Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ? Полный бизнес-план

Для осуществления реализации бизнес-плана необходимо пройти несколько важных этапов:

• Регистрация юридического лица
• Оформление лицензий
• Аренда помещения
• Закупка оборудования
• Подбор персонала
• Подписание договоров с жилыми домами

Существуют несколько видов управляющей компании:

• Управляющие – только управленческие вопросы
• Эксплуатационные – обеспечивают поставку коммунальных услуг, техническую, санитарную безопасность
• Гибридные – одновременное обслуживание и управление

Деятельность УК основана на управлении многоэтажными домами. Организация должна:

• Осуществлять управление общедомовым имуществом
• Обеспечивать порядок на домовой, придомовой территории
• Обеспечивать своевременные ремонтные работы в подъездах и хоз. помещениях
• Подписывать соглашения с поставщиками коммунальных услуг
• Отслеживание и ремонт основных коммуникаций
• Ремонт крыш домов
• Обеспечение бесперебойного вывоза мусора
• Сбор ежемесячной платы с жильцов

Собственники жилья, доверившиеся частной фирме по оказанию услуг, ожидают получить качественные услуги. Во избежание жалоб и судебных разбирательств, нужно внимательно изучить все нюансы работы фирмы.

В число обязанностей созданной УК будет входить:

• Управление общедомовым имуществом
• Поддержание в чистоте и порядке общедомовой и дворовой территории
• Своевременный капитальный ремонт подъездов и хозяйственных помещений
• Своевременный косметический ремонт подъездных и хозяйственных помещений
• Заключение договоров с поставщиками ресурсов
• Контроль за состоянием проводки и важнейших коммуникаций
• Сбор с собственников жилья денежных средств на оплату коммунальных услуг
• Обеспечение бесперебойной работы лифтов
• Поддержание чистоты в подъездах и хозяйственных помещениях
• Своевременный вывоз мусора с территории
• Обеспечение общей безопасности жильцов
• Ремонт кровли

В настоящее время рынок коммунальных услуг страны развивается в соответствии с принятой в начале 2016 года «Стратегией развития жилищно-коммунального хозяйства до 2020 года». Согласно данному документу, в России предстоит выполнить обширную программу по повышению комфортности условий проживания, модернизации и повышению энергоэффективности объектов ЖКХ.

Составляя бизнес-план самостоятельно, нужно обратить внимание на такие пункты:

• Определение будущих целей компании
• Финансовый план – стартовые инвестиции, расчет будущего дохода, рентабельность
• Важное учитывать затраты на оплату труда персонала, закупку оборудования, аренду помещения и т.д.

Любой пункт достаточно важен и играет собственную роль в будущем открытии компании.

Обслуживанием многоквартирных домов раньше занималось только государство. На сегодняшний день же такой деятельностью могут заниматься и частные лица. Причем сфера ЖКХ является достаточно выгодным делом.

Организация бизнеса в сфере управления многоквартирными домами:

Перед тем как начинать бизнес в области управления недвижимостью, необходимо оценить его прибыльность. Создание управляющей компании (УК) дает ее владельцу возможность управлять жилыми домами и оказывать различные услуги жильцам. Управление включает в себя контроль над ремонтными работами, поиск поставщиков и сотрудников, а также привлечение клиентов. За предоставленные услуги УК получает оплату от жильцов.

Рентабельность инвестиций в этот бизнес может быть средней, около 50%, что означает, что он может полностью окупиться в течение примерно двух лет. Однако успех зависит от количества домов, которые сможет привлечь ук.

Для того чтобы считаться успешной, УК должна взять под управление не менее пяти домов в первый год и постепенно увеличивать это количество. Важно соблюдать осторожность при расширении бизнеса, так как необходимо оценивать свои силы и возможности.

Существует несколько причин, по которым стоит тщательно обдумать выход в бизнес в сфере ЖКХ:

1. Сложность поиска клиентов: На рынке ЖКХ сложнее найти клиентов, чем в розничной или общепитанской сфере. Простая реклама или сарафанное радио здесь не помогут. Для привлечения клиентов необходимо участвовать в конкурсах, договариваться со застройщиками или убеждать общее собрание жильцов сменить УК. Молодая компания может уступить опытным конкурентам, а для предпринимателя могут быть недостаточны связи и влияние на решение жильцов.

2. Проблема неуплаты: В России общий долг жителей по ЖКХ составляет около 500 миллиардов рублей, что примерно равно 10% всего рынка. Жильцы могут не платить несколько месяцев или даже лет, а иногда и просто дожидаться истечения срока исковой давности. Если компания не сможет в срок обратиться в суд за долги, деньги будут потеряны. Управляющие компании часто сталкиваются с отключением услуг (свет, вода) или юридическими разбирательствами из-за неплатежей.

3. Бесчисленная рутинная работа: Проблемы возникают не только из-за неплаты жильцов. Даже платившие клиенты могут случайным образом оплачивать разные суммы, не оплачивать определенные услуги (например, охрану) или задерживать платежи. Сотрудникам УК постоянно приходится разбираться в этих вопросах и вручную учитывать предоплаты и текущие платежи. Это отнимает много времени и усилий.

4. Низкая рентабельность: Рентабельность бизнеса в сфере ЖКХ редко превышает 5%. Для получения прибыли необходимо управлять большим количеством объектов. Если взять под управление менее пяти домов, бизнес, вероятно, не выйдет на окупаемость. Управляющая компания выступает посредником между жильцами и ресурсными организациями, поэтому ее возможности по влиянию на тарифы ограничены. Заработок можно увеличить за счет дополнительных услуг, но их стоимость нельзя просто повысить, необходимо согласие жильцов, которые могут не поддержать такие изменения.

Кто может открыть управляющую компанию:

Юр. или физ. лицо, зарегистрированное в РФ, с квалификационным аттестатом, без судимостей и в реестре дисквалифицированных лиц, может получить лицензию на реализацию деятельности управляющей компании.

Возможные проблемы при открытии управляющей компании:

Выстроить отношения с поставщиками услуг (водо-канализация, отопление) и подрядчиками для обслуживания домов может быть сложно. Решение возникающих проблем иногда может оказаться невозможным.

Жильцы, бдительные и внимательные, часто сталкиваются со скандалами из-за обещаний быстрого выполнения работ.

Неплательщики:

В каждом доме есть те, кто не платит вовремя или вообще не платит за услуги управляющей компании. Это может составлять до 30% от общего числа жильцов. Решение проблем с неплатежщиками требует времени и усилий, а также может вызывать стресс у сотрудников и жильцов.

Кроме того, высокая вероятность финансовых рисков, значительные денежные вложения и трудности с поиском квалифицированных специалистов могут стать последствиями неспособности решить проблему неплатежщиков.

Необходимая документация для создания управляющей компании (УК):

Подготовка пакета документов зависит от выбора между созданием организации с нуля или переподчинением существующей организации.

Для создания УК с нуля потребуется:
1. Заявление по форме № Р11001.
2. Устав компании, в котором указываются цели и задачи деятельности управляющей компании.
3. Протокол собрания учредителей о создании УК.
4. Учредительный договор между учредителями.
5. Документы, подтверждающие назначение директора компании (например, решение учредителей).
6. Письмо владельца здания о согласии на размещение исполнительной организации.
7. Квитанция об оплате государственного сбора.

Если вы выбираете существующую организацию:
1. Заявление по форме № Р13001.
2. Устав с внесенными изменениями, отражающими деятельность управляющей компании.
3. Протокол собрания, на котором были приняты изменения в уставе.

Кроме того, необходимо будет изменить все учредительные документы в соответствии с новыми изменениями.

Оформление и регистрация УК:

После подготовки необходимой документации необходимо зарегистрировать УК. Это включает в себя следующие шаги:
1. Оформите юридическое лицо (ООО, ОАО или ИП) и зарегистрируйте его в соответствующих органах: Пенсионном фонде, Фонде социального страхования и органе статистики.
2. Выберите форму организации деятельности (ООО, ОАО или ИП). Выбор формы влияет на бизнес-процессы управляющей компании и может иметь последствия при банкротстве.
3. ООО является наиболее распространенной формой для бизнеса в сфере ЖКХ. Она обеспечивает полномочия юридического лица, но в случае краха компании или крупных долгов не несет ответственности за имуществом.
4. ОАО подходит, если вы хотите, чтобы компания отвечала своим имуществом во всех ситуациях. Это может быть выгодно, например, при работе с жильцами, которые не платят по счетам.
5. ИП можно использовать в качестве посредника между домами и компанией ЖКХ или для предоставления управленческих услуг. Однако важно помнить о ограничениях: индивидуальные предприниматели не могут заниматься поставкой газа, воды и электричества.

Клиенты управляющей компании ЖКХ:

Клиентами управляющей компании являются собственники многоквартирных домов. Решение о том, какие дома будут обслуживать, зависит от вас. Важно подходить к этому выбору со всей ответственностью, так как есть новые здания и объекты старого жилищного фонда. Обслуживание старых домов может быть сложным и не всегда приносить прибыль.

Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства:

Договоренность с застройщиками

Одна из распространенных практик — заключение соглашений с застройщиками на этапе строительства. Таким образом, после ввода дома в эксплуатацию выбранная вами управляющая компания ЖКХ станет основной организацией по управлению недвижимостью.

Инвестиции и бизнес-план

Запуск бизнеса управляющей компании ЖКХ требует определенных инвестиций:

• Аренда помещения — до 50 000 рублей в месяц;
• Покупка оборудования и техники (компьютеры, мебель, уборочные машины, краны, тракторы, слесарные инструменты) — стоимость зависит от объема работ.
• Маркетинговые мероприятия для продвижения вашей управляющей компании среди жителей.
• Регистрация деятельности и получение необходимых разрешений — примерно 50 000 рублей.
• Резервный фонд (для покрытия непредвиденных расходов) — также в зависимости от объема работ, но обычно рассчитывается как процент от общей суммы инвестиций.

Оборудование и инфраструктура

Для эффективной работы управляющей компании ЖКХ необходимо следующее оборудование:

• Компьютеры и офисная мебель.
• Уборочные машины и инструменты для технического обслуживания зданий.
• Кран, трактор и другая спецтехника для работ на территории объектов.
• Оборудование для ремонтных работ (стремянки, дрели, лобзики и т.д.).

Количество необходимого оборудования зависит от количества управляемых вами объектов.

Маркетинг и продвижение

Для привлечения жителей к сотрудничеству с вашей управляющей компанией ЖКХ можно использовать различные маркетинговые стратегии:

• Работа со старостами или лидерами мнений в доме, разъяснение преимуществ выбора вашей компании.
• Раздача листовок, развешивание плакатов в выбранных домах.
• Созыв внеочередного собрания жильцов и участие представителя вашей компании в качестве докладчика.
• Проведение мероприятий по благоустройству территории (например, уборка парков или посадка деревьев) с целью продемонстрировать свою активность и заботу о районе.
• Создание веб-сайта и страниц в социальных сетях для представления ваших услуг, результатов работы и взаимодействия с жителями.

Финансовый план

Расходы управляющей компании ЖКХ включают:

• Аренда помещения и коммунальные платежи — до 50 000 рублей в месяц;
• Заработная плата сотрудников — также рассчитывается как процент от общей суммы инвестиций.
• Реклама и маркетинговые расходы на продвижение вашей компании среди жителей — примерно 20 000 рублей в месяц.
• Обслуживание и ремонт оборудования — 15 000 рублей ежемесячно;
• Налоги и сборы, связанные с деятельностью управляющей компании;
• Расходы на сбор платежей за коммунальные услуги от жильцов — около 30 000 рублей в месяц.

Кроме того, часть работ может быть передана на аутсорсинг, что также повлияет на общую сумму издержек.

Доходы управляющей компании ЖКХ рассчитываются как разница между выручкой (плата за услуги от жильцов) и общими расходами. Прибыль будет варьироваться в зависимости от объема работ и количества обслуживаемых объектов, но обычно составляет от 20% до 30% от общей суммы выручки.

Инвестиционная политика ЖКХ

Цель инвестиций в ЖКХ — поддержание финансовых фондов и увеличение их капитализации для модернизации сферы деятельности. Это включает снижение себестоимости услуг и развитие технологий в отрасли.

Инвестиции могут быть трех видов:

• Для увеличения списка оказываемых услуг (создание новых бизнес-направлений или внедрение идей в ЖКХ).
• Накопление капитала для дальнейшей модернизации сферы деятельности.
• Рост фондов, направленный на увеличение финансовых резервов и обеспечение стабильности бизнеса.

Инвестиции с целью увеличения перечня услуг могут быть реализованы как через создание собственного бизнеса, так и через внедрение идей в существующую систему ЖКХ с получением дивидендов за материальную поддержку. Это может быть оформлено как долговое или долевое участие.

Инвестиции для накопления капитала обычно являются долгосрочными и подразумевают высокую окупаемость, но также связаны с риском из-за длительного срока оборота средств и нестабильности рынка.

Выгоды инвестирования в ЖКХ

Привлекательность проектов инвестиций в ЖКХ может быть не сразу очевидна, но они имеют ряд преимуществ:

• Снижение себестоимости услуг благодаря модернизации технологий и процессов.
• Развитие отрасли и поддержка частного бизнеса в этой сфере.
• Возможность получения прибыли при правильном подходе к инвестициям (в зависимости от целей и стратегии).

Статистика

Ниже представлены некоторые статистические данные, иллюстрирующие важность и потенциал инвестиций в ЖКХ:

Показатель	Доля в ЖКХ
Доля основных фондов в ЖКХ	26%
Доля предприятий на рынках, имеющих вхождение в ЖКХ	64%

Основное направление эффективных инвестиций в ЖКХ — частное управление коммунальным хозяйством. Однако здесь могут возникать некоторые сложности и нюансы.

Для получения прибыли необходимо заключение договора на обслуживание между жильцами и предпринимателем-управителем. Однако граждане часто недоверчивы к бизнесу и не хотят участвовать в каких-либо изменениях. Но этот стереотип можно изменить, демонстрируя добросовестность и качественную работу.

Важно правильно выбрать целевой рынок и получить доступ к нему. Массовым сегментом являются застройки 1990-х годов, которые требуют меньших затрат на управление, но имеют низкую доходность. Более прибыльным может быть средний класс с хорошей окупаемостью инвестиций, но его сложнее получить под управление. Этот сегмент часто контролируется дочерними компаниями застройщиков, что создает дополнительные препятствия для входа на рынок.

Бизнес-план должен включать комплексный подход к инвестициям:

• Использование различных методов оценки проектов;
• Создание положительного имиджа и репутации;
• Улучшение навыков управления.

Само управление станет привлекательным фактором для жильцов.

Привлекательность инвестиций в ЖКХ основана на двух принципах:

• Инвестор вкладывает средства в развитие отрасли, если она ему кажется привлекательной.
• Привлекательность для бизнеса заключается в возможности окупить инвестиции и получить различные льготы.

Жилищно-коммунальная сфера создает инвестиционный процесс, основанный на обоих принципах: инвестор финансирует развитие отрасли, а затем строит свой бизнес на менее регулируемых тарифах.

Пример: владелец предприятия по управлению ЖКХ заключает договоры обслуживания с жильцами и предоставляет услуги по государственным тарифам. Оценки показывают, что прибыль в таком случае минимальна и может не покрывать себестоимость услуг. Однако, если тарифы имеют некоторую свободу действия, то бизнес-проект может стать прибыльным.

Процесс создания малого бизнеса в сфере ЖКХ включает регистрацию предприятия, наем персонала, заключение договоров обслуживания с собственниками жилья и предоставление различных услуг.

Перед началом деятельности необходимо провести анализ целевых секторов и типов домов для понимания платежеспособности жильцов, состояния недвижимости и наличия льготных программ.

Однако на практике ситуация несколько отличается:

Проблема	Описание
Уровень реального износа жилого фонда	Реальный уровень износа домов часто таков, что поддерживать их в надлежащем состоянии становится невозможным. Климатические условия, халатное отношение собственников и небрежность людей приводят к тому, что дома требуют ремонта, а обслуживание обходится слишком дорого
Собственники жилья	Многие собственники не заинтересованы в поддержании дома, подъездов и двора в хорошем состоянии, особенно если они не платят за содержание
Капитальный ремонт	Отчисления на капитальный ремонт взимаются регулярно, но идут в общий бюджет. Жильцам домов, где ремонт еще не проводился, это может быть особенно обременительно

Однако сделать ремонт своими силами возможно. Хорошим примером являются европейские частные коммунальные хозяйства. Ключевым фактором успеха является тщательно составленный бизнес-план.

Для управляющей компании ЖКХ необходим следующий персонал:

Бизнес-планы:

• Директор
• Бухгалтер
• Экономист
• Менеджер по взаимодействию с населением
• Юрист
• Менеджер по связям с ресурсоснабжающими организациями
• Секретарь и офис-менеджер

Маркетинг и продажи:

У управляющей компании есть два способа привлечения домов на обслуживание:

• Выиграть право обслуживания нового многоквартирного дома на конкурсах в администрации
• Убедить собственников жилья перейти от старой управления к новой

Управляющие компании ЖКХ: как начать бизнес и успешно развивать его?

Первый способ: активная позиция

Новая управляющая компания должна заявить администрации населенного пункта о своих намерениях и подать документы для участия в конкурсе. Этот вариант требует более активной позиции и инициативы со стороны предпринимателя. Необходимо поговорить с представителями жильцов, предложить им свои услуги, а затем провести собрание собственников и убедить более 50% владельцев квартир в необходимости смены управляющей компании. Это непростая задача, но она выполнима.

Второй способ: работа на репутацию

Если в городе есть недобросовестные управляющие компании, с которыми клиенты недовольны, можно предложить свои услуги жильцам таких домов. Проведите агитационную работу и убедите владельцев квартир в необходимости перемен. Это может быть более эффективным способом, так как люди часто доверяют своим впечатлениям от работы управляющей компании, и хорошая репутация в городе поможет проще получать новые дома на обслуживание и развивать бизнес.

Создание имиджа компании

Важной составляющей успеха является веб-сайт управляющей компании. Он должен содержать актуальную информацию о деятельности компании, новости и отчеты об использовании средств. Убедительная презентация своей компании в интернете привлечет внимание потенциальных клиентов и поможет завоевать их доверие.

Поиск клиентов и выбор объектов

Первым шагом является поиск домов, которые вы планируете обслуживать. В нашем случае дефицит управляющих организаций создает возможность для вас занять нишу на рынке. Проведите агитационную работу с жильцами, чтобы впоследствии ваши услуги выбрали большинство владельцев квартир.

Если дом уже имеет управляющую компанию, но жильцы недовольны ее работой, вы можете предложить им свои услуги. Мониторинг ситуации в городе или вашем районе также важен для понимания потребностей и предпочтений жителей.

Создание веб-сайта для управляющей компании

Создание веб-сайта подразумевает разработку дизайна, наполнение контентом, применение маркетинговых технологий и веб-инструментов. Поскольку этот процесс сложный и требует наличия различных навыков, создание сайта самостоятельно может быть затруднительным. В качестве альтернативы можно обратиться к профессиональным веб-разработчикам, которые помогут создать эффективный сайт. Ожидаемая стоимость таких услуг составляет около 10 тысяч рублей. Кроме того, необходимо учитывать ежегодные расходы на обслуживание сайта, рекламу и оплату домена (около 3 тысяч рублей в год). В итоге общая сумма затрат составит 13 тысяч рублей.

Принятие домов в управление УК

Чтобы открыть собственную управляющую компанию ЖКХ, учредителю необходимо заручиться поддержкой владельцев собственности многоквартирных домов (МКД). Это можно сделать путем проведения общего собрания жильцов, на котором более половины участников должны проголосовать за назначение вашей компании. Если собрание не может прийти к единому решению, орган местного самоуправления может вмешаться и провести конкурс среди желающих управляющих компаний. Чтобы выиграть конкурс, необходимо представить убедительные предложения с перечнем услуг и показателями эффективности.

Договор между УК и владельцем МКД заключается на срок до пяти лет, но может быть расторгнут в случае невыполнения или неполного выполнения обязательств организацией. Домовой комитет имеет право контролировать работу УК и указывать в договоре следующие пункты: стоимость ремонтных работ, тарифы на коммунальные услуги, перечень собственности сообщества, список услуг, которые должна предоставлять управляющая компания, с указанием цен, сроки выполнения обязательств.

Франшизы в сфере ЖКХ

Чтобы не тратить время и ресурсы на сбор и анализ статистики, многие предприниматели выбирают путь франшизы. Владелец франшизы управляющей компании ЖКХ предоставляет бизнесмену идею, механику и рекомендации по запуску филиала в другом регионе. Бизнесмен покупает франшизу и реализует ее, иногда перечисляя определенный процент владельцу.

Типичные франчайзи в сфере ЖКХ в России — это компании, которые выполняют работу за другие управляющие компании. Достоинство такого бизнеса заключается в том, что вам не нужно самостоятельно взимать плату с жильцов и заниматься техническим обслуживанием дома. Вы можете открыть компанию, которая будет помогать борться с неплатежными должниками или предоставлять дополнительные услуги жильцам, такие как уборка общих помещений или ремонт по запросу.

Внедрение эффективной меры по лишению неплательщиков доступа к канализации:

Меры против неплателей

Установка специального устройства на подступы к канализации неплательщика – действенный способ научить людей платить за услуги.

Факторы риска

• Низкая рентабельность инвестиций. Бизнес окупится и принесет прибыль, если жильцы будут вовремя оплачивать услуги. Систематическая задержка платежей приведет к убыткам. В крайнем случае можно обратиться в суд за помощью.
• Высокая степень бюрократизации. Соблюдение всех необходимых формальностей – ключевой аспект успешной работы в сфере ЖКХ. Если у вас нет достаточных знаний, обратитесь за консультацией к юристам или нанмите специалиста.
• Низкий уровень трудовой дисциплины. Непрофессиональное поведение сотрудников может повредить репутации компании. Необходимо поддерживать строгую дисциплину и жестко наказывать за нарушения.
• Отсутствие необходимого оборудования. Это может привести к тому, что придется отдавать работу подрядчикам, увеличивая издержки. Инвестиции в оборудование необходимо планировать заранее, исходя из планов работ на год.

Выводы

Несмотря на риски, бизнес в сфере ЖКХ перспективен и прибыльно. Бизнес-план с расчётами показывает, что при высокой самоотдаче учредителя, отраслевых знаниях и осознании необходимых затрат, предприятие сможет себе окупить через три года.

Ключевые факторы стабильности: правильный выбор количества обслуживаемых объектов, профессионализм сотрудников и их ответственность за результаты, а также высокий уровень материального благополучия населения.