Бизнес-план: Строительство жилых домов

1. Общий раздел

Фирма «Логос «представляет Бизнес-План возможным российским и иностранным кредиторам с целью получения кредита в размере 10 миллионов долларов США. Кредит позволит организовать в одном из престижных районов г. Москвы строительство жилого комплекса и бизнес-центра, который заметно повысит деловую активность в этой части города, непосредственно примыкающей к центру.

Полученные деньги будут использованы для финансирования начального маркетинга, закупки технологического оборудования и материалов.

На участке площадью 1.3 Га, расположенном на Цветном бульваре, рядом со станцией метро «Цветной бульвар» предполагается разместить 2 жилых многоэтажных дома и 2 административных здания. Также планируется реконструкция существующего производственного корпуса НИИ с размещением в нем офисных помещений.

Строительство осуществляется при условии передачи муниципалитету 12% построенных помещений. Земельный участок не выкупается.

Проект осуществляется в рамках программы комплексного развития г. Москвы.

Цеди проекта:

— снижение дефицита высококачественных жилых площадей в престижном районе города;

— обеспечение деловой активности коммерческих структур путем предоставления офисных площадей европейского качества;

— восстановление исторической застройки.

Привлекательные стороны проекта:

— престижность района;

— близость к городской инфраструктуре;

— привлечение современных технологий в области строительства;

— соответствие комплекса европейским стандартам;

— осуществление проекта благоприятно отразится на имидже его участников.

Фирма «Логос» представляет собой фирму, имеющую в настоящие время трех

совладельцев (2 физических лица и 1 юридическое). В течении последних пяти лет фирма успешно работала на рынке строительства жилых площадей. Принимала участие в реконструкции зданий в центральном округе г. Москвы. Установившиеся связи позволяют говорить о хорошей организации подготовительного и производственного процесса.

Проведенное фирмой «Логос» исследование показывает, что в Москве существует потенциальная основа рынка для ее товара.

Безвозмездная передача 30% построенных площадей муниципалитету позволит частично решить проблему расселения коммунальных квартир в центре города.

Конкретными целевыми группами потребителей, на которые фирма рассчитывает выйти являются:

1) Покупатели имеющие полный, стабильный доход и не обращающие внимание на высокую цену;

2) Бизнесмены, руководители коммерческих структур, заинтересованные в офисных помещениях европейского качества в центральной части города.

Все экономические показатели финансовой части бизнес-плана рассчитаны по методике, принятой в мировой практике.

2. Описание предприятия

Фирма «Логос» в настоящие время занимается оценкой эффективности вложения инвестиций в различные строительные проекты.

Менеджмент

Главными совладельцами фирмы являются:

• Смирнов Сергей Геннадьевич — президент фирмы «Логос»

Возраст — 45 лет

Образование — высшее

Опыт работы в строительстве — 20 лет

• Иванова Надежда Ивановна — зам. Президента по финансовым и юридическим вопросам

Возраст — 40 лет

Образование — высшее

Опыт работы в строительстве — 16 лет

• Романов Александр Владимирович — директор фирмы «Новое строительство»

Возраст — 42 года

Образование — высшее

Опыт работы в строительстве — 20 лет

В результате установившихся контактов с иностранными предпринимателями, достигнута договоренность об участии иностранных рабочих, владеющих соответствующим опытом в строительстве и отделке подобных помещений.

Основная цель предприятия — строительство по возможности в короткие сроки высококачественного жилья.

3. Описание продукта

Все жилые квартиры первоклассные (люкс), что подразумевает установку дубового паркета, импортных керамических плиток, обоев или окраску стен по желанию хозяина квартиры, сантехнику (jacuzzy ванна, краны и прочее). Каждая квартира будет оборудована:

— электрооборудованием;

— телефонной связью;

— противопожарными сигнальными устройствами;

— ТВ-системой (спутниковая);

— внутренняя телефонная связь с громкоговорителем;

— центральное кондиционирование;

— видеодомофон.

Предполагается строительство 3-х, 4-х, 5-ти комнатных квартир.

Предполагается строительство подземных гаражей. Территория жилого комплекса охраняется.

Сравнение с фирмами конкурентами по различным аспектам, характеризующим продукт, представлено в таблице:

Характеристики	Фирма	Фирма	Фирма
продукта	«Логос»	«Салют»	«Дом»
Соответствие планировки европейским	да	не полностью	не полностью
стандартам
Наличие импортной сантехники	да	не полностью	да
Безопасность	да	да	не полностью
Цена за 1 м. кв	1500$	2000$	1800$
Район	Центр	Центр	Прилегающие к центру
Высокий уровень дизайна	не полностью	да	не полностью

4. Маркетинг — план

Целью маркетинговых исследований являлось определение, сложившийся на момент рассмотрения проекта, стоимости жилых и административных помеще-ний в районе осуществления проекта и прогнозирование продажной цены помещений на время окончания строительства.

Территориальное расположение участка под строительство можно охарактеризовать как благоприятное.

Данный вывод сделан на основании следующих факторов:

— участок находится в непосредственной близости от исторического центра города (1-2 км.);

— благоприятное место с точки зрения транспортных сообщений. Участок расположен вблизи одной из крупнейших магистралей города — проспектом Свободы, который связывает центр города с аэропортом «Северный», а также недалеко от Садового кольца.

— Близость исторических и культурных мест, а также спортивных сооружений:

• спортивный комплекс «Центральный»

• зеленая зона города — парк «Весна»

• цирк

Вышеуказанные факторы положительно влияют на рыночную стоимость офисных и жилых помещений.

В результате исследований было определено, что стоимость жилых помещений в домах аналогичного типа в районе строительства комплекса, на вторичном рынке жилья составляет от 1000 — 2000 $/м. кв. Учитывая выгодное месторасположение строительства, а также что район является сформированным и в нем практически отсутствуют новостройки, реальная цена продажи с учетом инфляции на момент окончания строительства может составить до 1800 $/м. кв.

Средняя стоимость аренды офисных помещений в районе осуществления проекта составляет 450 $/м. кв. в год. При этом продажа этих помещений осуществляется по средней цене 1000- 1500 $/м. кв. Все это, с учетом предполагаемого роста цен и престижного расположения бизнес-центра говорит о возможности того, что продажа офисных помещений будет осуществляться в размере 1500 $/м. кв., а размер арендной платы составит 400 — 500 $/м. кв. в год.

Для успешного продвижения на рынок фирма «Логос» предусматривает значительные затраты на рекламу.

В зависимости от цели и проекта затраты на рекламу до 10% от стоимости проекта.

Реклама

Средства рекламы	Стоимость, руб.	Удельный вес в общей стоимость, %	Объем продаж, %	Стоимость на 1 м.кв., руб.
Центр + (3 выпуск)	4400000	34	30	128
Экстра М	3000000	23	15	87
Деловой мир	1400000	10	20	41
Из рук в руки	930000	8	10	27
Известия	1470000	11	10	43
Куранты	500000	4	7	15
Московская правда	1300000	10	8	38

5. Производственный план

Проектно — изыскательные работы представляют собой первую стадию проекта. Затраты, необходимые для реализации этой стадии составляют 5000000 млн. руб.

Это затраты на проектные работы.

Параллельно проходят подготовительные работы (монтаж барак, монтаж кранов, подсоединения для энергетических установок). В календарном плане это второй этап — «Инженерное обеспечение», затраты составляют 5250000 руб.

Следующим шагом является возведение корпусов зданий (возведение стен, монтажные работы, прокладка коммуникаций, отделочные работы). Для корпуса

Д, подлежащего реконструкции первым шагом будет снос внутренних перегородок, а затем возведение новых (см. таблицы).

Все несущие и противопожарные стены предусмотрены из сипорекса, соответствующей толщины. Выполняется оштукатуривание фасада и окраска, цвет и оттенок по выбору.

Стены из кирпича и сипорекса — предусматривается оштукатуривание, шпаклевка и окраска.

Полы в ваннах и рабочих частях кухни — из керамических плиток 1 класса -импортных. Остальные полы из дубового паркета 1 сорта, лакированные бесцветным лаком.

Стены санузлов облицованы керамическими плитками 1-го класса — импортные, до потолка.

Внутренние столярные изделия из сплошной древесины.

Входная квартирная дверь металлическая, противопожарная, с термоизоляцией, с обеих сторон облицована фанерой, с аварийными замками.

Санитарное оборудование импортное — 1 класса, цвет по выбору. Санузел оборудован: душ кабиной, унитазом (горизонтальный отвод), умывальником и сетью для подключения стиральной машины для сушки белья.

Общий санузел оборудован: «jacuzzy» ванной, умывальником, унитазом с керамическим резервуаром и биде.

Все санузлы оснащены необходимыми приборами: вешалка для полотенец, зеркало, этажерка, держатель душевой ручки, коробка для туалетной бумаги, подставка под мыло.

Снабжение горячей водой — из центральной системы.

Каждая квартира будет оборудована:

— электрооборудованием;

— телефонной связью;

— противопожарными сигнальными устройствами;

— ТВ-системой (спутниковой);

— внутренняя телефонная связь с громкоговорителем;

— центральное кондиционирование;

— видеодомофон.

Общие издержки

Так как фирма «Логос» является заказчиком, то при расчетах показывались общие (фиксированные) издержки, а прямые были учтены в затратах на строительство корпусов зданий.

Управление

Наименование	Тыс. руб.	Выплаты	В течении…
Связь	1000	Ежемес.	С 21 по 60 мес.
Обучение персонала	1000		С 22 по 23 мес.
Производство
Наименование	Тыс. руб.	Выплаты	В течении…
Коммунальные услуги	13000	Ежемес.	С 21 по 60 мес.
Транспорт. Обслуживание	5000
Аренда земли	10500	Ежемес.	Всего проекта
Охрана территории	4000	Ежемес.	С 21 по 60 мес.
Маркетинг
Наименование	Тыс. руб.	Выплаты	В течении…
Реклама	13000	Ежемес.	С 21 по 23 мес.

6. Финансовый план

При подготовке исходных данных финансового анализа были приняты следующие условия:

Дата начала: 01.10.2000. Продолжительность: 5 лет

Основная валюта проекта: тыс. руб. Валюта для расчета на внешнем рынке: $ US

Курс на момент начала проекта: 1 $ US = 27.65 тыс. руб.

Финансовый анализ проводился по следующему варианту (далее базовому): Корпус А (жилой дом)

По окончании строительства переходит в собственность инвестора; продается в первые два месяца после сдачи объекта.

Корпус В (офисные помещения)

По окончании строительства переходит в собственность инвестора; продается в первые два месяца после сдачи объекта.

Нежилая площадь корпусов А, В

Продается в первые два месяца после сдачи объекта

Корпус Д

Сдается в аренду, с целью получения стабильного дохода, который в течении непродолжительного времени превысит доход от его продажи.

Корпус Б

В соответствии с договором, 5450 2.8 площади (корп. Б2) предается безвозмездно городу; 5450 м. кв. площади (корп. Б 1).

Объем продаж

Наименование товара	1 год	2 года	3 года	4 года	5 лет
Корпус А	0	10900	0	0	0
Корпус В	0	7000	0	0	0
Корпус Д	0	2400	2400	2400	2400
Нежилая А и В	0	1800	0	0	0
Корпус Б 1	0	5450	0	0	0
Корпус Б 2	0	0	0	0	0
Список продуктов
Наименование продукта		Ед. изм.		Цена тыс. руб.
Корпус А (жилой дом)		м. кв.		12500.00
Корпус В (офисные помещения)		м. кв.		13500.00
Корпус Д (произвол. Корпус)		м. кв.		250.00
Нежилая площадь корп. А, В		м. кв.		13500.00
Корпус Б2 (жилой дом)		м. кв.		0.00
Корпус Б1 (жилой дом)		м. кв.		2000.00

Продукт: корпус А, В Продажи с авансом

	Объем, %	Срок, дн.	Скидка, %	Предоплата, %
Внутренний рынок	20	90	7	100
	Продукт: не	жилая площадь корпус А,В
	Продажи с авансом
	Объем, %	Срок, дн.	Скидка, %	Предоплата, %
Внутренний рынок	20	90	7	100

В результате расчетов были получены следующие интегральные показатели:

Ставка дисконтирования 15 Срок окупаемости (РВР), мес. 26 Индекс прибыльности (PI) 1.04 Чистый приведенный доход (NPV) 2496726 Внутренняя норма рентабельности (IRR), % 23.4

Для выявления возможных отклонений основных показателей эффективности проекта в зависимости от различных сценариев его развития были рассмотрены два варианта проекта относительно базового: оптимистичный и пессимистичный.

Оптимистичный вариант

В оптимистичном варианте были изменены следующие показатели базового варианта:

— предположили, что налог на прибыль равен 22%, спец. налог отменен,

— изменена инфляция

Объект инфляции	1 год	2 года	3 года	4 года	5 лет
Сбыт, %	215	95	42	23	23
Недвижимость, %	220	100	52	33	33
Энергоносители, %	280	140	32	13	13
Транспортные услуги	280	140	32	13	13

В результате расчетов были получены следующие интегральные показатели:

Срок окупаемости 26 мес. Ставка дисконтирование 15% Индекс прибыльности 1.17 Чистый приведенный доход 8833433$ Внутренняя норма рентабельности 43.8 Пессимистичный вариант В результате расчетов были получены следующие интегральные показатели: Ставка дисконтирования 15% Срок окупаемости 26 мес. Индекс прибыльности 1.03 Чистый приведенный доход 1937265 $ Внутренняя норма рентабельности 21.6

Сравнение интегральных показателей по трем вариантам

базовый оптимистичный пессимистичный Ставка дисконтирования, % 15 15 15 Срок окупаемости, мес. 26 26 26 Индекс прибыльности 1.04 1.17 1.03 Чистый приведенный доход, $ 2496726 8833433 1937265 Внутр. норма рентабельности, % 23.4 43.8 21.6

Анализируя полученные результаты можно сказать, что при ухудшении инфляционной ситуации чистый приведенный доход значительно снижается, возникает необходимость дополнительных кредитов, но проект тем не менее окупается.

Капитал

Для реализации проекта необходимо 400000 тыс. $ США. Фирма «Логос» обладает собственным капиталом в размере 20000000 $ США.

Заемных средств необходимо 20000 тыс. $. Оптимальной является схема привлечения кредиторов, рассчитанная исходя из анализа денежных потоков по периодам. Выплаты процентов по кредитам и сумма кредита выплачиваются в конце срока.

Кредиты

Наименование	$US	Дата	Срок	Процент
краткосрочный кредит	1300000	01/08/1995	И	30
краткосрочный кредит	4000000	01/10/1995	9	30
краткосрочный кредит	2000000	01/01/1996	5	30
краткосрочный кредит	400000	01/02/1996	1	30
краткосрочный кредит	4800000	01/04/1996	2	30

Важной процедурой управления капиталом проекта является размещение остатков свободных денежных средств на депозит, что позволяет сохранить денежные средства от инфляционных колебаний и увеличить оборотный капитал.

Список депозитов

Название вклада Сумма ($ US) Дата Срок (мес.) Ставка,% Депозитный вклад 7000000 01/10/94 6 15 Депозитный вклад 1000000 01/04/95 3 12 Депозитный вклад 500000 01/12/95 5 12 Депозитный вклад 9500000 01/06/96 3 12

Финансовые результаты

Финансовые результаты проекта представлены в следующих документах:

1. Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб.

• отражает операционную деятельность предприятия в определенные периоды времени.

2. Баланс, тыс. руб.

• отражает финансовое состояние предприятия в конкретный момент времени.

3. План денежных потоков (Cash-Flow), тыс. руб.

• демонстрирует движение денежных средств и отражает деятельность предприятия в динамике от периода к периоду.

Отчет о прибылях и убытках (тыс. руб.)

Наименование статьи	10/1994-09/1995	10/1995-09/1996	10/1996-09/1997	10/1997-09/1998	10/1998-09/1999
Валовой объем продаж	0	1164259894	1237253879	341400568	735264849
Потери и налоги с продаж	0	0	0	0	0
Чистый объем продаж	0	1164259894	1237253879	341400568	735264849
Сырье и материалы	0	0	0	0	0
Комплектующие изделия	0	0	0	0	0
Сдельная заработная плата	0	0	0	0	0
Другие прямые издержки	0	0	0	0	0
Суммарные прямые издержки	0	0	0	0	0
ВАЛОВАЯ ПРИБЫЛЬ	0	1164259894	1237253879	341400568	735264849
Налоги с дохода и на активы	0	209156	2482686	2432488	2382292
Оперативные издержки	219042	1471007	8749101	22757131	46761860
Торговые издержки	0	469474	0	0	0
Административные издержки	0	442755	2835009	7374092	15152448
Суммарные постоянные издержки	219042	2383236	11584110	30131223	61914308
Амортизация	0	53496594	120198901	4875672	4875672
Проценты по кредитам	0	47826444	0	0	0
Суммарные калькуляционные издержки	0	101323038	120198901	4875672	4875672
Другие доходы	351641	918898	0	0	0
Другие затраты	18000000	0	0	0	0
ПРИБЫЛЬ ДО ВЫПЛАТЫ НАЛОГА	-17867401	1061263362	1102988182	303961185	666092577
Налог на прибыль	124378	407703598	411414592	113377522	248452531
ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ	-17991779	653559764	691573590	190583663	417640046

Отчет о движении денежных средств (тыс. руб.)

Наименование статьи	10/1994-09/1995	10/1995-09/1996	10/1996-09/1997	10/1997-09/1998	10/1998-09/1999
Поступления от сбыта продукции/услуг	0	1368862551	1542174595	404926851	876936113
Прямые производственные издержки	0	0	0	0	0
Затраты на сдельную заработную плату	0	0	0	0	0
Поступления от других видов деятельности	0	0	0	0	0
Выплаты на другие виды деятельности	0	0	0	0	0
Общие (постоянные) издержки	266136	2500221	11396834	29644091	60913345
Налоги	-3786536	578381578	724801876	173400865	383379009
Кэш-фло от оперативной деятельности	3520400	787980752	805975885	201881895	432643759
Затраты на приобретение активов	126402635	366256496	0	0	0
Другие издержки подготовительного пер.	21870000	0	0	0	0
Поступления от реализации активов	0	0	0	0	0
Кэш-фло от инвестиционной деятельности	-148272635	-366256496	0	0	0
Собственный (акционерный) капитал	140996912	0	0	0	0
Займы	16237322	232843375	0	0	0
Выплаты в погашения займов	0	402872493	0	0	0
Выплаты % по займам	0	47826444	0	0	0
Банковские вклады	7977173	-16438090	0	0	0
Доходы по банковским вкладам	351641	918898	0	0	0
Выплаты дивидендов	0	0	0	0	0
Кэш-фло от финансовой деятельности	149608702	-200498574	0	0	0
Баланс наличности на начало периода	0	4856467	226082149	1032058034	1233939929
Баланс наличности на конец периода	4856467	226082149	1032058034	1233939929	1666583688

Баланс (тыс. руб.)

Наименование статьи	10/1994-09/1995	10/1995-09/1996	10/1996-09/1997	10/1997-09/1998	10/1998-09/1999
Средства на счете	4856467	226082149	1032058034	1233939929	1666583688
Счета к получению	0	37624050	5598426	13725866	27232599
Товарно-материальные запасы	0	0	0	0	0
Предоплаченные расходы	6180	202541820	75070616	75070616	75070616
Ценные бумаги	13687721	0	0	0	0
Суммарные текущие активы	18550368	466248019	1112727076	1322736411	1768886903
Земля	0	0	0	0	0
Здания и сооружения	0	167325075	163978576	160632078	157285580
Оборудования	0	0	0	0	0
Другие активы	0	57793876	55216446	52639017	50061587
Незавершенное пр-во (инвестиции)	126402635	0	0	0	0
СУММАРНЫЙ АКТИВ	144953003	691366970	1331922098	1536007506	1976234070
Отсроченные налоговые платежи	0	60132951	9114495	22616236	45202754
Счета к оплате	0	0	0	0	0
Краткосрочные кредиты	17794038	0	0	0	0
Полученные авансы	0	0	0	0	0
Суммарные краткосрочные обязательства	17794038	60132951	9114495	22616236	45202754
Долгосрочные займы	0	0	0	0	0
Акционерный капитал	140996912	140996912	140996912	140996912	140996912
Нераспределенная прибыль	-13837947	1181810697	1181810697	1372394358	1790034405
Суммарный собственный капитал	127158965	1322807609	1322807609	1513391270	1931031317
СУММАРНЫЙ ПАССИВ	144953003	1331922104	1331922104	1536007506	1976234071

7. Анализ чувствительности

Целью анализа чувствительности является выявление возможных отклонений основных показателей эффективности проекта в зависимости от различных сценариев его развития.

Анализ проводился по следующим направлениям:

• в зависимости от увеличения стоимости строительства;

• в зависимости от уменьшения Цены сбыта;

• в зависимости от увеличения задержек платежей.

Методы анализа

За основу для разработки различных сценариев развития проекта берется базовый вариант.

• В первом случае рассматривается базовый вариант проекта при котором стоимость строительства увеличивается на 5%, 10%.

NPV- чистая текущая стоимость (стоимость потоков дохода и рецессии при заданной ставке дисконта минус первоначальные инвестиционные затраты).

Из графика зависимости NPV от увеличения стоимости строительства видно, что проект становится убыточным при повышении стоимости на 6%, при условии что цена реализации остается базовой.

Анализ рисков

В Москве в среднем центры типа «Наутилус», «Парус» и др. аналогичного класса приносят доход от вложенных средств порядка 20 — 30% в год. Вложение в недвижимость является наиболее безрисковыми вложениями средств, несмотря на то, что при срочной необходимости ее реализация будет утеря стоимости порядка 10- 30%, в зависимости от срока реализации. Так же под недвижи-

мость банки охотно дают кредит, хотя и оценивают заложенную недвижимость по стоимости максимально быстрой реализации. Из этого следует, что вложение средств в строительство недвижимости довольно выгодное инвестирование средств.