Бизнес-план девелоперского проекта: пошаговое руководство

Девелоперская деятельность в России появиласа в середине 20-х годов, когда остро назрела необходимость в пересмотре подхода к методам строительства и пополнении объектов жилого фонда. Это профессиональная деятельность по организации процессов реконструкции, изменения или создания нового строения на существующем земельном участке.

История девелоперской деятельности

Первым «девелопером» Советского Союза была специально созданная структура – Главмосстрой, образованная в 1954 году. За 50 лет активной работы обновлению подверглось более двух третей всех жилых зданий города Москвы, что в абсолютной величине составляет 150 миллионов м².

Терминология

Бизнес в сфере загородного строительства и земельных участков считается одним из самых рискованных. Для советской и российской действительности более понятен тождественный термин – «застройщик» или лицо, обладающее земельным участком и привлекающее заёмные средства для реализации строительного проекта с наличием официального разрешения на осуществление подобной деятельности.

Разница между девелопером и застройщиком

На самом деле, застройщик и девелопер немного разные понятия, несмотря на схожесть конечной цели. Само значение слова «девелопер» восходит к английскому глаголу «to develop» или развивать. Под развитием в данном случае понимается вид деятельности по разработке пустующих земельных участков с целью создания на них объектов строительства, чаще всего, жилой недвижимости.

Девелоперская компания

Девелопер сам находит подрядчика для проведения строительных работ. Первые девелоперские компании, разрабатывающие строительные объекты, появились на российском рынке в 2005 году. С тех пор, благодаря необходимости возведения новых объектов жилой и нежилой недвижимости, этот вид деятельности активно развивается.

Структура девелоперской компании

Девелоперская компания – это юридическое лицо, занимающееся девелопментом, что означает осуществление непосредственного строительства новых, ремонт или реконструкцию существующих объектов недвижимости. Дополнительным отличием от частного лица является управление финансовыми потоками, которые необходимы для ведения деятельности и получения прибыли.

Развитие рынка недвижимости

На сегодняшний день, рынок недвижимости, пребывавший в стагнации, демонстрирует уверенный рост. Возрастает покупательская способность граждан, со стороны государства реализуются меры социальной поддержки, а также наблюдается демографический рост населения. Именно поэтому деятельность в строительной области является перспективным направлением вложения средств, особенно если это касается объектов жилой недвижимости.

Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование повышает покупательский спрос, что ведёт к необходимости строительства новых объектов. Но любой бизнес предполагает получения прибыли. Поэтому для повышения стоимости готовой недвижимости просто построить её недостаточно. Требуется предпринять дополнительные усилия для повышения ценовой составляющей.

Выводы

Возникновение девелоперских компаний является ответом на требования, предъявляемые современным рынком для удовлетворения потребностей общества. Главой девелоперской компании, которая имеет статус юридического лица, может быть один человек или группа лиц, работающих по направлению инвестиционной и девелоперской деятельности.

Структура организации

Типовая структура подобной организации включает следующие группы:
* Производственная
* Административно-управленческий персонал
* Технический персонал
* Хозяйственная группа

Если посмотреть на структуру девелоперской компании, то она мало чем отличается от иных организаций. Для получения необходимого результата важно обеспечивать качественное и полное взаимодействие всех компонентов.

Оплата труда

При гонорарной системе оплаты девелопер является наёмным работником. Девелопмент – это вид предпринимательской деятельности, направленной на получение прибыли посредством создания и развития строительных объектов.

Девелопмент недвижимости: разновидности и особенности

Для понимания концепции девелопмента недвижимости важно не только знать задачи, стоящие перед специалистом, но и уметь различать различные виды этой деятельности. Их можно разделить на две основные категории: по особенностям финансового управления и типу недвижимости.

Разновидности по финансовому управлению

Девелоперская деятельность может быть классифицирована как «fee development» и «speculative development»:

Fee development (гонорарная деятельность). Этот вид деятельности направлен на получение денежного вознаграждения за работу без финансовых рисков. Девелопер нанимается инвестором для строительства объекта, а окончательный заказчик не вникает в детали проекта. Ответственность лежит на девелоперской компании, которая привлекает необходимых специалистов.
Speculative development (спекулятивный девелопмент). Этот вид деятельности считается более рискованным и сложным. Девелопер самостоятельно влагает средства в проект, что делает его полноправным заказчиком и исполнителем. Финансовое обеспечение проекта включает собственные средства, банковские кредиты и средства будущих арендаторов.

К сведению: термин «девелопмент» также может означать разработку программного обеспечения, но на территории РФ этот смысл редко используется.

Разновидности по типу недвижимости

Девелопмент жилой недвижимости

Это наиболее распространенная область девелопмента на современном строительном рынке. Под этим термином подразумевается строительство или реконструкция объектов с целью увеличения их стоимости. При работе с жилой недвижимостью важно проводить маркетинговые исследования, учитывающие такие факторы, как уровень спроса, экологическая обстановка, транспортная инфраструктура и наличие социальных объектов.

Жилая недвижимость часто является привлекательной для получения быстрой прибыли. Существует более детальная классификация, включая жилье бизнес-класса, экономичный сегмент и элитный рынок.

Девелопмент загородной недвижимости

Популярность приобретает концепция «экодевелопмента» в этом направлении. Она подразумевает развитие, строительство и реализацию проектов с акцентом на экологичность: естественное вписывание в окружающую среду, защиту природы и использование безопасных материалов.

Спрос на загородную недвижимость растет год от года, что делает это направление ιδιαίτερα перспективным для инвестиций.

Девелопмент коммерческой недвижимости

Разработка проектов по строительству коммерческих объектов также является выгодным направлением для инвестиций. Поскольку этот сектор менее объемен, чем жилое строительство, доход от аренды помещений становится основным источником прибыли.

Коммерческая недвижимость может быть разделена на два класса: объекты, используемые для бизнеса и услуг (офисные здания, торговые центры), и объекты, предназначенные для развлечений и отдыха (кинотеатры, рестораны).

Существует также промежуточный класс, сочетающий в себе функции бизнес-центров и развлекательных объектов. Этот тип недвижимости становится все более популярным из-за своей универсальности и привлекательности для различных групп населения.

Лэнд-девелопмент — это деятельность, направленная на увеличение стоимости земельного участка. Главной особенностью такого вида деятельности является длительный период, необходимый для получения всех необходимых разрешений и согласований. При разработке проекта лэнд-девелопмента не только строятся жилые дома, но и создается вся необходимая инфраструктура, обеспечивающая комфортное проживание людей. Этот вид девелопмента считается одним из самых рискованных из-за несовершенства законодательной базы в этой сфере.

Длительность процессов согласования является основным фактором риска при лэнд-девелопменте. Экономическая модель проекта — это распределение ожидаемых доходов и расходов на различные стадии реализации. Она служит ключевым инструментом для планирования и привлечения ресурсов, необходимых для успешной реализации проекта. Недостаточно тщательно разработанная экономическая модель может привести к не достижению запланированных результатов из-за недостаточного финансирования или несоблюдения сроков реализации. Как правило, ekonomicheskaya model’ projects odobrivayetsya organizatsiyey, finansiruyushchoy proekta, i sodyhnovotsya s investorami.

[Рисунок 3.1: Экономическая модель проекта]

Бизнес план девелоперского проекта 1

Рисунок 3.1: Общее представление об экономической модели проекта

Соблюдение принципа альтернативности является важным условием при создании экономической модели. Этот принцип подразумевает два сравнения:

1) результаты конкретного проекта против ситуации, когда проект не реализован («с проектом» по сравнению с «без проектом»);
2) результаты конкретного проекта против результатов других проектов, доступных организации («с другим проектом»).

Процесс разработки экономической модели включает в себя следующие шаги:

1) Определение целей проекта на основе анализа рынка и производственных резервов.
2) Оценка предварительной стоимости проекта и прогноз увеличения денежных потоков.
3) Анализ продолжительности инвестиционного процесса и реализации проекта, включая срок начала эксплуатации.
4) Выявление ключевых характеристик проекта:
— Наличие альтернативных технических решений.
— Спрос на продукцию проекта.
— Продолжительность проекта и его инвестиционного этапа.
— Уровень цен на продукцию или услуги проекта (базовые, текущие и прогнозные).
— Потенциал экспорта продукции.
— Сложность проекта.
— Объем и вид нормативной и проектно-сметной документации.
— Инвестиционный климат в районе реализации.
— Соотношение затрат и результатов.

Несмотря на то, что экономическая модель должна разрабатываться на ранних стадиях проекта, по мере его развития ее параметры могут требовать уточнения. Экономическая модель часто конкретизируется в документах, таких как предварительное технико-экономическое обоснование, бизнес-план и бюджет проекта. Приложение 4 содержит примерное содержание бизнес-плана для крупного проекта.

В современном мире компании сталкиваются с высокой конкуренцией и должны регулярно реализовывать высокорисковые проекты, чтобы сохранить свои позиции на рынке. Ценовое преимущество традиционных производственных компаний уменьшается из-за растущей важности прибыли, получаемой за счет синтеза знаний и креативных идей. Компании работают в сложных условиях, и их конкурентоспособность напрямую зависит от эффективного использования интеллектуального потенциала для создания новых коммерческих возможностей или адаптации к меняющимся требованиям рынка.

Как отмечает К. Хелдман, проекты часто возникают в результате удовлетворения шести основных потребностей или требований: рыночных требований, экономических соображений, запросов покупателей, технического прогресса, юридических норм и общественных потребностей.

Управление проектами — это управление изменениями в системе, которая является объектом проектной деятельности. Иными словами, для развития любой системы необходимы изменения, которые могут быть количественными или качественными, структурными или функциональными. Эти изменения представляют собой содержательный аспект проектов, а проекты сами по себе являются формальным выражением проводимых изменений и, в конечном счете, воплощают в себе новое качество систем. Диалектическое единство формы и содержания проявляется в том, что в изменчивой рыночной среде функционирования экономических субъектов периодически возникает необходимость внесения содержательных изменений, которые требуют корректировки формальной организации процессов или их сущности.

Современные компании часто организуют свою деятельность по проектному принципу. Стадии выполняемых проектов могут быть нестандартными и творческими, а компании постепенно переходят к структуре проектных организаций, где основная деятельность направлена на выполнение проектов, и значительная часть затрат приходится на персонал. Примерами таких организаций являются научно-исследовательские институты (НИИ), конструкторские бюро (КБ), проектные институты (ПИ), компании по разработке и поставке программного обеспечения, дизайнерские бюро, маркетинговые и рекламно-продажные агентства, аудиторские, оценочные и консалтинговые фирмы и многие другие. Продуктом такой организации является результат проектной работы, например, отчет о результатах исследований, техническая или проектная документация, опытный образец, программное обеспечение, рекламная кампания, профессиональное заключение и так далее.

Ключевой навык современного менеджера по проектам заключается в умении не только формулировать эффективную стратегию, но и понимать и минимизировать сложности внешнего окружения. Менеджер должен применять соответствующие меры руководства для снижения рискованности бизнес-ситуации. Такая тактика обеспечивает гибкость и позволяет адаптироваться к сложностям внешнего окружения, что отражает суть проекта — вдохновлять участников и давать им возможность реализовать энергичные и впечатляющие идеи или проекты, приносящие выгоду инвесторам и заинтересованным сторонам.

Управление проектами предлагает творческую аналитическую модель управления, соответствующую философии трансформирующего лидерства. Эта философия предоставляет менеджеру полномочия не только на управление проектом, но и на решение сложных задач внешнего окружения. Оптимальный подход к решению проблем проекта основан на профессиональной компетентности менеджера, который учитывает масштабы сложных ситуаций, выявляет трудности в управлении проектом и использует гибкую систему методов руководства. Творческое и аналитическое мышление являются основой трансформирующего лидерства.

Финансовая модель является важной частью бизнес-плана и включает в себя все необходимые прогнозные расчеты денежных потоков, доходов, расходов, налогов и так далее. Очень важно, чтобы финансовая модель включала в себя три сценария: пессимистичный, оптимистичный и наиболее вероятный. Пессимистический сценарий отражает неблагоприятные факторы и риски, оптимистичный — ситуацию без влияния негативных факторов и максимальный комфорт, а наиболее вероятный сценарий учитывает текущие события с учетом потенциальных возможностей. Финансовая модель может быть создана с использованием тех же методов, что и бизнес-план или маркетинговая модель.

Финансовое моделирование: основы, цели и процесс

Что такое финансовая модель?

Финансовая модель представляет собой инструмент, используемый для анализа финансовой ситуации предприятия или проекта. Это набор взаимосвязанных таблиц в программе Excel, которые позволяют оценить финансовые последствия принятия определенных решений. Финансовое моделирование помогает визуализировать экономику проекта и принять обоснованные решения о вложениях.

Зачем нужна финансовая модель?

Финансовая модель используется для оценки инвестиционных проектов и принятия стратегических решений о финансировании. Она позволяет оценить эффективность инвестиций в определенный актив или бизнес в целом. Финансовое моделирование может применяться к различным аспектам деятельности предприятия, включая развитие компании, изменение стоимости активов и анализ интеллектуальной собственности.

Как построить финансовую модель?

Создание финансовой модели может быть сделано двумя способами: на основе собственных данных и предположений, известных предприятию, или с использованием шаблонов в Excel, которые позволяют шаг за шагом построить финансовую модель стартапа или инвестиционного проекта.

Из чего состоит финансовая модель?

Финансовая модель обычно включает в себя три основные отчетные формы:

Отчет о прибылях и убытках: показывает доходы и расходы предприятия за определенный период.
Счет движения денежных средств: отражает источники и использование денежных средств в бизнесе.
Баланс: представляет собой финансовый баланс предприятия, показывающий его активы, обязательства и собственный капитал на определенную дату.

Для стартапов и инвестиционных проектов движение денежных средств начинается с нуля, и эти таблицы являются основой финансовой модели.

Ключевые возможности финансового моделирования девелоперских проектов в Excel

Использование VBA в сочетании со стандартным Excel для автоматизации процедур оценки эффективности без необходимости установки дорогостоящего специализированного программного обеспечения.
Заточенность под специфику девелопмента жилой недвижимости с учетом вариативности и гибкости финансирования строительных проектов.
Визуализация промежуточных аналитических расчетов упрощает настройку финансовых показателей для достижения реалистичных результатов.
Детальный расчет сложного девелоперского проекта может быть выполнен за 30 минут, высвобождая время финансистов для более продуктивной работы по оценке и структурированию сделок с финансированием.

Особенности профессии: функции девелопера

Девелоперы обычно являются авторами идеи проекта, определяющими место и потенциальную коммерческую ценность участка. Их обязанности включают в себя:

Поиск земельных участков и оценку их потенциала.
Анализ рынка недвижимости для эффективного использования объекта.
Формирование плана по формату, объему, площади и функциональному назначению проекта.
Разработка концепции и эскизного проекта.
Получение разрешений на строительство и наблюдение за ходом строительства.
Проведение маркетинговых исследований для эффективной сдачи в аренду или продажи готового объекта.

Девелопмент: финансовые аспекты

Девелопер также занимается решением финансовых вопросов, включая поиск инвесторов, оценку рисков и затрат, получение кредитов от банков и т. д. Согласование проекта с государственными и муниципальными инстанциями также входит в их обязанности.

Плюсы и минусы профессии девелопера

Плюсы:

Широкий круг обязанностей, включая разработку идей, анализ рынка, финансовое планирование и управление проектом.
Возможность влиять на все аспекты проекта от концепции до реализации.
Гибкость в выборе финансирования и инвесторов.
Высокая степень ответственности и потенциальная прибыльность успешных проектов.

Минусы:

Высокий уровень риска и неопределенности, связанный с разработкой и строительством проектов.
Долгие часы работы и необходимость решать сложные задачи в сжатые сроки.
Потенциальная ответственность за неудачи или задержки в проекте.

Квалифицированный девелопер: профессионалы на рынке недвижимости России

Обзор профессии

Квалифицированный девелопер должен обладать обширными знаниями и навыками в различных областях, включая финансовую деятельность, юриспруденцию и инженерно-строительное дело. На рынке недвижимости России таких специалистов не так уже много, что создает определенную конкуренцию в этой сфере. Несмотря на это, профессия девелопера имеет свои плюсы: высокая доходность, востребованность услуг и интересные проекты.

Минусы профессии

Однако есть и недостатки в работе девелопера. В последние два года рынок недвижимости испытал кризисные явления, что создало дополнительные сложности для профессионалов этой области. Координация и согласование проектов с государственными и муниципальными структурами может быть напряженным и стрессовым процессом. Кроме того, ошибки в работе девелопера могут привести к серьезным финансовым потерям, которые часто превышают доходы специалиста в несколько раз.

Место работы

Квалифицированные девелоперы могут работать в проектных организациях, строительных компаниях и других подобных предприятиях.

Важные качества

Девелопер должен обладать аналитическим складом ума, быть стрессоустойчивым, целеустремленным и иметь организаторские способности. Важным навыком является умение принимать решения в соответствии с состоянием рынка недвижимости и анализировать тенденции в этой сфере. Девелопер должен также грамотно организовывать процесс перепрофилирования объектов для повышения их доходности. Для этого требуются глубокие знания инженерно-строительной теории и практики.

Образование и квалификация

Для успешного ведения бизнеса в качестве девелопера необходимо иметь высшее образование в области экономики, юриспруденции, строительства или смежных дисциплинах. Жизненный опыт и навыки отбора специалистов также крайне важны, включая юристов, архитекторов, маркетологов и брокеров. Квалифицированный девелопер должен разбираться в финансовых аспектах, юридических вопросах и инженерных решениях, а также иметь глубокие знания рынка недвижимости и строительных технологий.

Где учиться на девелопера

Специальность «Девелопмент» еще не имеет своих отдельных программ во многих университетах, но есть близкие по смыслу направления, такие как «Промышленное и гражданское строительство», «Менеджмент организации», «Экономика и управление на предприятии» и «Экспертиза и управление недвижимостью». Техническое образование является распространенным выбором для будущих девелоперов, многие из которых имеют степень Магистра в Московском государственном строительном университете (МГСУ) или других престижных учебных заведениях.

Многогранность профессии

Профессия девелопера требует широкого кругозора и знаний в различных областях, включая юриспруденцию, бизнес и инженерные науки. Финансовое, юридическое и экономическое образование являются преимуществом для девелопера. Знание английского языка также может быть полезным, а постоянное повышение квалификации, через стажировки и курсы, способствует развитию необходимых навыков.

Развитие профессии

Девелопер должен обладать качествами предпринимателя и управленца, такими как умение считать деньги, распознавать перспективные возможности и использовать связи для привлечения инвестиций. Эти качества развиваются на специализациях по бизнес-администрированию (MVA). На данный момент нет специализированных дипломов только для девелоперов, но существуют программы стажировок и IPP (Individual Professional Project), которые помогают получить практический опыт в реальных условиях.

Девелоперские проекты полного цикла: руководство для компаний по инновационному развитию

Введение

В сфере развития недвижимости существует концепция «девелоперского проекта полного цикла», которая подразумевает комплексный подход к созданию и развитию нового объекта недвижимости. Этот тип проекта представляет интерес для девелоперских компаний, стремящихся к самостоятельной реализации проектов без значительных затрат на поиск опытных специалистов.

Что такое девелоперский проект полного цикла?

Девелоперский проект полного цикла (спекулятивное развитие недвижимости) включает в себя комплексный подход к созданию и управлению проектом по развитию нового объекта недвижимости, от изучения маркетинговой среды до управления недвижимостью после завершения проекта.

Ключевые аспекты проекта

Изучение маркетинговой среды: Анализ SWOT и PEST позволяет девелоперским компаниям понимать рыночную среду, в которой будет реализован проект.
Концепция проекта и объекта: Разработка концепции, соответствующей потребностям рынка и миссии компании.
Инвестиционный анализ: Оценка финансовой жизнеспособности проекта, включая инвестиционные модели и финансовые схемы.
Правовое обеспечение: Подбор правовых решений для обеспечения успешной реализации проекта.
Создание системы управления: Определение организационной и функциональной структур управления проектом.
Выбор земельного участка: Подбор подходящего участка под реализацию проекта.
Оформление прав пользования: Получение необходимых разрешений и прав на использование выбранного участка.
Строный инжиниринг: Инженерные исследования, техническое проектирование и организация строительства.
Управление строительством: Мониторинг и контроль над процессом строительства для обеспечения соблюдения сроков и бюджета.
Управление изменениями и рисками: Адаптация к изменениям в ходе реализации проекта и управление связанными с этим рисками.
Финансирование и управление инвестициями: Поиск источников финансирования и управление денежными потоками во время реализации проекта.
Брокеридж: Подбор клиентов или пользователей для будущих арендаторов или продавцов недвижимости.
Продвижение услуг: Маркетинговая деятельность по привлечению потенциальных клиентов и повышению спроса на объект недвижимости.
Управление недвижимостью: Обеспечение эффективного управления объектом недвижимости после завершения строительства, включая обслуживание и технический надзор.

Роль Базовой компании в проекте

В рамках девелоперского проекта полного цикла Базовая компания выступает в качестве организатора и ведущей силы проекта. Она формирует инвестиционные модели, финансовые схемы и вкладывает собственные средства в проект, выступая как минимум в качестве «начального капитала». Базовая компания также принимает на себя риски и ответственность за неудачу проекта.

Финансовая схема проекта

Финансовая схема девелоперского проекта полного цикла характеризуется сочетанием собственных средств Базовой компании, привлеченных инвестиций от публичного рынка капитала, венчурного капитала, банковских кредитов и других источников финансирования. Соотношение собственного и заемного капитала может варьироваться, но в сфере развития недвижимости типичным является соотношение 1:1 (50% : 50%).

Особенности и сложности проектов полного цикла

Девелоперские проекты полного цикла считаются высокодоходными, но также и рискованными. Они реализуются одновременно в семи областях инноваций, что делает их сложными и требующими высокой степени профессионализма от Стратегического инвестора и топ-менеджмента. Успешная реализация таких проектов требует незаурядных профессиональных компетенций, интуиции на прибыль, понимания политических и правовых аспектов, навыков управления рисками и адаптации к изменениям рынка.

Заключение

Девелоперские проекты полного цикла представляют собой комплексный подход к развитию недвижимости, требующий привлечения специализированных знаний и опыта в различных областях. Успешная реализация таких проектов требует от компаний стратегического подхода, гибкости и способности предвидеть потенциальные риски и возможности.

Проектное и операционное управление, маркетинг, финансы и инвестиции, бухгалтерский учет и аудит, налоговая оптимизация, технологии торговли, ресторанного бизнеса, гостиничного хозяйства, логистики, бюджетирование и планирование процессов, инженерные изыскания, архитектурное и строительное проектирование, юридические услуги, брокерские отношения, управление недвижимостью, реклама, информационные компьютерные технологии, HR-менеджмент, RR (отношения с общественностью), охрана и безопасность – вот некоторые из сфер деятельности, в которых реализуется девелоперский проект полного цикла.

Девелоперский проект включает в себя подпроекты и монопроекты и представляет собой комплексную структуру, включающую в себя три основные ветви: организационную, техническую и экономическую. Он формирует организационные структуры, связанные с проектом, занимается строительством и реконструкцией зданий, а также направляет свои усилия на реализацию экономических инициатив, которые не только приносят выгоду инвесторам, но и создают ценность владения для всех заинтересованных сторон. Кроме того, такой проект оказывает существенное влияние на экономические процессы в обществе, повышая доходы бюджета и улучшая социальные отношения.

Проект классифицируется как среднесрочный (3-5 лет), сложный (ссылка на шкалу сложности) с бюджетом свыше 1 миллиона долларов США. Высокий уровень риска делает его рискованным предприятием.

Кроссфункциональный менеджмент (КФМ) – это группа менеджеров из разных функциональных департаментов базовой или управляющей компании, которая занимается стратегическим планированием и разработкой, инженерными работами, маркетингом, финансами, развитием человеческих ресурсов, управлением корпоративными активами, охраной и безопасностью. КФМ сосредоточен на решении конкретных корпоративных задач в области системных инноваций и одновременно работает над реализацией девелоперских проектов для достижения таких целей, как повышение капитализации, улучшение качества продуктов, снижение стоимости капитала, оптимизация сроков появления новых источников дохода и т. д.

КФМ также отвечает за совершенствование бизнес-системы в рамках корпоративных целей по внедрению инноваций и проектному управлению.