Бизнес план для строительства таунхауса

Таунхаусы – набирающий популярность вид жилья в России и странах СНГ, промежуточное звено между собственным частным домом и обычной городской квартирой. Это бюджетный вариант для людей с ограниченными финансовыми возможностями, желающих иметь собственный дом.

Таунхаус как бизнес имеет преимущества перед домами и квартирами:

1. Цена таунхауса обычно соответствует цене 2-3 комнатной квартиры, при этом таунхаус имеет большую площадь. Если разбить его на несколько квартир/студий и сдать каждую в долгосрочную или краткосрочную аренду, инвестор получит высокий ежемесячный денежный поток.
2. Сам таунхаус с годами будет расти в цене в цене.
3. Купить такой дом в ипотеку доступно почти для любого человека.
4. Участок земли рядом с домом повышает ценность таунхауса для арендаторов.

Разберем эту стратегию инвестиций в недвижимость более подробно.

Сфера	Недвижимость
Стартовый капитал	От 0 руб.
Надежность	Высокая
Цель инвестиций	Жить на доход с аренды, купив таунхаус за деньги банки и разбив его на 5-8 студий, которые сдаются в долгосрочную или посуточную аренду
Доходность	от 20 до 2000% годовых
Чистый пассивный доход за год	от 1 000 000 до 3 000 000 рублей

Что такое таунхаус

Слово “таунхаус” переводится с английского как “городской дом”. Таунхаус представляет собой несколько смежных малоэтажных домов с общими боковыми стенами и крышей, выполненные в единой архитектурной концепции. Хозяин каждого дома имеет индивидуальный вход, подъезд, а также систему отопления, небольшой участок перед домом и гараж. Как правило, в таунхаусах 2 этажа, но может быть и 3-4. На первом этаже в таунхаусах располагаются кухня, гостиная, санузел и подсобные помещения, а на верхнем этаже – спальни.

Разновидность таунхауса – дуплекс. Это дом на двух хозяев или два объединенных между собой коттеджа. В России таунхаусы обычно строят в коттеджных поселках в пригородной зоне больших городов.

Таунхаус это надежное вложение средств

Стоимость таунхауса в регионах начинается от 1,5 – 2 миллионов рублей. За такую же сумму можно купить 2-3 комнатную квартиру. В зависимости от региона, расположения (в пригороде или в черте города) и инфраструктуры района стоимость может быть выше.

Таунхаус это прибыльный бизнес, который можно начать с нуля. Для этого достаточно купить таунхаус с нулевым первоначальным взносом. Если банк не дает кредит без первого взноса, обращайтесь к ипотечным брокерам.

Если взять кредит без первого взноса не получается, минимальная сумма входа составит 10-20% от стоимости дома. Сюда же добавляются расходы на перепланировку и ремонт. В некоторых случаях их получается заложить в стоимость покупки.

Поскольку ликвидная недвижимость всегда растет в цене в долгосрочной перспективе, вложения в таунхаус надежны. Во-первых, инвестор получает ежемесячный доход в пассивном или полупассивном режиме. После выплаты ипотеки его доход еще увеличится. Во-вторых, сам таунхаус со временем вырастет в цене. Со временем его можно продать как работающий арендный бизнес.

Доход, который принесет таунхаус, зависит от его общей площади и количества студий после перепланировки. Средний таунхаус можно разделить на 5-8 студий. Если арендная ставка – 10 000 рублей за студию, доход с таунхауса составит 50 000 – 80 000 рублей в месяц. Если арендная ставка 25 000 рублей, доход составит 125 000 – 200 000 рублей в месяц.

Таунхаус – бизнес для каждого

К преимуществам таунхауса по сравнению с квартирой относятся:

Большая площадь., Наличие участка рядом с домом, Низкая стоимость квадратного метра., Наличие парковочного места., Больше возможностей перепланировки.

К преимуществам таунхауса перед обычным частным домом относится его невысокая стоимость.

Недостатки таунхауса:

• Наличие соседей.
• Относительно небольшая площадь.
• Коммунальные платежи обычно выше, чем в квартире.
• На прилегающем участке нельзя возвести другое строение.

С точки зрения инвестиций таунхаус – промежуточный вариант между доходной квартирой и доходным домом. Доходные таунхаусы имеют те же преимущества, что и доходные дома:

Дешевые квадратные метры для покупки., Дорогие квадратные метры для сдачи в аренду., Можно стартовать без вложений., Высокий денежный поток сразу., Финансовая стабильность., Можно жить самому., Дешевизна таунхауса.

Стратегия доходного таунхауса подойдет инвесторам, которые хотят получить более высокий доход с объекта по сравнению с обычной квартирой, но не имеют возможности запустить большой доходный дом.

Бизнес план таунхауса

Бизнес-план таунхауса состоит из нескольких этапов.

Этап 1. Выбор объекта., Этап 2. Поиск вариантов ипотеки., Этап 3. Покупка в ипотеку, Этап 4. Ремонт и перепланировка., Этап 5. Заселение жильцов.

Доходность вложений в таунхаус – разница между ежемесячными выплатами от квартирантов и доходом по ипотеке.

Инвестору нужно определить точку безубыточности проекта. Это минимальный порог, при котором он может погашать ипотеку за счет арендаторов и выходить “в ноль”. В приведенном выше примере точка безубыточности – аренда 3 студий по 20 000 рублей.

Студии в таунхаусах можно сдавать посуточно. При полной заполненности доход с посуточной аренды в 3-4 раза выше, но эта стратегия требует большего участия инвестора.

С чего начать инвестировать: выбор объекта

Доходность стратегии инвестирования в таунхаусы во многом зависит от выбора объекта. Чтобы убедиться в востребованности жилья, выбирайте таунхаус по чек-листу и заранее тестируйте спрос на аренду.

Какие факторы имеют значение:

• расположение
• транспортная доступность
• инфраструктура района

Перед покупкой таунхауса инвестор должен понимать, кто его потенциальные арендаторы, насколько удобно им будет добираться из арендованного жилья до места работы или учебы.

Инвестор может /p>

Строительство таунхаусов

Таунхаусы – разновидность малоэтажных строений. Построить такой объект можно с нуля. Для этого нужно:

1. Выбрать землю. Под строительство подходит земля категории “Земли населенных пунктов” и “Индивидуальное жилищное строительство”. Можно рассмотреть земли с назначением “Ведение личного подсобного хозяйства”. На участке должны быть коммуникации и подъездная дорога. Крайне важна транспортная доступность участка. Цена земли в регионах стартует от 300 000 рублей. Средняя цена – 500 000 – 700 000 в регионах и от 1 млн. рублей и выше в мегаполисах (если участок расположен в черте города).
2. Заказать проект строительства. Проект строительства таунхаусов делают проектные организации: они предлагают готовые типовые или индивидуальные проекты строительства домов. Инвестор может сразу заказать нужную планировку и разбить таунхаус на студии. Важно, чтобы проект был адаптирован под конкретный регион, и чтобы в него можно было вносить изменения. Цены на архитектурно-строительный проект начинаются от 30 000 рублей, на инженерный проект (включающих электрику, водоснабжение, канализацию и отопление) – от 20 000 рублей.
3. Построить таунхаус, сделать внутреннюю и внешнюю отделку, провести недостающие коммуникации. На это может уйти от 1,5 миллиона рублей и более. Строительство таунхаусов обходится дешевле, чем строительство индивидуального коттеджа или дома. Таунхаус позволяет сэкономить на использовании стройматериалов за счёт общих несущих стен (экономия 10-15%), а также за счет прокладки коммуникаций сразу на весь комплекс домов (экономия до 30%).

Первые таунхаусы появились в РФ в 1995 году, но до сих пор понятие “таунхаус” не закреплено в строительном законодательстве РФ. При строительстве применяется тот же принцип, как при строительстве многоэтажного дома, но с существенной экономией.

Недостатки строительства таунхауса:

1. занимает много времени
2. нужен личный капитал (получить кредит в банке под строительство намного сложнее, чем под покупку дома).
3. возможны сложности с регистрацией объекта.

Таунхаус: цена строительства

Цена строительства таунхаусов складывается из:

1. цены земельного участка,
2. стоимости строительства, внутренней и внешней отделки,
3. стоимости проведения коммуникаций,
4. дополнительных расходов (на проектирование, обустройство территории, регистрацию объекта и т.п)

Цены отличаются в зависимости от региона, расположения объекта и общей площади. В регионе цена постройки комплекса из 2-3 небольших таунхаусов – 2 миллиона рублей и более.

Покупка таунхаусов

Главный недостаток покупки таунхауса: необходимость переделывать планировку дома и вкладывать в это собственные деньги. Смотрите видео, где профессиональный инвестор в доходные дома объясняет, почему покупка готового дом для инвестора выгоднее, чем строительство с нуля:

При покупке дома умелый торг позволяет снизить цену на 1- 4 миллиона рублей и купить объект дешевле его текущей себестоимости. Но строительство таунхаусов обходится дешевле строительства обычных домов, а цены на аренду студий не не отличаются. С таунхаусом можно сэкономить на строительстве, если инвестор готов вложить личный капитал и потратить от 3-4 месяцев времени.

Сколько стоит таунхаус

Цены на таунхаусы стартуют с 1,5-2 миллионов в регионах и могут достигать 10 млн. рублей и более в Москве и Санкт-Петербурге. Обычно стоимость таунхауса примерно совпадает со стоимостью 3х-комнатной квартиры в этом же районе.

Сдача в аренду таунхауса: с чего начать (что нужно чтобы начать)

Никаких специальных бумаг и разрешений для аренды таунхауса не потребуется. Прежде чем сдавать таунхаус:

1. зарегистрируйте ИП и купите кассовый аппарат. Юридическая чистота гарантирует отсутствие проблем с проверяющими органами и даже с соседями. Регистрация ИП поможет законно сэкономить на налогах.
2. подготовьте грамотный договор аренды (долгосрочной или краткосрочной. в зависимости от выбранной стратегии). В договоре должны быть прописаны все инвесторские риски, включая порчу имущества арендаторами. Обязательно пропишите в договоре и берите с арендаторов залог.
3. начинайте рекламную компанию. Используйте все доступные каналы рекламы.
4. если не планируете самостоятельно сдавать студии, наймите управляющую компанию.

Если делами занимается управляющая компания, инвестор может получать доход в пассивном режиме. Если управляющей компании нет, это можно рассматривать как вид бизнеса.

Считаем доход с аренды таунхауса

Доход с аренды таунхауса – разница между ежемесячными доходами и выплатами по ипотеке, а также остальными обязательными платежами (сюда входят налоги, платежи управляющей компании, оплата услуг горничной, а также коммунальные платежи, если их оплачивает владелец таунхауса).

Проект считается успешным, если доходы перекрывают платежи по ипотеке в два раза. Это дает высокий денежный поток и финансовую стабильность.

Какие есть риски и как их минимизировать

Риски доходного таунхауса для инвестора:

1. Риск, что выплаты арендаторов будут меньше ежемесячного платежа по ипотеке. Чтобы свести этот риск к нулю, нужно грамотно выбрать объект и рассчитать соотношение доходов и расходов. Даже если таунхаус заполнен не полностью, выплаты арендаторов должны превышать точку безубыточности.
2. Юридические риски легко снимаются сопровождающим сделку юристом, который тщательно проверит все документы при покупке (строительстве) таунхауса и поможет составить грамотный договор аренды.
3. Риск недобросовестных арендаторов, которые могут испортить имущество. Залог и грамотно составленный договор сводят этот риск к нулю. Если инвестор сдает таунхаус через управляющую компанию, она несет ответственность и решает все возникающие вопросы. Со временем арендодатели получают нужный опыт и могут определить проблемных квартирантов на этапе просмотра или телефонного разговора.

Налогообложение

Для доходов с аренды есть несколько вариантов уплаты налога:

1. Подоходный налог по ставке 13% для физических лиц. Не слишком выгодный вариант для владельца таунхауса.
2. Регистрация ИП и выплата 6% от всех поступающих на счет доходов по упрощенной системе налогообложения УСН Доходы. При этом нужно оплачивать услуги бухгалтера и регулярно подавать отчеты в налоговую, пенсионный фонд и другие инстанции.
3. Патентная система налогообложения. П. 25.1 ст. 346 Налогового кодекса РФ позволяет ИП купить патент сроком от 1 месяца до 1 года на определенный вид деятельности. Оплата производится по месту регистрации таунхауса. Обычно это самый выгодный вариант. Доходом считается не реальная полученная сумма доходов, а “потенциальный” доход, установленный для этого вида деятельности в конкретном регионе в зависимости от площади дома.

Чаще всего покупка патента – оптимальный вариант для владельцев доходных таунхаусов.

Рассмотрим конкретный пример вложений в таунхаус.

Кейс Андрея. Мини-гостиница из таунхауса.

Таунхаус расположен в коттеджном поселке с развитой инфраструктурой. На территории много магазинов, есть детский сад. Расположение – 10 минут от станции Лобня, ближайшая станция метро – Речной вокзал

Количество студий – 7

Средняя площадь – 15 кв. метров

Стратегий – посуточная аренда (мини-гостиница)

Выгодные вложения денег в таунхаус

Cтратегия доходного таунхауса – модификация стратегии доходного дома. Суть заработка та же: деление большого объекта на маленькие студии и сдача в аренду. Деление на студии позволяет повысить доходность каждого квадратного метра. В результате инвестор за чужие деньги получает высокодоходный объект, который с годами растет в цене, и ежемесячный пассивный доход. Ипотека погашается за счет арендной платы.

Стратегию доходного дома и таунхауса успешно реализовали несколько десятков человек. Она опробована и хорошо работает без вложений личных средств в России и странах СНГ.

Главные преимущества доходного таунхауса

Низкая цена, легко получить ипотеку Можно стартовать без вложений. Ежемесячный доход Денежный поток уже на второй месяц Высокий уровень доходности при минимальный вложен?