Малый бизнес может быть большой политикой, когда станет крупным бизнесом, поскольку мировая политика – это крупный бизнес (Константин Кушнер)
При вашем желании начать дело в отрасли по продаже недвижимости, можете без сомнений начинать свой бизнес – открывать агентство по продаже недвижимости, которые все больше пользуются спросом. Один из самых ключевых моментов при таком начинании – это безупречно обдуманный бизнес-план агентства по продаже недвижимости.
Кому нужны агентства по продаже недвижимости?
Сделки с недвижимостью занимают много хлопот и труда. И к тому же очень затратные по времени и силам. На оформление документации при покупке и продаже недвижимого имущества предъявляются большие запросы, а опыта при их оформлении очень часто отсутствует. Именно в этом моменте и заключается помощь агентства.
Прямая функция агентства по недвижимости — оформление документов на частные дома, квартиры, гаражи, дачи и прочее недвижимое имущество. Общеизвестный факт, что вложение капитала в недвижимость очень выгодно и надежно. Люди, которые непосредственно оформляют документы называются риелторы.
В большом городе успешность агентства напрямую зависит от жесточайшей конкуренции. Длительность нахождения в этом бизнесе и доходность находится в зависимости от выбора правильного направления развития, но один из главных моментов – это грамотный бизнес-план.
Открытие агентства по продаже недвижимости очень простой процесс, весьма не сложен в организации и не требует больших вложений, но иметь стабильный доход очень трудно, в связи с тем, что в этом деле очень большая конкуренция. Именно поэтому обдуманный бизнес план агенства недвижимости очень важен.
Вопросы по организации
В агентстве по недвижимости очень выгодно наличие собственной риелторской фирмы, это объясняется тем что при выполнении своих обязанностей она может не иметь лицензии. Только с одной оговоркой, что риелтор-агент должен иметь у себя удостоверение, сделанное самой фирмой.
Несмотря на это, фирма должна сертифицировать брокерские услуги в соответствии с национальными стандартами работы риелторов-агентов. Агентство по продаже недвижимости организовывает и проводит только юридическую, организационную и финансовую часть работы.
Из всех видов художественной прозы наименьшее доверие вызывают объявления о продаже недвижимости и мемуары (Донал Хенахан)
Агентство имеет интерес в том, чтобы у него были в наличии активные риелторы-агенты, которые могут заводить знакомства с людьми, знать важную информацию, обрабатывать ее быстро и хорошо разбираться в спросе и предложении рынка недвижимого имущества. Хорошо организованная работы агента — это фундамент прибыльности и репутации его фирмы, ее развития и умения удержаться на плаву.
Реклама
Важная роль в развитии агентства, в увеличении его способностей, у рекламы: чем она больше и качественней, тем больше польза для агентства.
Требуется пользоваться разными способами рекламирования услуг агентства:
- местный уровень (объявления в газетах, реклама на телевидении, распространение листовок и расклеивание объявлений)
- при помощи интернета (создание собственного сайта)
- заметной вывеской с перечнем предлагаемых услуг
Выбор помещения под офис
Лучше всего для большей известности предприятия недвижимости офис открывать в самом центре города, но с учетом большой конкуренции открытие бизнеса в центре не окупаемо. Предпочтение следует отдать спальному району. Большая площадь для агентства не обязательна, можно остановиться на размере не более 20 кв. м., но обязательное условие является наличие отдельного кабинета для встреч с клиентами. Как правило такой офис можно найти в специальном офисном центре.
Трудовой коллектив
На стартовом этапе работы набирать слишком много людей не является обязательным, достаточно ограничиться пятью или шестью сотрудниками.
Когда же агентство начнет расширять свою деятельность за счет увеличения объема сделок и прибыли то желательно дополнить штат агентами-риелторами.
Однако доводить общее количество персонала до цифры больше 10-12 человек не целесообразно.
Успешность и прибыль в данном виде предпринимательства прямо зависит от продуктивности деятельности риелторов-агентов, от их способности быстро ориентироваться в ситуации, от умения разговаривать и договариваться с людьми. Логично, что чем большее количество риелторов, то тем больше успешных сделок и больше доход, но для того, чтоб были успешные сделки, нужно как можно больше знакомств. Успех работы фирмы в основном будет зависеть от верной организованности труда всего ее персонала. Это прямая обязанность директора агентства.
Офисная аппаратура , Основной аппаратурой для офиса агенства по недвижимости является:
- ПК с нужными программами
- ксерокс
- многоканальные телефонные аппараты или до 5 дополнительных номеров для связи с возможными
- клиентами и руководством фирмы для агентов
- телефон для руководящих должностей (директор агентства, бухгалтер)
- принтер для печати документов
- факс для передачи необходимых документов
- кассовый аппарат для отчета за выполненную работу
Расходы агенства недвижимости
Расходы агенства составляются из таких составляющих:
- Аренда офисного помещения – от 15000 рублей
- Покупка нужной офисной аппаратуры — от 80000 рублей
- Приобретение лицензий для программного обеспечения для ПК – от 30000 рублей
- Рекламные расходы – 5000-10000 рублей в месяц
Заработная плата трудовому коллективу:
- риелторы-агенты получают сдельную зарплату, которая составит от 30 до 60 % от суммы сделки
- директор и бухгалтер – фиксированная зарплата
- техперсонал – фиксированная зарплата
Другие расходы (коммунальные платежи, технического сопровождение оргтехники) – от 6000 рублей
Доход
- Большая часть прибыли исходит от услуг агентства по продаже недвижимости, они составляют приблизительно от 3 до 6 % их стоимости.
- То есть, доход такого вида деятельности с числом агентов-риэлторов от 5 человек будет составлять в среднем пятая часть миллиона рублей.
- Доходность агентства приблизительно составит 25 %
- С такой рентабельностью агентство по продаже недвижимости окупиться в течение полугода.
Вывод
При безупречном следовании составленному бизнес плана открытия агентства по продаже недвижимости, вы добьетесь быстрого успеха.
Риэлтерское предпринимательство является одним из наиболее доходных типов торговой деятельности. Для его открытия не нужно крупных финансовых вложений и, если правильно составлен бизнес план агентства недвижимости с расчетами, компания способна в дальнейшем иметь отличный источник дохода.
Инвестиции для открытия , Денежный бюджет на открытие компании по франчайзингу составит порядка 3000000 дол., В начальные расходы согласно бизнес-плана агентства недвижимости, вступают:
- Ремонтные работы и обустройство офиса.
- Закупка компьютеров.
- Расходы на поиск сотрудников через биржу труда.
- Расходы на маркетинг.
- Регистрация ООО.
- Заказ печати и прочее.
Пример бизнес-плана, предоставляемых услуг агентством недвижимости:
- Оценка рыночной стоимости недвижимости.
- Юридические консультации, связанные с недвижимостью.
- Содействие в купле-продажи недвижимого имущества.
- Содействие в сборе и оформление документов для регистрации субъекта хозяйственной деятельности.
- Консультации по гражданско-правовым вопросам.
- Оказание помощи в совершении сделки с объектом недвижимости или проекта.
Согласно заблаговременным расчетам, доход от открытия проекта в первый год деятельности будет около 1000 дол. в месяц. Фирме понадобится время, чтобы добиться доверия клиентов и приобрести клиентскую базу. По расчетам франшизы, нарастание дохода начнется после 24 месяцев эффективной работы предприятия.
Для нашей компании планируется взять в аренду помещение 55 кв.м. (1-й этаж) в здании многоэтажного дома. Такое месторасположение даст нам явные преимущества — удобные подъездные пути, отличная парковка, хорошая проходимость, рядом расположены другие многоэтажные жилые дома, к тому же это центральная часть города.
Место отвечает абсолютно всем общепризнанным меркам санитарной и охранно пожарной защищенности. Лизинговые услуги составят 350 дол. ежемесячно.
В образец бизнес плана внесены несколько единиц штата сотрудников агентства недвижимости:
- Администратор – 180 дол.
- Брокер – 200 дол.
- Эксперт по операциям с недвижимостью – 180 дол.
- Специалист отдела продаж – 170 дол.
- Генеральный директор – 300 дол.
- Руководитель – 200 дол.
- Руководитель отдела новостроек – 180 дол.
Общий актив заработной платы составит 2510 дол. в месяц.
Налоговая система
Координационной конфигурацией компании по недвижимости станет ООО. Концепция системы налогообложения – УСН (упрощенка), 6% от дохода учреждения.
План маркетинга
В обстоятельствах большой конкурентной борьбы весьма немаловажно создать правильную маркетинговую стратегию. В первую очередь, это методы продвижения услуг, которые станут предельно результативными.
Основные особенности раскрутки и способы рекламы, входящие в пошаговый бизнес план агентства недвижимости:
- Сотрудничество с журналистами для написания тематических статей в журналах.
- Сайт с уникальным контентом.
- Рекламная компания в интернете.
- Сарафанное радио.
- Электронная рассылка писем.
- Установление партнерских связей с банковскими служащими.
- Индивидуальный подход к каждому клиенту.
- Создание системы скидок.
Ниже представлен расчет главных характеристик финансовой производительности бизнеса.
Расходы, затрачиваемые агентством недвижимости за месяц:
- Услуги лизинга – 350 дол.
- Зарплата – 251 дол.
- Внесение взносов в ПФ и ФНС – 753 дол.
- Маркетинг – 300 дол.
- Транспорт – 200 дол.
- Другие затраты – 400 дол.
Ожидаемый доход за месяц:
Планируемая прибыль
В первый год существования фирмы агентства недвижимости можно заработать до 326 дол. Во второй год деятельности, доход начнет расти, соответственно и прибыль увеличится до 2000 дол. При таких перспективах, окупаемость проекта начнется через 2-2,6 года работы.
Код ОКВЭД
Тот или иной код ОКВЭД нужно выбрать для регистрации бизнеса:
- 31 – работа агентств, согласно операциям с недвижимостью;
- 32 – руководство недвижимостью;
- 20 – работа в области страхования;
- 84 – обеспечение других услуг.
Необходимые документы
При регистрации ИП для агентства недвижимости отсутствует надобность покупать печать. Однако рекомендовано её сделать, так как бумагам с оттиском прессы покупатели верят значительно больше.
Для партнерского ведения бизнеса, агентство недвижимости должно пройти регистрацию как ООО.
Какие нужны разрешения
Для ведения бизнеса, специальная лицензия не нужна, но обязательное условие, чтобы открыть агентсов недвижимости с нуля, бизнесмены регистрирую свою фирму как ИП или ООО.
С целью легализации предпринимательской деятельности, следует в налоговую инспекцию согласно участку регистрации заявителя, предоставить ксерокопию документа, утверждающего личность, составить надлежащее заявление, оплатить государственный взнос. Период регистрации – приблизительно 10 дней. Вот такой вот бизнес план агентства недвижимости с расчетами у нас получился, надеемся он вам будет полезен.
Как правило, о том, как открыть агентство недвижимости, задумываются те люди, которые уже работали в этой сфере, имеют опыт и собственную базу данных. Спрос на услуги риэлторов растет, несмотря на сложную экономическую ситуацию, а денег для открытия такого бизнеса надо не так уж и много. Это приводит к постоянному появлению все новых агентств недвижимости. Что ждет новичков? Что включает в себя бизнес-план риэлторского агентства? Сколько потребуется денег, и окупятся ли вложения? На эти и другие вопросы вы найдете ответы в статье.
Регистрируем бизнес
Начинающий предприниматель должен зарегистрировать ИП (индивидуальное предпринимательство) или ООО (общество с ограниченной ответственностью). Выбирая ИП, вы платите только единый фиксированный налог. А плата за каждый заключенный договор – это агентское вознаграждение. ОКВЭД (классификация видов деятельности) в данном случае 70.3 «Предоставление услуг посредника, которые связаны с недвижимостью».
Как только вы получите свидетельство о регистрации, вам следует встать на учет в отделении налоговой инспекции. Если вы занятой человек и у вас нет времени посещать все инстанции, обратитесь к посреднику, заплатите ему, через несколько дней просто получите на руки все документы.
Разрабатываем прайс-лист и прочие бланки документов
Бизнес-план риэлторского агентства желательно составлять не самостоятельно, а при поддержке знающих о опытных людей, работающих не один год в этой сфере. Дабы иметь неоспоримое конкурентное преимущество, надо не просто найти подходящий для клиента вариант, но сопровождать его «от» и «до».
Это вселяет доверие. Как только вы открываете свой бизнес, не стоит демпинговать ценами, то есть делать их гораздо ниже рыночных. Потребители начинают думать, что эту услугу легко осуществить, а ваш доход только понижается. Клиенту надо доходчиво объяснять, что входит в услугу, каких усилий это стоит риэлтору и т.д.
Набираем сотрудников
Кто бы ни помогал вам составлять бизнес-план риэлторского агентства, знайте – сотрудников набирать желательно только по знакомству. Если нет такой возможности, придется размещать объявление в специализированные СМИ, обращаться за помощью в кадровые агентства.
Кстати, есть бесплатный сайт для агентства недвижимости (и не один), неплохо дать о себе знать и там, многие риэлторы просматривают такие ресурсы в поисках работы. Количество сотрудников – дело индивидуальное. Порой один человек со своей базой данных заменит десяток «специалистов».
Кроме того, придется нанять на работу и бухгалтера, и редактора сайта (если таковой будет), и менеджера, и водителя, и юриста (не обязательно, но желательно).
Арендуем офис
Конечно же, выбирать помещение стоит не в промышленном районе города, а в месте с хорошей транспортной развязкой. Офис должен быть достаточно просторным и уютным, чтобы вмещать в себя всех сотрудников и клиентов.
Последние должны чувствовать, что здесь их не обманут и не возьмут с них лишнего. Поэтому сделайте хороший и стильный ремонт, но не вычурный. Не забывайте, что нужно будет приобрести и всю необходимую технику (столы, стулья, компьютеры, факс, телефоны и т.д.)
Реклама для агентства недвижимости
Это довольно затратный, но очень важный пункт. Реклама агентства недвижимости должна быть размещена во всевозможных газетах, журналах, на специализированных сайтах. Если вы собираетесь купить в газете место на последней страничке для своей рекламы, то лучше вовсе этого не делать.
Что может подумать человек о престижности такого риэлторского агентства, которое не может позволить себе объявление на первой полосе? Ничего хорошего. Также неплохо было бы сделать наружную рекламу на улицах, транспорте и т.д.
Никто не отменял так называемое сарафанное радио. Это, пожалуй, лучшая реклама всех времен, поэтому не стоит забывать о достойном обслуживании каждого клиента.
Формируем базу данных
С этого начинается процесс работы любого риэлторского агентства. Для пополнения базы продавцов и покупателей используют метод так называемого «псевдочастного» размещения объявлений. В чем его суть?
Пишется объявление типа «Молодая семья снимет/купит квартиру недалеко от метро…» и расклеивается где только можно. Начинают поступать звонки, ваше дело – заносить все в базу. А поскольку продавцы ничего не должны платить агентству, то они охотно соглашаются на то, чтобы информация была размещена в агентстве.
А вот сформировать базу данных покупателей гораздо сложнее. Здесь используют метод рекламы-фантома. В специализированных газетах размещаются объявления о продаже хороших квартир по неимоверно низким ценам.
Главное – зацепить возможного покупателя и наладить с ним контакт. Конечно, в разговоре агент скажет, что именно эта квартира, к сожалению, продана, но есть и другие варианты. Риэлтор возьмет номер телефона, уточнит нужные критерии для поиска квартиры, вот и весь секрет.
Бизнес-план риэлторского агентства . Финансовая часть
Итак, основные пункты расходов мы обсудили, теперь укажем более конкретные цифры:
- аренда офиса – 15000-20000 рублей;
- закупка необходимого оборудования – примерно 80000-100000 рублей;
- программное обеспечение – приблизительно 30000 рублей;
- реклама – 5000-15000 рублей ежемесячно;
- оплата коммунальных услуг – 5000 в месяц.
Работа агентов, как правило, оплачивается сдельно. Вознаграждение составляет 30-60% от всей комиссии за удачно выполненную сделку.
А что можно сказать о прибыли? Средняя стоимость услуг риэлтора – 3-6% от общей суммы сделки. Если в фирме есть 5 сотрудников, то доход может составлять примерно 200000 рублей ежемесячно. При благоприятном стечении всех обстоятельств бизнес окупится через 3-6 месяцев.
Что ожидает начинающего предпринимателя?
Как показывает статистика, 2-3 сделки в месяц для одного риэлтора – это практически недостижимо. Дело не в профессионализме сотрудника, а в том, что многие сделки не совершаются в одночасье, а длятся месяцами. Это еще один момент, от которого зависит срок окупаемости бизнеса. Небольшая компания окупится за вышеуказанный срок, а крупной могут потребоваться даже годы.
(11 Голосов)
1. Резюме
Агентство «Новое жильё » создаётся с целью предоставления Клиентам всего спектра риэлторских услуг, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Агентство будет предлагать следующие виды услуг:
Операции с жилыми помещениями на первичном рынке, в том числе посреднические услуги по реализации жилой площади, полученной по взаиморасчётам;
Деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых помещений (в том числе посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей из домов, подлежащих реконструкции;
Заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием;, Оказание услуг по оценке стоимости жилых помещений;
Деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду жилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц;
Купля-продажа, аренда, иные операции с недвижимостью в соответствии с законодательством РФ., Наша компания будет действовать строго в рамках законодательства РФ.
В настоящее время в России существует огромное количество риэлторских компаний, но лишь немногие из них являются действительными конкурентами на рынке в этой области, т.к. многие из действующих компаний не предоставляют Клиентам услуг, в которых они нуждаются, т.е. спектр предлагаемых услуг неполный, или предоставляют, но качество этих услуг очень низкое.
Целью создания компании « Новое жильё » является предоставление населению различных видов риэлторских услуг и оказание им помощи при выборе и совершении этих услуг. Получение же прибыли стоит на втором плане. Ведь чем качественнее будет обслуживание Клиентов и чем их будет больше по количеству, тем больше прибыли будет получать агентство.
При оказании услуг мы будем пытаться создать с Клиентами такой контакт, в результате деятельности которого обе стороны останутся довольны. Мы надеемся, что в будущем наши Клиенты, оставшиеся довольными нашей работой, будут рекомендовать нашу фирму своим друзьям и знакомым. В связи с этим, после завершения сделки мы дарим Клиентам различного рода презенты. В нашей фирме будет создаваться база данных наших Клиентов, которых ежегодно мы будем поздравлять с различными праздниками, т.е. мы не будем их забывать и будем напоминать о себе этими поздравлениями. Те презенты, которые мы будем дарить, также будут напоминать о нашей работе и нашем сотрудничестве. Мы сталкивались с этим на Западе, поэтому решили воспользоваться таким же приёмом по привлечению будущих Клиентов здесь, в России.
Мы подобрали хороших, высоко квалифицированных специалистов, которые помогут фирме выйти на высоко профессиональный уровень и создать хорошую репутацию на рынке недвижимости. В течение работы у каждого сотрудника нашей фирмы обязательным условием будет наличие лицензии на оказание именно этого вида услуг.
Я думаю, что мы на правильном пути и правильно выбрали деятельность, которой будем заниматься, мы добьёмся больших успехов.
2. Характеристика отрасли
В России уже существует рынок риэлторских услуг, но время его существования относительно небольшое, но назвать его новым тоже нельзя. Во всех цивили-зованных странах этот вид услуг уже давно развит, и всё население прибегает именно к нему, когда возникают проблемы с недвижимостью. На данном этапе развития риэлторских услуг, данная отрасль переживает не столь эффективное развитие. Перспектива резкого роста в ближайшее время не столь велика, но через несколько лет рынок будет успешно развиваться вследствие медленно растущего спроса на данный вид услуг.
В настоящий момент существует достаточно большое количество фирм, занимающихся риэлторскими услугами. Но в тоже время многие вновь созданные фирмы могут занять нишу (часть рынка), которая осталась свободной вплоть до настоящего времени.
Потенциальными Клиентами, которым необходимы риэлторские услуги, являются все категории людей: есть элитное жильё для состоятельных людей;
Типовые проекты, которые пользуются спросом у среднего класса; а также категория людей, которая вынуждена все материальные проблемы решать через недвижимость. В зависимости от обстоятельств, люди вынуждены прибегать к услугам риэлторских фирм, чтобы решить неожиданно возникшие проблемы.
Мы не являемся единственной риэлторской компанией в Западном районе, но, по сравнению с конкурентами, у нас есть один большой плюс: наша фирма ближе всего и удобнее всего расположена.
Инвестиционная привлекаемость на данном этапе развития отрасли не очень велика вследствие причин, указанных выше. Но со временем она обязательно будет расти.
3. Характеристика фирмы.
Фирма « Новое жильё » была зарегистрирована 9 апреля 2009г. как общество с ограниченной ответственностью.
Наши учредители — генеральный и исполнительный директора, а также один независимый учредитель, который не участвует в управлении фирмой, но является таким же равноправным учредителем, как и первые два. Все трое внесли в уставной капитал фирмы « Новое жильё » по 10 ООО руб.
Общество может быть ликвидировано добровольно в порядке, установленном Гражданским кодексом (ГК) РФ, а также по решению суда на основаниях, предусмотренных в ГК РФ. В случае банкротства учредители отвечают только размерами своих вкладов.
У нас есть главный бухгалтер, а также менеджер, который подчиняется исполнительному директору и которому подчиняются 3 специалиста по недвижимости, каждый из которых имеет высшее образование, является профессионалом в этой области и имеет лицензионную карточку, дающую право заниматься этой деятельностью.
Считаем, что в ближайшее время наша фирма приобретёт хорошую репутацию.
4. Выбор товара
Мы будем заниматься риэлторской деятельностью, оказывая услуги, которые требуются Клиенту Мы решили выбрать именно этот вид услуг вследствие того, что потребность растет, и на рынке образовалось не так много риэлторских компаний, которые являются действительными противниками.
Прежде чем принять окончательное решение, мы исследовали рынок и выяснили сколько в настоящий момент действующих компаний, занимающихся данным видом услуг, выяснили слабые и сильные стороны некоторых из них и пришли к выводу, что на рынке мы найдём свою нишу и реально будем в состоянии конкурировать с сильнейшими из существующих организаций. «Так как наша фирма не являлась действующей в момент кризиса августа 1998г. и в послекри-зисное время, у нас будет явное преимущество с уже существующими фирмами Мы будем в состоянии догнать и перегнать всех конкурентов — юридических лиц из-за того, что мы — молодая компания, у которой достаточно энергии, способности и активности, чтобы стать если не № 1, то по крайней мере быть в первых рядах по качеству и количеству оказываемых услуг и Клиентов.
Полезный эффект для Клиента данного вида услуг состоит в следующем:
Организация предлагает Клиенту «защиту» и гарантию того, что произведённая операция имеет законный характер, и даёт гарантию, что Клиент не будет обманут, обратившись в данную фирму.
Например, при продаже человеку «со стороны», который заверил, что платёж за купленную недвижимость будет произведён, не означает ещё, что реально Клиент получит принадлежащие ему по праву деньги;
Специалист по недвижимости, занимающийся данной сделкой, значительно упрощает Клиенту бумажную сторону дела, т.е. Клиент будет обязан только предоставить необходимые для ведения дела документы и подписаться там, где нужно, а остальное (поиск продавца, покупателя, регистрация контракта у нотариуса и т. д.) уже ложится на плечи риэлтора.
К каждому Клиенту мы будем подходить индивидуально и попытаемся максимально удовлетворить требованиям каждого из них. Наши клиенты — отечественные физические лица, которым необходимо либо продать, либо купить, либо совершить ещё какие-либо операции с недвижимостью.
Риэлторский вид услуг доступен всем категориям населения, не зависимо от того, кто является Клиентом и какая услуга ему необходима: сдача в аренду квартиры или покупка дорогостоящего жилья в центре города. Любой человек может обратиться в фирму « Новое жильё», и наши риэлтеры сделают всё возможное и невозможное, чтобы оказать данному конкретному Клиенту услугу, в которой он нуждается. Мы будем пытаться сократить до минимума, равному нулю, число Клиентов, неудовлетворённых работой фирмы. Благодаря такому подходу к Клиентам, мы надеемся, что быстро сможем завоевать их расположение и приобрести репутацию надёжной фирмы, занимающейся оказанием качественных риэлторских услуг.
Спрос на услуги данного вида в настоящее время растёт и будет продолжать неуклонно расти, потому что жилищный вопрос всегда будет стоять впереди остальных. Дети вырастают, создают свои семьи и хотят отделиться от своих родителей. В более состоятельных семьях родители в состоянии приобрести отдельную квартиру или даже дом для своих детей. Но это в состоянии сделать лишь небольшая часть населения. В большинстве случаев этот вопрос решается путём разъезда на меньшие по площади жилплощади. Например, из четырёхкомнатной квартиры разъезжаются на две двухкомнатные.
Мы наняли несколько специалистов, которые не только высоко квалифицированные профессионалы со стажем работы не менее 3-х лет, но они также (каждый из них) имеют лицензионные карточки, которые дают право заниматься легальным предоставление всех видов риэлторских услуг, в то время, как для всех остальных риэлтеров, не имеющих данных карточек, предоставление услуг носит незаконный характер.
Когда речь идёт о слабых сторонах риэлторских услуг, имеются в виду слабые стороны их предоставления. Слабые стороны включают в себя:
1. неквалифицированное предоставления услуг данного вида риэлтером, не умеющим найти общий язык с Клиентом, т.е. быть общительным и гибким;
2. неумение правильно заполнять документы, связанные с данной конкретной сделкой;
3. плата завышенных комиссионных за оказанную услугу;
4. отсутствие проверки каждого человека, который является стороной данной сделки, что может пагубно отразиться на результате всей работы: наличие уголовного прошлого (судимостей) или появление детей или родственников, ранее ущемлённых в правах.
Так как предоставление риэлторских услуг — это, в первую очередь, работа с людьми, поэтому мы набираем только таких специалистов, которые имеют навыки в работе с людьми и к каждому человеку могут подойти индивидуально.
В нашей стране нет еще вузов, которые готовили бы специалистов именно этого профиля. Поэтому при принятии на работу к людям применяются некоторые требования, которыми они должны соответствовать, чтобы заниматься успешной риэлторской деятельностью. Главным требованием является умение входить в контакт с любой категорией людей, расположить Клиента к себе, чтобы он мог довериться риэлтеру, чтобы он был уверен, что это именно та фирма, именно тот человек (риэлтер), которые в состоянии помочь ему решить проблему. Поэтому нашей компании нужен высоко профессиональный уровень кадров. Предпочтение при принятии на работу отдается людям, знающим юридическую сторону дела.
Итак, наша фирма « Новое жильё» собирается заниматься риэлторскими услугами по причинам, указанным выше.
5. Производственная программа фирмы
В зависимости от бизнеса в плане производства надо дать описание технологического процесса оказания услуг. Для оказания риэлторских услуг необходимы некоторые ресурсы, использование которых осуществляется в процессе оказания услуг (компьютеры, другая вычислительная техника и т.д.).
3. заключения с Клиентом договора на определённый срок;
4. собственно процесс оказания услуги:
Организация показов квартиры;, Нахождение покупателя;, Если альтернативная продажа (разъезд), то нахождение альтернатив покупки;, Сбор документов по всем квартирам (продаваемым и покупаемым);, Передача собранных документов нотариусу для оформления договора;, Сама сделка:, Оформление дополнительных условий для закладки денег в депозитарий банка;, Закладка денег;, Подписание документов, оформленных нотариусом;
Сдача подписанных у нотариуса документов на регистрацию в МКРП (Московский Комитет Регистрации Прав);
После регистрации в МКРП документы вступают в юридическую силу;, Окончание сделки сопровождается выдачей Клиенту фирменных презентов;
Клиент заполняет статистические листки, в которых указывает достоинства и недостатки специалиста, проводившего риэлторскую операцию, пишет рекомендации на будущее для компании.
Таблица №1. Расчет амортизационных отчислений.
№ п/п
Виды основных средств
№ п/п |
Виды основных средств |
Сумма амортизационных отчислений руб. в месяц |
Компьютеры |
400 |
|
Принтеры |
150 |
|
Телефоны |
100 |
|
Телефаксы |
100 |
|
Программное обеспечение |
||
Офисное оборудование |
110 |
Кроме амортизационных отчислений (таблица №1) у любой фирмы существуют и другие расходы, которые включают и налоги, и отчисления в ФЗП (фонд заработной платы), и т.д (таблица №2).
Таблица №2. Схема расходов фирмы.
Показатели |
Всего руб. |
|
Себестоимость всего, в том числе: |
||
Электроэнергия |
||
ФЗП специалистов и служащих |
||
Начисления на ФЗП |
||
Амортизация основных фондов |
||
Аудит и консультации |
||
% за кредит |
||
прочие затраты |
||
Вне реализационные операции (сальдо) |
||
Налог на прибыль |
||
Балансовая прибыль |
||
Платежи из прибыли |
||
Прочие налоги |
||
Чистая прибыль |
6. Организационная структура фирмы
В качестве правового статуса мы выбрали общество с ограниченной ответственностью (ООО). Эта форма проста в управлении, а также удобна своей структурой. В этой ОПФ часто используется линейная структура.
Преимуществами такой структуры являются:
1. единство и чёткость распоряжений;
2. личная подотчётность исполнителя одному лицу;
Недостатками этой формы управления являются:
1. увеличение времени прохождения информации;
2. принятие решения узким кругом специалистов;
3. исполнители выполняют также учётную и контрольную функцию (следят за выполнением правильности работ сами).
Наше ООО имеет уставной капитал в размере 30 тысяч рублей. Он образовался в результате вложения 10 тысяч рублей каждым учредителем: генеральным и ис-полнительным директорами, а также независимым учредителем, который имеет такие же права, как и два предыдущих.
Оставшееся после завершения расчётов с кредиторами имущество ликвидируемого общества распределяется ликвидационной комиссией между участниками общества в следующей очерёдности:
В первую очередь осуществляется выплата участникам общества распределённой, но невыплаченной части прибыли;
Во вторую очередь осуществляется распределение имущества ликвидируемого общества между участниками пропорционально их долям в уставном капитале общества.
Требования каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований предыдущей очереди. Если имеющегося у общества имущества недостаточно для выплаты распределённой, но невыплаченной части прибыли, имущество общества распределяется между его участниками пропорционально их долям в уставном капитале общества.
Организационная схема управления риэлторской компанией «Алена», Обязанности работников компании и требования к ним:
Генеральный директор — женщина 25 лет, занимается заключением крупных сделок, таких, как заключение договора с банком о кредите или привлечения различных крупных инвесторов для финансирования деятельности компании (не только физических, но и юридических лиц), заключение контракта с рекламной компанией, также издаёт указы и устанавливает деловые отношения с другими компаниями, посещает различные форумы и конференции.
Исполнительный директор — мужчина 25 лет. В его обязанности входит подбор кадров по европейской системе кастинга, а также подтверждение (одобрение) каждой операции. Исполнительный директор несёт личную ответственность за проверку информации по каждой сделке и её участников. Он подотчётен генеральному директору.
Главный бухгалтер — женщина 30 лет, опыт ее работы до вступления в штат компании «Новое жилье» составил 7 лет. В его обязанности входит финансовая сторона дела:
1. выдача заработной платы;
2. подсчёт и выдача комиссионных специалистам в зависимости от количества проведённых ими операций;
3. погашение задолженности банку;
4. оплата налогов;
5. оплата арендной платы и другое.
В конце каждого месяца она предоставляет отчёт генеральному директору, в котором должны быть записаны не только все проводки по расчётам, проводимым в течение месяца, но также и какой результат получила фирма в конце месяца: прибыль или убыток.
Кассир — женщина 27 лет, опыт работы до принятия на работу в компанию «Новое жилье» составил 5 лет. Её прямыми обязанностями является выдача заработной платы, оформление платёжек и др.
Менеджер — женщина 29 лет, опыт работы составил 6 лет. Занимается главным образом работой со специалистами по недвижимости, т.е. ведёт сделку специалист, а менеджер подключается в конфликтных ситуациях, когда идут сложные переговоры. Также он обязан предоставить полный спектр всей информации специалисту. Подотчётен исполнительному директору.
Специалист по недвижимости — их 15 человек, каждый из которых имеет лицензионную карточку, что говорит об их высокой квалификации. В обязанности риэлтеров входит непосредственное оказание услуг, за которыми обращаются Клиенты.
Курьер — их 5 человек, в его обязанности входит распространение рекламных листовок, в которых содержится информация о компании.
7. План маркетинга
Одним из самых эффективных способов привлечения внимания потребителей является реклама. Реклама действует на людей намного «сильнее», чем любой другой способ. Чтобы привлечь внимание, реклама должна быть запоминающейся и несложной. Обращение, содержащееся в ней, — будь то реклама по телевизору, по радио, или рекламные плакаты — должно содержать основную мысль фирмы. Лучше было бы, чтобы у неё был бы свой особый слоган, в котором содержалась бы суть фирмы. Например, у нашей фирмы будет такой слоган: «Мы сделаем, всё возможное и невозможное, чтобы удовлетворить ВАШИ потребности».
Также существует множество других способов прорекламировать свою услугу: участие в ярмарках, выставках и т.п.
Наша фирма будет предлагать бесплатную консультацию, что привлечёт внимание потребителей данного вида услуг. Мы будем выставлять рекламные щиты с эмблемой нашей фирмы в людных местах, где большое скопление людей: в метро, на проезжей части; звуковая реклама в наземном транспорте; рекламные стикер-сы вдоль дорог, реклама в газетах, на радио.
Мы рассчитываем, что нашими Клиентами будут все слои населения, что каждый, кому будет необходима помощь по вопросу, связанному с недвижимостью, будет обращаться именно к нам.
Прежде чем принять окончательное решение о создании фирмы «Новое жилье», мы провели исследование рынка, на котором будем работать. Мы изучили всю информацию, взяли в учёт все факторы, связанные с данным видом услуг:
Состояние рынка в настоящий момент, количество и качество конкурентов -фирм, как политическая ситуация отражается на деятельности риэлторского рынка и т.д. Сложив и проанализировав это, учредители, т.е. мы, решили, что рынок в настоящее время является достаточно стабильным и что возможности недавно созданной компании по реализации данного вида услуг приемлемы.
Риэлторский вид услуг в РФ появился не так давно, в то время, как, например, в европейских странах он практикуется уже много лет. Ёмкость рынка не так уж велика в данный момент его развития. Это сам по себе не «новый» рынок компаний, предлагающих вид услуг, который раньше нигде не «практиковался», но в тоже время он является «новым» только в России, т.к. только недавно здесь «появился». Сейчас ситуация на рынке меняется не так резко, и рынок претерпевает достаточно стабильный рост вследствие создающихся риэлторских компаний, предлагающих один и тот же вид услуг.
Наша ценовая политика будет зависеть не только от затрат, заранее запланированных, но также и от политической ситуации в стране, от уровня инфляции и т.д., т.е. от тех факторов, которые предсказать невозможно.
Ценовая политика учитывает факторы:
1. налоговая политика государства;
3. предложение, насыщенность рынка данным видом услуг;
4. уровень инфляции.
Принципы ценовой политики:
1. обеспечение плановой нормы прибыли на 1 % вложенного капитала;
2. стабилизация положения на рынке;
3. учёт государственных правовых норм.
Ценовая стратегия фирмы преследует цели:
1. удержание Клиентов;
2. «оттеснение» конкурентов;
3. максимальная прибыль по всем видам оказываемых услуг;
Рост цен вызывают факторы:
1. монополизация на рынке;
2. увеличение массы денег в обращении;
3. рост заработной платы и налогов;
4. повышенное качество услуг;
5. экономическая нестабильность.
Способствуют снижению цен факторы:
1. снижение комиссионных %;
2. конкуренция;
3. снижение налогов;
5. уменьшение количества посредников
8. Оценка рисков
Каждое предприятие, выходя на рынок — внутренний или внешний — сталкивается с множеством трудностей, в которые включаются и различные риски. Поэтому предприятие, прежде чем принять окончательное решение о выходе на рынок, должно реально оценить все те риски, которым будет подвергаться предприятие.
В риски, которым может подвергнуться компания «Новое жилье», входят:, Риск форс-мажорных обстоятельств;, Политические риски, связанные с нестабильной ситуацией в российской экономике;, Недооценка конкурентов., Но возможное действие некоторых рисков можно ограничить:, Строгим контролем за собственной деятельностью;, Анализом быстроменяющейся ситуации на рынке;, Анализом деятельности конкурентов.
Сведение к минимуму риска «сделки» с физическими лицами происходит вследствие изымания право устанавливающих документов у физических лиц на жильё.
Сведение к минимуму риска «о дееспособности участников сделки» можно путём наличия у Клиента справки из психоневрологического диспансера (ПНД).
9. Финансовый план предприятия
Кредит (тыс. руб.) |
Погашение |
||
Расчёт точки безубыточности для ООО «Новое жилье»
Мы рассчитываем, что в месяц у нас будет в среднем минимум 5 сделок, связанных с оказанием риэлторских услуг. Процент, который будет брать фирма «Алена» за реализацию услуг, составляет 3%. Если в среднем стоимость покупае-мой или продаваемой недвижимости составляет 600 ООО рублей, то фирма получает 18 ООО рублей, что и составляет 3% от общей суммы.
Точка безубыточности — это такая точка, которая обеспечивает минимальное количество сделок по предоставлению данного вида услуг, при котором доход от реализации будет равен издержкам производства.
Точка безубыточности равна отношению постоянных издержек к разнице между ценой единицы услуги и удельными (переменными) издержками:
Х = Ип. / (Ц- Ипер.)
X — точка безубыточности;
Ип. — постоянные издержки;, Ц — цена за услугу;, Ипер — переменные издержки за одну операцию (сделку).
Х= 49 822.5 / (18000 — 8050/5) = 3
Безубыточная точка равна 3, это означает, что в месяц нам достаточно «провернуть» 3 сделки, и фирма уже не получит убыток в конце месяца. Большее же число операций будет приносить фирме «Алена» прибыль.
Используя приведенный готовый образец бизнес-плана в качестве исходного шаблона, вы сможете составить свой бизнес-план агентства недвижимости (риэлтерского агентства).
услуги риэлтеров
открыть свое агентство недвижимости
Бизнес-план агентства недвижимости (риэлтерского агентства).
Организационные вопросы.
Целью создания, Лицензирование и сертификация риэлторской деятельности., Маркетинг и сбыт., Помещение.
В большинстве своем, риэлторские фирмы арендуют помещения в офисных и торгово-офисных центрах. Площадь офиса — от 20 кв.м., при этом желательно выделить отдельную комнату для общения с клиентами и кабинет руководителя.
Персонал. На начальном этапе работы агентства вам потребуется штат, численностью от 5 человек. Обычно, в среднем агентстве недвижимости штат составляет 8-12 человек. При этом часть риэлторов работает в агентстве недвижимости по договору. Опыт работы в сфере риэлторской деятельности и недвижимости для руководителя и, хотя бы, части персонала – обязателен.
Оборудование.
Финансовая часть.
Расходы:
Аренда помещения – от 14-15 тыс. руб., Оборудование – от 60-80 тыс. руб., Программное обеспечение (1С и т.п.) — 30 тыс. руб.
Оплата труда для агентов устанавливается сдельная. Сумма вознаграждения обычно составляет 30-60% от комиссии за проведенную сделку.
Оплата труда руководителя, бухгалтера, уборщицы – фиксированный оклад., Коммунальные платежи, оплата за телефон и иные расходы – от 6 тыс. руб.
Доходы:
Средняя цена за риэлторские услуги – 3 — 6% от суммы сделки. Прибыль фирмы с численностью 5 человек может составлять порядка 200 тыс. руб. в месяц.
Свежие комментарии