Предварительные маркетинговые исследования рынка торговли, торговой недвижимости, рынка досуга, рекреационных услуг г. Обнинска и ближайших городов показали востребованность реализации многофункционального торгово-развлекательного комплекса (МТРК) площадью до 50000 кв. м.
Инициатором проекта являются:
«Русский дом»
Главной целью данного проекта является обеспечение населения спортивно- развлекательными услугами высокого класса, удовлетворение потребностей населения близлежащих городов в товарах и услугах принципиально нового уровня, т.е. предложение нового более высокого качества товаров и культуры сервисного обслуживания. Приход в г. Обнинск крупных брендов всероссийского и международного уровня выводит его на расширение конкурентной среды и в итоге на повышение качества жизни в регионе.
Социальная компонента МТРК, направлена на организацию и развитие детского и юношеского досуга и творчества, удовлетворение потребностей населения в недорогих социальных услугах.
Комплекс располагается в микрорайоне 51А, в наиболее перспективной части города. Объект классифицируется как региональный торгово-развлекательный комплекс, так как зона его социально-экономического влияния распространяется не только на г.Обнинск, но и прилегающие к нему города и населенные пункты.
Общая стоимость проекта
Суммарные инвестиционные затраты в данный проект с учетом проектирования, строительства, закупки и монтажа инженерно-технологического и вспомогательного технического оборудования составляют 32 млн. долларов США, при общей площади строительства 43 600 кв.м.
Срок реализации проекта
Общий срок строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию составит 27 месяцев с начала выхода на стройплощадку — 01 июня 2006 года. Ввод объекта в эксплуатацию планируется 01 сентября 2008 года.
Текущее состояние проекта
В настоящее время завершена разработка документации утверждаемой стадии «Проект», полностью подготовлена рабочая документация по нулевому циклу. Вся подготовленная документация находится на утверждении в установленном законом порядке. Генпроектировщик — проектная группа «Петроспецстрой» (г. Санкт-Петербург).
Этапы реализации проекта
Первый этап строительства, заключающийся в рытье котлована, устройстве монолитной плиты, возведении каркаса здания и внешних ограждающих конструкций, устройстве кровли предполагается завершить за 20 месяцев. Второй этап строительства – внутренние и внешние сети, отделка помещений, проведение благоустройства территории, то есть до ввода объекта в эксплуатацию предполагается завершить за 7 месяцев. и финансирования проекта
2.1. Организационно-правовая форма.
Генеральным директором ООО «ССМУ ФЭИ» является Никулин Николай Иванович. ООО «ССМУ ФЭИ» создано в 1992 году. Зарегистрировано Администрацией г. Обнинска 29 декабря 1992 года (Свидетельство о регистрации № 709).
ООО «ССМУ ФЭИ» выполняет ремонтные и строительно-подрядные работы в институте и по заказам различных предприятий и организаций г. Обнинска.
ООО «ССМУ ФЭИ» имеет Лицензию Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 12 сентября 2002 года регистрационный номер ГС-1-40-02-22-0-4025007164-000371-4 (приказ Госстроя России от 12 сентября 2002 года № 45/19) .
Генеральным директором ООО «Русский дом» является Дроздов Виктор Федорович.
ООО «Русский дом» является головным предприятием группы компаний «Русский дом» и ведет активное строительство жилых многоэтажных домов, коттеджей и пентхаусов.
ООО «Русский дом» на протяжении последних лет занимается строительством жилых зданий в г. Обнинске, а также выполняет строительно-монтажные работы на строительном рынке Калужского региона. ООО «Русский дом» имеет Лицензию Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 20 февраля 2003 года, Регистрационный номер ГС–1-77-01-27-0-4025071836-008425-1 (Приказ Госстроя России от 20 февраля 2003 года № 7/7.
2.2. Юридический и почтовый адреса, Юридический адрес ООО «ССМУ ФЭИ»:
249030, Россия, Калужская область, г. Обнинск, ул. Бондаренко, 1,
телефон (08439) 972-89, факс: (08439) 972-86
Почтовый адрес:
249030, Россия, Калужская область, г. Обнинск, ул. Бондаренко, 1
Юридический адрес ООО «Русский дом»:
249030, Россия, Калужская область, г. Обнинск, пр. Маркса, д. 46, офис 8
телефон (08439) 444-22, 488-11, факс: (08439) 444-22, 488-11
Почтовый адрес:
249030, Россия, Калужская область, г. Обнинск, пр. Маркса, д. 46, офис 8
Место под строительство МТРК расположено среди наиболее современных и крупных жилых массивов города, на участке ограниченном проспектом Маркса и улицей Гагарина. Общая площадь участка под застройку составляет 27 262 кв.м. Участок расположен в районе формирования нового центра города, так как в 2006-2012 гг. планируется возведение в северной части города «Микрорайона Будущего» на 600000 кв.м. с населением порядка 20000-25000 человек. МТРК имеет хорошую транспортную доступность, как со стороны проспекта Маркса, так и со стороны улицы Гагарина, а также пешеходную — со стороны жилого массива. Вдоль участка строительства по противоположной стороне проспекта Маркса расположена торговая зона, с наиболее посещаемыми магазинами города.
С городской Администрацией заключен договор аренды земельного участка и № А 87-2005 от 20.06.2005 г.
Исходя из потребностей населения и на основе результатов маркетингового исследования, все компоненты наполнения МТРК объединены по своему функциональному назначению в бизнес-модули, интегрированные между собой.
2.3. Типология и компоновка объекта, В качестве бизнес-модулей настоящим проектом предусмотрены:
Спортивная компонента |
Боулинг, Фитнес-центр с бассейнами |
Бильярдный зал |
Оздоровительная компонента |
Оздоровительный комплекс при фитнес-центре: |
Русская баня Турецкая баня (хамам) |
Сухая и парная сауны Инфракрасная сауна |
Бассейн и фито-бар |
Самостоятельные лечебно-оздоровительные компоненты: |
Салон красоты Термальный комплекс-СПА |
Стоматологическая клиника Лечебно-диагностический центр |
Развлекательная компонента |
Детский развлекательный центр и детское кафе |
Плёночный кинотеатр на 400 мест. (два зала) |
Компьютерная студия и Интернет-кафе |
Пресс-кафе |
Социально-познавательная компонента |
Вводится в комплекс для повышения его привлекательности и коммерческой эффективности. Предполагается часть площадей занять познавательной (аквариум, изостудия) компонентой, а часть отдать под социальные нужды — химчистку, прачечную, аптеку, филиал Банка, ремонт и подгонку верхней одежды и т.д. |
Аквариум Зимний сад |
Астрономический кружок Изостудия |
Химчистка-прачечная |
Общественное питание |
В состав комплекса планируется включение современного набора предприятий общественного питания, наиболее значимый из которых ресторан в высотной части комплекса на двух этажах и фуд-корт (ресторанный дворик). Прочие точки общественного питания (бары, кофейни, кондитерские и пр.) размещаются равномерно по площадям комплекса. |
Торговая компонента |
В состав торговой компоненты предполагается включить четыре супермаркета – детский, спортивный, продуктовый и электроники. Часть торговых помещений планируется реализовать в собственность, а основную передать в аренду. |
Продуктовый супермаркет Детский супермаркет |
Супермаркет спортивных товаров Супермаркет электроники |
Бутики и магазины |
Прогулочно-рекреационная зона |
Прогулочно-рекреационная зона состоит из центральных коридоров (атриумов), которые являются также и зонами отдыха, в них располагаются элементы зимнего сада, скамейки для отдыха посетителей и т.д. На открытой площадке 3-го этажа планируется создание летнего концертного зала и дискотеки. |
Деловая зона |
Деловая зона включает в себя двенадцатиэтажный бизнес-центр (три этажа из них находятся в торгово-развлекательной зоне) с рестораном, гостиницей, офисами, конференц-залами и IT- залом. Ресторан бизнес-центра отличается от типового наличием нескольких залов — общего (на 100-150 мест) и двух-трех заловVIP (на 10-30 мест). В общем зале предоставляется также бизнес-ланч для сотрудников и посетителей комплекса. Гостиница бизнес-центра планируется на **** с стандартными номерами площадью по 25-35 кв.м., и наличием номеров «люкс» и полулюкс, а также два-три «президентских» номера. Бизнес-центр предоставляет услуги конференц-залов и IT-зала общего пользования. Планируется разместить малый конференц-зал на 20-25, средний на 25-50 мест, а также одного большого трансформируемого зала на 100-200 мест. Все залы оснащены проекционным, демонстрационным и звуковым оборудованием. IT-зал представляет собой компьютерный класс на 20-25 мест, с высокоскоростным доступом в Интернет и всем спектром печатающей и копировальной техники. Офисы занимают в общей сложности 2200-2400 кв.м, в основном класса Vip, «А» и «В». |
Бизнес-центр с офисами Конференц-залы и IT-зал |
Ресторан Гостиница |
Зона общего назначения |
Наземный паркинг на 200 машиномест располагается по всему периметру комплекса. В перспективе возможно расширение до 600 машиномест, за счет использования соседнего участка, являющийся в настоящее время платной автостоянкой. Подземный паркинг на 150 машиномест располагается в цоколе здания. Коммуникация с помещениями комплекса осуществляется лифтами и лестницами. Въезды на подземный паркинг организуются со стороны проспекта Маркса и ул.Гагарина. Для складирования имущества арендаторов предполагается размещение в цокольной части 50-80 складов по 9-50 кв.м. общей площадью 1100 кв.м. |
Наземный паркинг Подземный паркинг |
Склады |
Внешняя зона |
Территория вокруг комплекса максимально благоустроена и является зоной отдыха, с размещением в последующем зимнего катка, летнего картинга, кафе и т.д. |
МТРК– это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую или иную розничную коммерческую деятельность самостоятельно, а передает площади, подготовленные для ее осуществления, множеству розничных операторов, среди которых предприятия торговли, сервиса, общественного питания и сферы услуг.
В процентном отношении к общей внутренней площади комплекса, за исключением парковки внешней зоны, компоненты комплекса распределяются следующим образом:
Наличие торговли, общественного питания и деловой зоны особенно необходимо, если учесть низкую рентабельность спортивной, нулевую социальной и отрицательную познавательной компонент комплекса, а также наличие большой рекреационной площади..
При разработке внешнего архитектурного облика использовался принцип максимального упрощения конструкции здания, при достижении декоративного эффекта методами цветового и светового оформления.
Цокольный этаж. Общая площадь 11 082 кв.м.
На нулевом этаже (в стилобате здания) размещаются: подземный паркинг на 150 машиномест, складские помещения магазинов, ресторанов и офисов, термальный комплекс СПА, прачечная, технические помещения при бассейнах, а также помещения обслуживающего МТРК персонала.
Первый этаж. Общая площадь 10 722 кв.м.
На первом этаже здания размещаются: продуктовый супермаркет, супермаркет электроники и техники, ресторан быстрого питания, ресторан бизнес-центра, бассейны спортивно-оздоровительного центра, торговая зона, ресепшн гостиницы и зоны отдыха. Входы в здание имеются со всех сторон. Внутренняя компоновка обеспечивает оптимальность посетительских потоков.
Второй этаж. Общая площадь 8 936 кв.м. (без открытой площадки).
На втором этаже располагается: два зала (один премьерный) пленочного кинотеатра на 120 и 180 мест, детский супермаркет «Детский мир», фитнес–центр с выходом на открытую теннисную площадку кровли 1-го этажа 1 080 кв.м., ресторан бизнес-центра, торговые площади, филиал банка, фут – корт с шестью операторами фаст-фуда и залом на 250-300 посадочных мест, зоны отдыха.
Третий этаж. Общая площадь 6 570 кв.м. (без открытых площадок).
На третьем этаже размещаются: кинотеатр (второй свет), боулинг-центр, детский развлекательный центр с детским кафе, тренажеры и секции спортивно-оздоровительного центра, подростковый центр игровых автоматов, торговая зона спортивных товаров, администрация МТРК, салон красоты и зона отдыха.
На террасе третьего этажа расположена открытая шатровая дискотека с концертной площадкой 1400 кв.м. и открытая эксплуатируемая кровля при фитнесе 995 кв.м..
Бизнес-центр. Общая площадь 6 290 кв.м.
Четвертый этаж бизнес-центра занимают лечебно-диагностические помещения. Пятый этаж – IT–зал общего пользования, несколько трансформируемых конференц-залов и офисы, шестой этаж – офисы класса «В». На седьмом, восьмом и девятом – гостиница. Десятый и одиннадцатые этажы – офисы класса А. На двенадцатом этаже офисы класса Vip.
Общая площадь МТРК – 43 600 кв.м., а с открытыми площадками на кровле – 46 000 кв.м. Полезная площадь комплекса 35 825 кв.м., средневзвешенный коэффициент эффективности 0,82. Всего торговых площадей 10174 кв.м., развлекательно-спортивных – 8 466 кв.м., внутренней парковки – 6 000 кв.м., общепита и продуктового супермаркета – 6 129 кв.м., офисов – 2 335 кв.м., гостиницы – 1 830 кв.м., социальных объектов – 891 кв.м.
2.5. Строительная часть проекта.
2.5.1. Строительный объем объекта.
Строительный объем здания составляет 213 000 куб. м. Площадь участка – 27 262 кв.м., площадь асфальтирования – 3 160 кв.м., площадь озеленения – 2 857 кв.м.
2.5.2. Конструктивные особенности здания.
При строительстве здания будет использована комбинированная конструктивная схема. Стилобат и каркас высотной части здания выполнен из монолитного железобетона, а каркас малоэтажной части комплекса – из металлоконструкций и монолита. Высотная часть из монолита. Наружные стены – железобетон, газобетон. Ограждающие конструкции выполняются из навесных декоративных – панелей, типа «ALUCOBOND». декоративную отделку фасадов — из прозрачного и непрозрачного стекла, при равном соотношении панелей и стекла. Цокольная часть здания будет отделана керамогранитом.
Кровля плоская, эксплуатируемая с системой внутреннего воотвода. Колонны здания – железобетонные, с шагом 9*9 и 9*12 м., в башне 8,5*8,5 м.
Проектная отметка кровли наиболее высокой части здания (12-эт. башня) +51,5 м. Основного объема +14,14 м. Высоты помещений 1, 2 и 3-го этажей 4,5 метра, цоколя и этажей башни 3,6 метра.
2.5.3. Инвестиционная емкость.
Весь проект строительства МТРК оценивается порядка 32,0-35,0 млн. долларов США.
3.1. Инвестиционная привлекательность.
Обнинск располагает рядом неоспоримых преимуществ для российских и иностранных инвесторов, желающих разместить на территории города свои производства. Непосредственная близость к Москве (80 км от МКАД) обеспечивает высокий уровень жизни горожан и их растущий достаток (выше среднего по Калужской области). Удачное местонахождение города – расположение на пересечении федеральных автомагистралей («Москва-Киев», «Москва-Брест-Варшава»), в 5 км от III-го транспортного кольца, связывающего основные дороги центра России, близость к аэропортам международного значения (Внуково-70км, Домодедово-100 км, Шереметьево-120 км) подчеркивает привлекательность города для инвестиций.
Обнинск имеет статус I наукограда России, и является одим из ведущих научных и технологических центров страны, в котором сосредоточен уникальный научный и деловой потенциал. 12 отраслевых НИИ стали лицом города. В Обнинске развита банковская система, имеется большой спектр высших и среднетехнических образовательных учреждений, обеспечивающих кадрами не только Обнинск, но и ближайшие регионы. Широко развита телекоммуникационная инфраструктура.
Несмотря на молодость (в 2006 году городу – 50 лет), город успешно развивается и растет. Активно ведется жилищное строительство на коммерческой основе.
Обнинск — ведущий центр предпринимательской активности Калужской области. Крупную и среднюю промышленность представляют 20 предприятий города. Малый бизнес охватывает все сферы деятельности – промышленную, научно-техническую, строительство, транспортные услуги, связь, торговлю, общепит – и составляет около 90% от всех зарегистрированных предприятий и организаций города.
Постоянно растут объемы иностранных инвестиций. Калужская область в данный момент находится на I месте среди регионов России по динамике развития инвестиционного потенциала. Значительная роль в этом процессе принадлежит г.Обнинску. Организована новая муниципальная промышленная зона (в рамках Программы развития наукограда), которая включает комплекс инновационных предприятий: бизнес-инкубатор и собственно муниципальную промышленную зону, интерес к которой возрастает. Цены на размещение производства в г. Обнинске на порядок ниже, чем в Москве и Подмосковье. Заключены инвестиционные договоры, с производителем электронного оборудования — компанией «Крафтвэй корпорейшн ПЛС», с производителем фармацевтических препаратов – сербской компанией «ХемоФарм Концерн», с чешским вычислительным и процессинговым центром «Хоум Кредит энд ФинансБанк», предусматривающие строительство нескольких заводов.
В конце 2005 года решением правительства РФ г. Обнинску предоставлено право создания технопарка в сфере высоких технологий. Город будет специализироваться на биотехнологиях, фармацевтике и создании новых материалов.
Только в 2006 году городу предстоит освоить около 200 млн. рублей из областного и 400 млн. рублей из Федерального бюджета, так же 500 млн. рублей в ближайшее время планируют вложить частные инвесторы.
Основные экономические показатели потребительского рынка
Годовая емкость рынка
продовольственных и непродовольственных товаров торговой зоны
Продовольственные товары (млн. $) |
Непродовольственные товары (млн. $) |
|
Обнинск |
101, 6 |
90, 1 |
Калужская и Московская области (торговая зона). |
92, 0 |
81, 5 |
Итого |
193, 6 |
171, 6 |
Примечание:
Город Обнинск представляет собой развивающееся муниципальное образование, с достаточно высокими социально-экономическими показателями. Уровень жизни населения и его половозрастная структура позволяют применить к г. Обнинску маркетинговые и прогностические модели, применяемые к современным районам крупных городов, кроме Москвы. Наибольшим социально-экономическим подобием Обнинска являются районы «Купчино» и «Юго-запад» г. Санкт-Петербурга. Рассматривая данные районы как опережающую модель, а также учитывая влияние Москвы, в особенности в летний период, возможно предположить динамичное развитие торгово-сервисной инфраструктуры г. Обнинска в 2006 – 2010 годах, что во многом решается за счет МТРК.
3.2. Потенциальная клиентская база.
Для определения потребностей горожан в 2005 году было проведено анкетирование представителей различных социологических слоев населения г. Обнинска. Всего опрошено 860 (0,085%) жителей города. В анкете ставились вопросы, относящиеся к уровню жизни, структуре потребления, способам проведения досуга, а также об отношении к строительству крупного торгово-развлекательного центра с развитой торговой компонентой.
Анализ анкетирования показал, что спрос на услуги в спортивной, и развлекательной сфере в г. Обнинске предъявляется практически всеми жителями города: 96,51% изъявили желание посещать крупный комплекс, 84,88% опрошенных могут быть признаны потенциальными посетителями комплекса. Услуги фитнес-центра и оздоровительного комплекса интересуют более 50% горожан. Почти треть опрошенных посещают и готовы в дальнейшем посещать боулинг. Такая статистика позволяет предположить высокий уровень востребованности всех компонент многофункционального комплекса.
В результате проведения маркетинговых исследований было установлено, что цена на рынках города ниже цен магазинов всего на 2,92%. Данный вывод подтверждает общероссийский факт, что люди пользуются услугами рынков по инерции. Роль рынков в ближайшее время будет значительно сокращаться. Установлено также, что на сегодняшний день в Обнинске представлены все товарные группы, и их общий ценовой уровень значительно ниже московских показателей, но и качество товаров также значительно ниже.
Проведенное социологическое и маркетинговое исследования позволяют сделать следующие выводы относительно клиентской базы многофункционального комплекса, которые сведены в таблицу.
Сводная таблица по количеству жителей, проживающих в 30-минутной зоне транспортной доступности до центра города Обнинска*
№ |
Районы |
Удален-ность от Обнинска, (мин.)* |
Удален-ность от Обнинска, (км.) |
Общее количество жителей (тыс. чел.) |
Процент охвата населения |
Жителей в зоне охвата (тыс. чел.) |
1 |
Нарофоминский |
30 |
35 |
170 |
25 |
43 |
2 |
Обнинск |
0 |
0 |
110 |
90 |
100 |
3 |
Малоярославецкий |
15 |
17 |
87 |
60 |
52 |
4 |
Боровский |
17 |
20 |
56 |
60 |
34 |
5 |
Жуковксий |
13 |
15 |
38 |
60 |
23 |
6 |
Балабаново |
8 |
10 |
23 |
75 |
17 |
7 |
Белоусово |
2 |
4 |
13 |
90 |
12 |
8 |
Ермолино |
13 |
15 |
10 |
60 |
6 |
ИТОГО: |
— |
— |
507 |
— |
287 |
* Расчет производится исходя из средней скорости движения 60 км/час.
В период май-октябрь численность населения за счет отдыхающих в этой же зоне доступности возрастает на 100 000 человек, из них 70% или 70 000 человек — потенциальные посетители МТРК.
Таким образом, общее число посетителей составит 290 000 человек, а в летний период достигнет 360 000 человек. С учетом возведения нового «Микрорайона Будущего» и нескольких коттеджных поселков в г. Обнинске в 15 минутной пешеходной доступности в ближайшие пять лет количество населения возрастет еще на 20 000-25 000 человек.
4.1. Оценка предприятий торговли.
Торговля в Обнинске представлена продовольственными и непродовольственными (вещевыми) рынками, а также отдельностоящими магазинами.
В Обнинске нет объектов, попадающих под определение современного торгового центра. Ближайшим схожим объектом является ТЦ «Европа», расположенный на проспекте Маркса.
Особенности городской торговли:
- Слаборазвитость структуры сетевых операторов
- Отсутствие торговых площадей большого формата
- Отсутствие торговых центров регионального значения
- Отсутствие крупных центров досуга и развлечений.
В настоящее время в г. Обнинске можно выделить следующие торговые центры (крупные магазины):
Торговый центр |
Общая площадь |
Этажность |
Тип здания |
Размер секций (кв.м.) |
ТЦ «Европа» |
7500 |
3 |
новое |
30-60 |
ТЦ «Аксеново» |
4000 |
1 |
новое |
15-40 |
ТД «Аксеново» |
4500 |
3 |
новое |
15-50 |
ТЦ «Меридиан» |
4500 |
2 |
новое |
50 |
ТЦ «Айсберг» |
2000 |
2 |
новое |
20-60 |
ТВЦ «ЦИПК» |
2500 |
1 |
старое |
16-60 |
Ун-г «Центральный» |
4500 |
2 |
старое |
15-300 |
ТЦ «Дом для дома» |
2000 |
2 |
новое |
70 |
ТК «Форум» |
2200 |
1 |
встроенное |
— |
Анализ конкурентов позволяет сделать вывод, что большинство перечисленных выше предприятий торговли по своей направленности и коммерческому наполнению можно отнести к локальным, районным или городским объектам. Эти торговые предприятия не могут составить серьезную конкуренцию МТРК, а по некоторым компонентам вообще не могут быть конкурентами. На сегодняшний день в городе Обнинске и в близлежащих городах многофункциональных торгово-развлекательных комплексов подобных тому, который предлагается в данном проекте не существует.
4.2. Оценка предприятий общественного питания.
В сфере городского общественного питания имеется некоторое отставание в темпах развития. Была проведена экспертная оценка рынка общественного питания и проанализирована деятельность следующих точек общепита: ресторана «Гурман» и ресторана «Обнинск», кафе «Лира», ресторана «Домбай», Кафе «Элефант» и «Ностальжи», бара «Элит» в ТД «Сигнал», кафе «Дельфа» и «У карусели», ресторанов «Юбилейный» и «Фрегат», детского кафе «Сказка», ресторанов «Апельсин» и «День и ночь», ночного клуба «Топка», ресторанов «Камелот» и «Лагуна», «Китайская кухня», «Домино», «Золотой бамбук» и др.
70% предприятий получили субъективную оценку «Хорошо», 18% — «никак», 12% — «плохо». Цены 60% предприятий признаны высокими, 40% — средними. Крайне высокими не были признаны цены ни одного из предприятий. Подавляющее большинство объектов, кроме кондитерской и детского кафе, предлагают крепкие спиртные напитки.
В целом подтверждается недостаточность развития индустрии общественного питания в Обнинске. Очевиден недостаток предприятий быстрого питания, в значительной степени это объясняется отсутствием пригодных для размещения качественных площадей, недостаток которых и планирует компенсировать предлагаемый МТРЦ.
4.3. Оценка рынка развлечений.
Рынок развлечений г. Обнинска представлен всего тремя современными предприятиями: развлекательным центром «Шторм» на базе боулинг-зала на 6 дорожек, ночным клубом «Топка» и современным кинозалом ТД «Сигнал». В качестве конкурента по этой компоненте следует отметить только развлекательный центр «Шторм», в состав которого входит бильярд, боулинг, а также зал игровых автоматов. Разумная ценовая политика на игровое время обеспечивает практически стопроцентное заполнение дорожек. В дневное время в клубе много школьников и учащейся молодежи. Необходимо при этом отметить, что оборудование не самого высокого класса, а качество дорожек оставляет желать лучшего, высока степень алкоголизации клуба.
По разным оценкам молодежная клиентская группа только в г. Обнинске составляет 15000-20000 человек, группа «родители с детьми» насчитывает практически такую же величину и именно этим категориям населения сегодня негде провести досуг.
5. ПЛАН МАРКЕТИНГА
5.1. Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости.
Товарооборот магазина практически всегда привязан к посещаемости места, поэтому упор делается на «проходные» места, к которым не только удобно подъехать, но и пройти пешеходам.
Большая часть городских владельцев небольших магазинов предпочитает получать доход от недвижимости, сдавая ее в аренду, а не продавая ее. Среди общего числа сделок, заключаемых на рынке: 79% приходится на сделки аренды и 21% на сделки купли — продажи. Подобная структура сделок свидетельствует о том, что операторам торговли брать в аренду сегодня выгоднее, чем покупать эту недвижимость для торговли продукцией.
Большая часть помещений торгово-рыночного назначения, вовлеченных в оборот в течение анализируемого периода, имеет площадь от 50 до 200 кв.м. Большинство владельцев крупной недвижимости предпочитают скорее продать помещения, чем сдавать в аренду. И наоборот, чем более мелкое помещение, тем выше процент заявок на сдачу таких помещений в аренду. Можно говорить о том, что рынок торговых помещений в 2004 — 2005 гг. развивался достаточно динамично, о чем свидетельствует сохранение темпов прироста как количества торговых центров, так и общей их площади. В 2006 году будет сдаваться в эксплуатацию торгово-офисный центр «Форт» по проспекту Маркса, причем большую часть помещений планируется продать, а высокодоходные – сдавать в аренду. Этот факт свидетельствует о высокой привлекательности инвестиций в девелопмент торговых объектов.
В целом по рынку резкого роста ставок аренды на помещения в торговых центрах не произошло, однако для отдельных профилей торговли можно отметить некоторые тенденции. В первом полугодии 2005 г. ставки аренды на помещения кинотеатров стали расти, благодаря выходу на рынок новых операторов в данной индустрии и возникшей в связи с этим конкуренции между ними. Ставки аренды для предприятий общественного питания в некоторых случаях демонстрируют рост на фоне плотной конкуренции в этом сегменте. В подарочно-сувенирном секторе наблюдается падение ставок, что связано с сокращением спроса со стороны операторов данного профиля.
Наибольшим спросом в настоящий момент на рынке пользуются помещения следующего функционального назначения:
- продовольственные магазины, в том числе универсамы;
- магазины строительных и хозяйственных товаров;
- магазины одежды;
- центры досуга: бильярдные, игровые автоматы, кегельбаны, развлекательные заведения (спрос, в основном, ориентирован на создание молодежных клубов с дискотекой, бильярдом, баром и т.п.).
- помещения под кафе и бистро, в основном, для открытия заведений дешевого питания.
- аптеки — в основном аренда у неспециализированных фирм, которые приобрели и
5.2.
Стратегия маркетинга.
Исходя из ситуации, сложившейся на рынке коммерческой недвижимости в Обнинске, а так же с учетом имеющихся собственных денежных средств инициаторами проекта предлагается маркетинговая стратегия, которая исходит из частичной продажи площадей, при основной – сдача площадей в аренду.
5.2.1. Продажа площадей.
Функционирование крупных торговых операторов в составе крупных комплексов, таких, как супермаркет электроники и продовольственный супермаркет в режиме аренды недостаточно надежен, особенно в регионах, где покупательская способность и численность населения обычно невелико для высокоприбыльной работы этих операторов. Часть площадей комплекса предполагается продать в собственность соответствующим крупным «якорным» операторам.
Возможна продажа до 20% общих площадей на сумму порядка 13,0 млн. долл. США (в основном площадь в башне, часть супермаркетов и т.д.)
В настоящее время ведутся переговоры с «Седьмым континентом», «Эльдорадо» и рядом других торговых операторов.
5.2.2. Сдача в аренду.
Планом маркетинга предусматривается, что, несмотря на возможную продажу 20% площадей, наибольшая часть МТРК будет сдаваться в аренду множеству различных розничных операторов, среди которых будут предприятия торговли, сервиса, общественного питания, сферы досуга и т.д.
При эксплуатации МТРК обязательно должны быть соблюдены некоторые базовые принципы и правила. В качестве основных следует выделить:
• |
Передачу арендаторам только подготовленных для индивидуальной отделки арендуемых площадей за один-два месяца до пуска МТРК (крупным за 3-5 месяцев). |
• |
Единую концепцию дизайна помещений и методов представления товаров всеми торговыми арендаторами МТРК. |
• |
Соблюдение арендаторами требований собственника центра к ассортименту, графику работы, качеству обслуживания и т.п. |
• |
Единую систему безопасности. |
• |
Наличие единой службы информации и оповещения по МТРК. |
• |
Наличие парковки для личного транспорта покупателей и арендаторов. |
Процедура сдачи торговых площадей предполагает применение принципа конкурсной аренды, т.е. потенциальные арендаторы выбираются и приглашаются собственниками объекта, и лишь оставшиеся после размещения приглашенных арендаторов площади выставляются для сдачи в аренду.
В МТРК имеются следующие типы арендаторов:
• |
Якорные |
• |
Обычные (приглашенные и по конкурсу) |
• |
Социальные |
Якорными арендаторами являются арендаторы супермаркетов, спортивных и детских объектов, развлекательных блоков и фуд-корта.
Приглашенными, Социальным, Работа с приглашенными арендаторами.
После завершения работы с приглашенными арендаторами, начинается работа с арендаторами, подавшими заявки на занятие торгового места. Они проходят проверку на соответствие требованиям МТРК.
Основными требованиями являются:
• |
Необходимый ассортимент и качество товаров. |
• |
Высокая культура обслуживания. |
• |
Отсутствие отрицательной торговой истории предприятия. |
• |
Свежие комментарии