Аренда и собственность помещений

11. Аренда помещений

Что такое аренда

Собственник помещения имеет право решать использовать его под собственные нужды или передать право на его временное использование третьим лицам за определенную плату. Это и есть аренда помещения. С момента передачи помещения во временное пользование собственник становится арендодателем, а использующая помещение сторона арендатором.

Аренда или собственность?
Аренда может быть:

Прямой;
Вторичной (субарендой).

Заработать можно на обоих видах аренды, но при условии, что арендатор имеет право передавать помещение в субаренду. Такое право может быть предоставлено только арендодателем (собственником) помещения.

Какая недвижимость более доходна.

Любое дело, а заработок на аренде – это именно дело, должно начинаться с предварительной оценки возможной прибыли. Зная примерные суммы, человек принимает решение, устраивают они его или нет и, только после этого, начинает активно двигаться к достижению намеченной цели, иначе его начинания обречены на провал по той простой причине, что не будет действенного стимула.

Коммерческая недвижимость всегда более доходна, чем жилая, в виду того, что она требуется для ведения бизнеса, а в бизнесе без помещения для ведения дел довольно сложно выживать, если не сказать – практически невозможно.

Здесь доступны три варианта помещений:

Торговая;
Офисная;
Складская недвижимость;
Производственные площади.

Об аренде нежилого помещения.

Заключение договоров:

Договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме путем как обмена подписанными сторонами экземплярами договора, так и составления одного единого документа, подписываемыми контрагентами.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Исключение для договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок менее одного года. Для того чтобы данное исключение применялось к рассматриваемым нами отношениям в статью о предмете договора аренды необходимо включить пункт следующего содержания: «Стороны соглашаются с применением к настоящему договору положений § 4 главы 34 ГК РФ иных правил, применяемых при аренде зданий и сооружений».

Заключенный на небольшой (менее одного года) срок договор аренды недвижимости не требует государственной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службе, что ведет к экономии денег. Однако, действуя себе «во благо» контрагенты иногда ошибаются с исчислением срока менее года. Так, если срок действия договора определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30 – го (31 – го) числа предыдущего месяца следующего года, то он признается равным году. Последствия такого огреха – признание договора аренды незаключенным, как не прошедшего государственную регистрацию.

Признание судом договора незаключенным влечет за собой применение к возникшим отношениям норм закона, а не статей договора, в которых могут предусматриваться иные, более благоприятные для Вас положения, нельзя требовать с недобросовестного арендатора уплаты договорной неустойки, если он не вносит платежи или вносит их несвоевременно.

При заключении договора аренды или субаренды стоит отдельное внимание уделить предмету договора – нежилому помещению. Подробнейшим образом опишите его, указав общую площадь, местоположение, инвентарный номер из свидетельства о праве собственности, приложите к контракту экспликации, поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначены сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Такие планы изготавливаются организациями технического учета (БТИ).

Передача помещения или части помещения во временное владение или пользование арендатора, так и его обратный возврат к собственнику или иному лицу осуществляется на основании передаточного акта (акта приема – передачи, сдачи приемки и т.п.), подписываемого сторонами или их уполномоченными представителями (с приложением документа, подтверждающего полномочия). Передаточный акт должен содержать данные о сторонах договора, предмете, техническом и санитарном состоянии помещения, о присутствии технических средств в момент передачи помещения (например, кондиционеров, обогревателей), количество переданных комплектов ключей.

С момента подписания документа о передаче обязательство арендодателя передать помещение арендатору считается исполненным. Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается, как отказ соответственно арендодателя от обязанности передать имущество, а арендатора принять его. Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Расторжение договора:

Часто бывает, что при расторжении договора аренды помещения арендодатель, желая обогатиться за счет арендатора, отказывается принимать помещение, несмотря на то, что последний фактически его освободил и привел в надлежащий вид, или неоднократно не является на его приемку. В данной ситуации при неявке контрагента после письменного уведомления (например, телеграммой), явившаяся сторона составляет его в одностороннем порядке и направляет любым доступным способом (желательно почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением), позволяющий идентифицировать отправителя и получателя. Обретя доказательство получения акта приема – передачи помещения, Вы может утверждать, что передали помещение надлежащим образом.

Арендная плата:

Существенным условием договора, без которого он будет признан незаключенным, является условие об арендной плате. Каких – либо специальных требований по определению формы арендной платы за нежилое помещение ГК РФ не содержит, поэтому в данном случае сторонам следует руководствоваться общими положениями об аренде.

Стороны договора аренды вправе установить наиболее удобную для них форму арендной платы (денежную, натуральную) или потому, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Так как данный перечень не является исчерпывающим, Вы можете предусмотреть в договоре аренды также сочетание этих форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. При этом возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку в данном случае арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание или сооружение. Оплата за коммунальные услуги производится по отдельным договорам.

В качестве исходной величины при расчете размера арендной платы недвижимого имущества обычно используется базовая стоимость аренды одного квадратного метра общей площади нежилых помещений, зданий, сооружений в месяц.

Таким образом, при заключении договора аренды Вы должны знать, что устанавливаемая договором арендная плата за пользование нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями не включает плату за пользование земельными участками, на которых они расположены, оплату коммунальных услуг и эксплуатационные расходы. Всё это прописывается в договоре отдельно.
Кроме того, нужно отметить, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Но тут есть один нюанс. Так, в договоре может быть установлена арендная плата не в твердой сумме, а так сказать сделать её определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Следовательно, согласовав такое условие о размере арендной платы и способ ее расчета, арендатор сам роет себе яму. Арендодатель может ежемесячно незначительно, но изменять арендную плату, так как фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением, а представляет собой исполнение данного условия.

Так же не является изменением фактическое изменение размера арендной платы, если в договоре указано, что она может взиматься в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, и поэтому законно. Прописывая в договоре именно такие способы определения размера арендной, Арендодатель задаётся целью устранить неблагоприятные последствия инфляции. Также изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы.

Досрочное расторжение договора:

Коснёмся ещё одного немаловажного момента, а именно расторжения договора аренды, ведь может случиться так, что по истечении какого-то времени найдётся помещение, которое больше Вам подходит, или же Арендодатель найдёт «замену» Вам. Как защитить свои права и интересы и при этом не оказаться ответчиком в суде. Рассмотрим данный вопрос внимательнее.
Как уже говорилось выше, договор аренды может быть заключён на срок меньше года (тогда государственной регистрации такого договора не требуется), год или больше, и на неопределённый срок.

Например, если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок. То есть «каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца».

Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть, расторгнут в одностороннем прядке по инициативе арендодателя или по инициативе арендатора.

Статья 619 ГК РФ защищает законные права и интересы арендодателя. В ней перечислены четыре основания, позволяющие арендодателю требовать досрочного расторжения договора, в т.ч.

использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора;
существенное ухудшение арендатором качества нанятого имущества;
несвоевременное внесение арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд). Вместе с тем, арендодатель может включить в договор условие о расторжении последнего при просрочке оплаты один раз. Включение в договор именно этого условия будет вполне легитимно, поскольку законодательно закреплен принцип «свободы договора», если его условия не противоречат закону;
невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по капитальному ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок.

Следует обратить внимание на то, что этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон. В то же время в договоре могут быть предусмотрены и другие, дополнительные основания, но они, несомненно, должны быть связаны с существенными нарушениями обязательств со стороны арендатора. Осуществленным признается нарушение обязательства одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Положения гражданского законодательства устанавливают правило о том, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после письменно предупреждения арендатора о необходимости исполнить обязательство в разумный срок, как правило, он составляет один месяц. При этом арендодатель обязан предоставить в суд доказательство получения контрагентом этого предупреждения. В противном случае суд может отказать в принятии иска к рассмотрению. И если Вы, со своей стороны, устраните нарушения (в разумный срок), требование арендодателя расторгнуть договор не будут удовлетворены.

Существует перечень оснований, дающих уже Вам, как арендатору, право на досрочное расторжение договора. Как и в предыдущем случае, этот перечень может быть расширен по соглашению сторон, но его нельзя сокращать.

Здесь перечислены те основания, которые названы в ряде других статей, где досрочное расторжение договора рассматривается как возможное последствие невыполнения или ненадлежащего выполнения арендодателем своих обязательств:

непредставление арендатору в пользование имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с назначением;
выявление в имуществе, переданном арендатору, препятствующих пользованию им недостатков, за которые арендодатель несет ответственность;
не проведение арендодателем в положенный срок капитального ремонта имущества;
непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

В последнем случае предполагается непригодность, наступившая либо случайно, либо в силу обстоятельств непреодолимой силы. Арендатор несет ответственность за ухудшение имущества лишь в случаях, когда это произошло по его вине.

Надо отметить, что статья 620 ГК РФ не обязывает арендатора предварительно направлять контрагенту письменное предупреждение. Однако до обращения в суд он должен предложить арендодателю расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой срок обычно указывается в предложении, а при его отсутствии составляет тридцать дней.

12. Я – собственник

Иметь пассивный источник дохода может каждый человек в сфере аренды недвижимости. Коммерческой или жилой – не важно, важно иметь желание, уверенность в своих силах и немного упорства. Кстати, сделать доход пассивным или активным – тоже дело лично каждого.

Если у вас уже есть помещение пригодное для сдачи в аренду, то остается только найти арендатора и составить договор.
Помещение нужно купить. Проще тем, кто имеет некую сумму денег и может позволить себе сразу выкупить помещение, но и при отсутствии наличности можно купить помещение в кредит.

Многие банки с удовольствием кредитуют покупку коммерческой недвижимости, при условии, что у вас есть бизнес – план по его освоению. Вкратце, это должен быть грамотный расчет, какую прибыль помещение будет приносить ежемесячно и срок возврата заемных денег. Кредит берется под залог самого помещения либо любой другой вашей собственности, способной хоть в какой-то части покрыть стоимость займа. Для большей уверенности в том, что кредит вам будет выдан, можно заручиться договорами о намерениях, как минимум двумя.

Первый договор о намерении приобрести помещение и поручительство от его собственника (или застройщика), что он готов ждать какое – то время, пока вы выкупите помещение.

Второй договор о намерении взять помещение в аренду. Но тут придется подсуетиться и заранее найти арендатора, который не готов выкупать помещение в собственность, но нуждается в нем для работы и готов стать вашим арендатором. Наличие таких договоров о намерениях – это идеальный вариант, который будет гарантом не только перед банком, но и перед вами.

Хочу отметить, что договор о намерении можно подкрепить предварительной платой, для дополнительных гарантий, что не будет отказа. Тут получится, что Вы должны, будете внести какую – то сумму продавцу помещения за то, что он согласился Вас ждать, а потенциальный арендатор – Вам, в подтверждение твердости своего решения. При расторжении договора о намерении предварительные взносы, как правило, не возвращаются, но засчитываются, если сделка состоится, в общую стоимость при покупке или аренды.

Этап покупки недвижимости и подбора арендатора – пожалуй, самые трудоемкие и затратные для Вас. При желании обычные риэлтерские фирмы возьмут на себя вопросы по подбору помещения для покупки и параллельно поиску арендатора.

Есть еще один способ стать владельцем коммерческой недвижимости — это покупка жилого помещения на первом этаже дома, расположенного в первой или второй линии. Такое помещение можно перевести из жилого в нежилой фонд. Такая процедура требует временных и финансовых затрат, но вполне оправдывает себя.

Порядок формирования цены аренды.

Покупается несколько изданий с предложениями аренды/продажи недвижимости, просматриваются цены за те объекты, которые ближе всего находятся к их помещению. Потом встречаются с теми, кто их предлагает с целью осмотреть на месте и сравнить со своим помещением, если оно уже имеется, или принять решение о покупке.

Выявляют преимущества и недостатки осмотренного помещения и своего. Здесь действует принцип противоположностей, если какой – то фактор попадает в список преимуществ, то его отсутствие соответственно в список недостатков. После сравнения собственнику стоит подумать, можно ли исправить то, чего недостает для улучшения характеристик помещения.
Когда будет выяснена средняя цена за помещения в выбранном секторе, изучены его плюсы и минусы, а также учтены ваши пожелания, можно определяться с ценой для своего помещения. Либо вы возьмете среднюю цифру, либо уменьшите цену, либо повысите ее.

Факторы, которые влияют на выбор арендаторов и их готовность оплачивать аренду:

Район города, в котором находится помещение. Это может быть спальный район (среди жилого сектора), окраины города (как правило, востребованы под склады и производство), офисная часть города (в любом городе офисные центры сгруппированы в определенных местах). Ценность расположения от района будет зависеть от того, каким бизнесом планирует заниматься ваш арендатор.
Удаленность от остановок общественного транспорта и шаговая доступность от них. Максимально приемлемое время досягаемости здания – это 5 минут неспешной ходьбы, естественно, чем меньше, тем лучше.
Расположение относительно транспортной магистрали. Первая линия – если здание стоит в первом ряду от дороги и хорошо просматривается. Вторая линия – если здание, хотя бы частично просматривается с дороги. Третья и далее линии – все, что находится внутри микрорайонов застройки. Первая линия всегда более оплачиваема и желанна арендаторами.
Этажность здания и этаж расположения самого помещения. Преимущество чаще всего отдается первым этажам. Все, что выше, забирается более мелкими компаниями с меньшей платежеспособностью, но это далеко не истина в последней инстанции. Ценность верхних этажей также зависит от наличия лифта в здании или эскалаторов, если это торговые площади.
Парковка. Наличие мест для парковки автотранспорта, как сотрудников арендатора, так и клиентов имеет большое значение. Но следует заметить, что по большей части нормативы машиномест при строительстве не выдерживаются, что становится настоящей головной болью для компаний и их клиентов, поэтому даже небольшая парковка – это явное преимущество перед ее полным отсутствием.
Соседство. В бизнесе оно особо важно, удачно подобранные соседи могут стать хорошим подспорьем в развитии и в привлечении клиентов. Поэтому в любом торговом или офисном центре есть якорный арендатор – он привлекает наибольшее число клиентов и создает поток, способный удовлетворить потребности всех присутствующих в комплексе фирм. В общем-то, соседей арендаторы «выбирают» себе сами. Часто одни и те же магазины соседствуют в разных местах и даже городах, просто потому, что они удачно взаимно дополняют друг друга. Но это отдельная и довольно обширная тема.
Внутренняя отделка помещения важна, но не принципиальна, всегда можно переделать ремонт под себя.
Возможность размещения рекламной вывески на фасаде здания.
Наличие персонального стационарного телефона и возможность выбора интернет-провайдера.
Наличие санузла и места для приема пищи (к последнему можно отнести наличие столовых и недорогих кафе, в которые люди могут позволить себе ходить ежедневно).
Дополнительно для складских и торговых площадей имеют значения технические характеристики такие, как высота помещения, освещенность, доступные электрические мощности, зоны погрузки/разгрузки и прочее в зависимости от нужд арендатора.
Это наиболее значимые моменты, но для каждого рода деятельности есть свои особенности, которые уместить в рамках данной статьи будет нереально.

Поиск арендатора.

Поиск арендатора довольно увлекательное, но и трудоемкое занятие, особенно в части, когда всем желающим необходимо показать помещение и ответить на все их вопросы. Если вы общительный человек – будьте уверены, справитесь с этой задачей самостоятельно. Не хотите тратить на это свое время и вникать в тонкости – наймите риэлтора. Часто оплату услуг риэлтора по подбору арендатора оплачивает сам арендатор, но тут все индивидуально, а агентств недвижимости сейчас столько, что можете, смело выдвигать свои условия сотрудничества. Единственное, что рекомендую своим читателям, это обратить внимание на то, как долго существует фирма, каков опыт работы риэлтора, не вносить предоплату и спросить, какие гарантии дает фирма, а также ограничить время поиска определенным периодом времени. Если в агентстве профессиональные сотрудники, то время поиска арендатора на готовое помещение составит не более 3 месяцев.

Если хотите заняться поиском самостоятельно, то сделайте несколько простых вещей, которые дают наибольший результат:

Поместите свой телефон на окнах сдаваемого помещения (это дает примерно 60 – 80 % потенциальных клиентов).
Дайте объявление на нескольких сайтах о недвижимости.
Разошлите информацию по агентствам недвижимости, на условиях оплаты арендатором, а не вами – агентства сами дадут всю необходимую рекламу по вашему помещению (единственно, помните, риэлторы – тоже люди, и это их хлеб, если к вам обратятся от них, не скрывайте этого факта).

При выборе арендатора помните, что платежеспособность арендатора зависит от успешности его дела. Не стесняйтесь поинтересоваться, как давно существует дело, сколько точек по городу у них открыто, где. Можно даже пообщаться с другими арендодателями, предоставляющими им помещения и узнать о платежеспособности и лояльности арендатора. И с учетом полученной информации подкорректировать договор аренды.

Самое простое в выборе – это положиться на пожелания потенциальных арендаторов, но замечу, что самые желанные арендаторы, как правило – банки: они не только платежеспособны, но и готовы платить в 2 – 3 раза выше стандартной цены. Если хотите иметь дело с банком, то начинайте поиск с предложения им. И только после этого снижайте цену и предлагайте помещение кому – то другому.

Вторыми в списке надежности можно поставить сетевые и брендовые компании, неважно, в какой сфере деятельности, будь то одежда, аптека или корма для животных, если они имеют не менее 5 – 10 точек по городу, стоит обратить на них свое внимание. Если к вам обратится арендатор с только что открытым бизнесом, то лучше будет отказаться, потому как велик риск, что через несколько месяцев вам придется возобновить поиск или оплату за пользование помещением придется постоянно «выбивать».

Налоги и легализация доходов.

Скрывать доход от аренды помещения у вас вряд ли получится, хотя бы потому, что для арендатора – это способ сократить суммы к оплате налогов, и он в своей бухгалтерии будет отражать оплату Вам. Работать без договора согласятся только мошенники, но тогда и вы совершенно не защищены от того, что будете получать свои деньги в полном объеме и вовремя. Поэтому следует заранее подумать, как вы будете работать.

Можно сдавать помещения от физического лица, но тут есть несколько существенных отрицательных моментов, которые усложнят вам реализацию этой идеи:

Придется оплачивать налог в 13 % от стоимости аренды.
Добросовестные арендаторы (особенно банки и сетевики) не работают с физлицами.

У вас есть два варианта: открыть ООО или открыть ИП. Последнее наиболее простой и выгодный для Вас способ, при нем меньше затрат, легко закрыть в любой момент, ООО не может сдавать Ваше помещение, а ИП в лице Вас самого может.

Вам обязательно надо будет открыть расчетный счет в банке, так как оплату налом проводят далеко не все, особенно если суммы не маленькие.

Получение дохода от аренды.

Помещение имеется, арендатор найден, договор заключен. Можно расслабиться и получать доход от аренды, но прежде следует определиться, будете вы заниматься этим делом пассивно или активно. Дело в том, что работать с арендатором все равно придется и будут возникать различные вопросы, которые необходимо решать и решать оперативно, чтобы не потерять арендатора.

Мне известны три способа решения этого вопроса:

Вы сами занимаетесь управлением.
Вы нанимаете 1 управляющего, оплачиваете ему заработную плату и обеспечиваете соцпакетом (для ИП это не составит труда).
Заключаете договор на управление с управляющей (сервейинговой) компанией.

Что выгодней и удобней, решать только Вам, так как условия у всех разные, а чаще вообще договорные.

Субаренда.

Брать в аренду и сдавать в субаренду Вам самостоятельно не стоит, если только Вы не работали в сфере недвижимости и теперь прекрасно в ней ориентируетесь. Но даже в этом случае существует риск, что собственник однажды передумает, расторгнет с Вами договор и заключит его напрямую с субарендатором. К тому же при субаренде прибыль значительно меньше, ведь это разница между ценой назначенной собственником и Вашей, выставленной субарендатору.

А вот управляющие компании для минимизации расходов и налогов часто используют такую схему: берут Ваше помещение в аренду с правом пересдавать в субаренду и в качестве оплаты своих услуг получают эту самую разницу. Естественно, что договором предусмотрено, что они решают все хозяйственные вопросы, возникающие в ходе эксплуатации помещения.

Преимущество обращения в управляющую компанию – это можно сделать до покупки помещения и поиска арендатора: данную работу они сделают сами, а в качестве вознаграждения за нее получат возможность управлять Вашим помещением и получать стабильную прибыль.

«Бизнес «с нуля» для Юридических лиц» Глава четвертая — 5 (Аренда и собственность)