Планирование строительства элитной гостиницы в курортном городе Ейск

В новом рекреационном микрорайоне города Ейска будет построена элитная гостиница, отвечающая основным характеристикам гостиниц подобного уровня в современном понимании.

Продукция

• Комфортабельные номера
• Комплекс дополнительных услуг:
  • Баня-сауна
  • Бильярд
  • Парикмахерская
  • Бассейн
  • Магазин
  • Охраняемая автостоянка и т.д.

Выбор услуги

• Наличие опыта руководителей будущей гостиницы предприятия
• Потребности рынка, обеспечивающие высокие прибыли (рентабельность 67.72%)
• Ориентация на потенциального потребителя корпоративного типа

Направления использования инвестиций

• Выполнение строительно-монтажных работ

Основания выбора проекта

• Уверенность участников проекта в выгодности данного капиталовложения и развитии данного направления деятельности
• Уровень спроса, превышающий уровень предложения
• Тенденции повышения уровня спроса в связи с уникальностью предлагаемой продукции
• Наличие жёсткой конкуренции
• Возможность путем массированного агрессивного проникновения стать лидером в регионе Ейска

Финансовый план

Параметр	Значение
Капиталовложения	44,417.25 тыс. рублей
Рентабельность	67.72%

Маркетинговые исследования

• Характеристика рынка
• Обеспечение сбыта продукции (услуг)
• Программа развития и производственные издержки
• Конкуренция
• Значение проекта
• Источники финансирования проекта
• Источники возврата инвестиций

Реализация проекта

• Проведение монтажно-строительных работ
• Закупка и монтаж оборудования
• Организация финансовой деятельности
• Организация продаж услуг гостиницы

В благоприятные условия для строительства гостиниц в городе свидетельствуют прогнозы Международной Организации по Туризму. Она подтверждает, что развитие туризма в нашей стране имеет хорошие перспективы. Потоки туристов как входящие, так и исходящие должны значительно возрасти. Развитию туристического сектора будет способствовать прежде всего рост международного туризма в Россию, которая обладает богатым культурным наследием и историей.

В городе Ейске услуги по размещению гостей такого объема и уровня могут предоставить два объекта: водноспортивный клуб «Торнадо» (ИП Бабенко В.В.) и бизнес-отель «Бристоль» (ИП Чижов А.В.).

Водный спорт клуб «Торнадо», принадлежащий индивидуальному предпринимателю Бабенкову Виктору Васильевичу, предлагает услуги по размещению, питанию и организации водных развлечений. На территории клуба в летнее время проводятся различные шоу: цирковые представления, хореографические номера, театральные постановки и пенные вечеринки.

Гостям предлагается 30 номеров: 7 люксов и 23 стандартных двух- или трехместных номера. В распоряжении гостей также есть номер с гидромассажной ванной. Номера оформлены в оригинальной цветовой гамме, а номера на втором и третьем этажах имеют балкон с видом на море. Номера «Люкс» — это просторные дву- или трехместные номера с выделенной спальной зоной. Все комнаты оснащены телевизором, телефоном, холодильником, кондиционером, удобной ванной комнатой и душевой кабиной.

Перед отелем расположена автостоянка, а в стоимость проживания включен завтрак. Питание можно наслаждаться в ресторанном комплексе клуба, который включает летний ночной клуб, летнее кафе «Тропиканка», два малых зала и открытую террасу для гостей отеля.

Бизнес-отель «Бристоль» расположен в историческом центре города, рядом с известными достопримечательностями. Удачное расположение, репутация и возможность обслуживать большие потоки гостей делают этот отель лидером на рынке гостиничных услуг Эйска.

Номера в отеле включают службу бронирования, административную службу, горничную службу и службу безопасности. Услуги и оборудование номерного фонда бизнес-отеля «Бристоль», включая парковку и завтрак, аналогичны тому, что предлагается в водном спорт клубе «Торнадо».

Краткая характеристика организации:

ООО «Амира-Юг» организуется как общество с ограниченной ответственностью. Компания регистрируется в государственных органах в соответствии с законодательством РФ для получения необходимых разрешений и лицензий. ООО «Амира-Юг» выступает исполнителем проекта, описанного в данном бизнес-плане.

Основной вид деятельности:

Основной вид деятельности — строительство. В целом ООО «Амира-Юг» можно охарактеризовать как производитель с собственной производственной базой.

Отраслевая принадлежность:

Отраслевая принадлежность планируемого предприятия: строительство.

Производственный и организационный план:

Согласно СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства предприятий, зданий и сооружений» с изменениями № 4, время строительства подобных объектов в г. Ейске при учете сейсмичности составляет в среднем 6,5 месяцев.

Общая стоимость строительства объектов по бизнес-проекту составила 44417,250 тыс. рублей.

№	Наименование работ и затрат	Сметная стоимость, тыс. руб.	Строительные работы	Монтажные работы	Всего
1	Общестроительные работы подземной части (включая земляные работы и возведение подпорных стен)	4388,42	4388,42
2	Общестроительные работы надземной части (включая кровлю)	24251,82	24251,82
3	Заполнение проемов	6200,47	6200,47
4	Полы, отделочные работы, лестницы, ограждения	5774,42	5774,42
5	Санитарно-технические работы	2887,12	2887,12
6	Электромонтажные работы	541,9	541,9
7	Устройство связи	373,1	373,1	И т.о.	44417,25

В стоимости строительства отдельные статьи расходов составляют:

Статья расходов	Сумма (в тысячах рублей)
Материальные затраты	27938,45
Расходы на оплату труда рабочих-строителей	4153,01
Расходы на эксплуатацию и содержание строительных машин и механизмов	5663,20
Надбавные расходы	4441,73
Сметная прибыль	2220,86

В стоимость также включены расходы на строительство мини-басейна (626158 рублей), а также на отвод воды и приобретение земельного участка с проектными работами, включая долю участия в стоимости (800 тысяч рублей).

единичная стоимость строительства составляет 44417250 рублей за каждый квадратный метр, что эквивалентно 21375 рублям за квадратный метр.

Руководящий состав ООО «Амира-Юг» включает в себя:

• Генерального директора
• Заместителя директора по общим вопросам
• Финансового директора
• Главного инженера
• hlavního бухгалтера
• начальника планово-производственного отдела

Маркетинговый план основан на результатах исследований, которые выявили следующие предпосылки для развития сети гостиниц повышенного класса в Ейске:

1. Упрощенная доступность Ейска для россиян. Развитие сети престижных гостиниц будет способствовать росту туризма и улучшению имиджа курорта благодаря уникальной возможности посещать его без таможенных, визовых или других формальностей по сравнению с другими популярными направлениями.

2. Возникновение класса престижных отелей на курорте Ейск создаст новый облик курорта-туристического комплекса и повысит его репутацию.

3. Спрос на комфортный отдых россиян, особенно в летние месяцы, превышает предложение, а существующие объекты не могут удовлетворить все потребности туристов в услугах высокого уровня, таких как прокат автомобилей, детские развлечения и т.д.

4. Существует диспропорция между отелями элитного класса и другими типами гостиниц, что подчеркивает необходимость развития курорта с круглогодичной загрузкой и уменьшением сезонности.

5. Большинство гостиничных и курортных объектов не соответствуют современным стандартам качества обслуживания и не могут обеспечить высокий уровень комфорта из-за устаревшей инфраструктуры и недостаточной подготовки персонала.

6. Перспективность привлечения иностранной клиентуры, включая туристов из Германии, Скандинавских стран и других регионов, таких как Турция.

Определены следующие целевые сегменты клиентов:

• Семейный отдых с детьми
• Активный отдых, включающий спортивные занятия
• Отдых, ориентированный на развлечения
• Пляжный отдых
• Лекарно-оздоровительный туризм
• Инсентив-туризм (тур оплачиваемый предприятием для поощрения сотрудников)
• Конгресс-туризм и другие виды туризма

Тип будущей гостиницы в Ейске, основанный на результатах исследования рынка и потребностей клиентов, будет «курортной гостиницей» по международному стандарту. Она будет соответствовать конкретным требованиям каждого целевого сегмента клиентов, включая:

• Комнаты и общественные зоны, адаптированные к интересам каждой категории туристов
• Режим работы ресторанов и развлекательных заведений
• Количество спортивных объектов
• Набор основных и дополнительных услуг

Все эти факторы определяют тип гостиницы как «курортную» по международному стандарту.

Согласная типологии существует определенный тип – «курортная гостиница». Этот тип предполагает гораздо более полный набор услуг, чем в городской гостинице: наличие объектов для отдыха, спорта, развлечений, торговли, питания и лечения.

Особенность курортной гостиницы заключается в длительной продолжительности проживания гостей – от 10 до 20 дней, хотя многие клиенты приезжают сюда и на несколько дней, или на уик-энд. Из-за этого важно предлагать разнообразные услуги как для взрослых, так и для детей. Курортная гостиница должна быть автономной и иметь собственные системы обеспечения: службу безопасности, противопожарную и медицинскую помощь, складское хозяйство и транспортное обеспечение.

Средний загрузочный коэффициент для курортных гостиниц составляет 67% в год. Многие мировые курорты уделяют внимание конгрессному и деловому туризму, поскольку это позволяет заполнить пиковые сезоны и выравнять загрузку в межсезонье. Сочетание бизнеса и конгресса увеличивает продолжительность пребывания гостей и стимулирует повторные визиты.

Типичные сегменты клиентуры для курортных гостиниц включают отдых на море (55,5%), конгресс туризм (24%) и другие виды туризма (20,5%).

Одна из ключевых характеристик курорта – создание так называемого «клубного комплекса». Примером таких комплексов являются известные гостиничные цепи: Club Med, Le Meridien и другие. Уникальные особенности клубных комплексов включают:

1. Специфика и ориентацию на определенную клиентуру: семьи с детьми, молодежь или пожилые люди. Система обслуживания строится в соответствии с выбранной спецификацией.

2. Предоставление услуг по принципу «все включено» (all-inclusive): клиент оплачивает проживание, трехразовое питание, участие в спортивных мероприятиях, использование бассейнов и пляжного инвентаря, услуги инструкторов, дневные и вечерние развлечения, а также клубы для детей. Экскурсии, фитнес-центр, детские услуги и некоторые виды спорта (например, водные лыжи, дайвинг, парусный спорт) оплачиваются отдельно.

3. Автономная территория «городка»: номерной фонд размещается в главном корпусе, а остальные объекты распределены по территории, сохраняя единый архитектурный стиль, соответствующий индивидуальности гостиницы и национальным традициям.

Рекомендации по предоставлению основных и дополнительных услуг в гостиницах:

Сегодня актуальной является задача не просто предоставлять хороший сервис, но и удерживать постоянных клиентов, предлагая им новые услуги и изучая новый потенциал рынка. Цена привлечения новых клиентов в четыре-пять раз выше, чем при удовлетворении потребностей постоянных гостей.

Важно понимать, что основными особенностями высококлассных отелей являются:

А) Обеспечение полной безопасности клиентов с современной системой охраны.

Б) Водоснабжение на уровне мировых стандартов – вода берется из городской сети, но проходит адаптацию для обеспечения качества и чистоты.

В) Автономная система энергоснабжения, обеспечивающая работу гостиницы в течение 2-3 дней без подачи электроэнергии из города.

Эти особенности делают элитные отели востребованными в Москве, и аналогичная потребность существует в Ейске.

Основные требования к элитным гостиницам представлены в Приложении 2.

Некоторые рекомендации по ценовой стратегии менеджмента и маркетинга:

– специфика курортных приморских гостиниц: максимизация доходов в высокий сезон, минимизация — в низкий;

– глубокая дифференциация цен в зависимости от сезона;

– гибкая система скидок;

– разные системы продаж (в некоторых случаях туры, в других — номера);

– цены тура, которые формирует сам клиент, выбирая из широкого спектра предложений, включающего около 50 видов услуг.

1. Финансовый план и анализ эффективности реализации проекта

Анализ эффективности инвестиционных проектов в международной практике проводится на основе таблицы (формы) «Линейный график денежных потоков» (Cash Flow).

В качестве основных интегральных показателей эффективности рассматриваемого инвестиционного проекта мы используем:

· срок окупаемости проекта (PBP) (payback period);

· индекс прибыльности (PI) (profitability index);

· чистая приведенная стоимость (NPV) (net present value);

· внутренняя норма доходности (IRR) (internal rate of return).

Срок окупаемости проекта PBP (также называемый периодом окупаемости) — это время, за которое поступления от производственной деятельности предприятия покроют все расходы, связанные с реализацией проекта, включая инвестиции, согласования, налоги и рекламу. Срок окупаемости измеряется в месяцах.

Индекс прибыльности PI (также называемый индексом доходности или коэффициентом чистой дисконтированной прибыли) — это отношение чистой дисконтированной прибыли к первоначальным инвестициям.

Чистая приведенная стоимость NPV (также называемая чистым дисконтированным доходом) — это приведенная стоимость будущих денежных потоков, дисконтированная с помощью соответствующей процентной ставки, за вычетом приведенной стоимости инвестиционных затрат.

Внутренняя норма доходности IRR (также называемая внутренней нормой рентабельности, предельной эффективностью капиталовложений, процентом нормы прибыли, дисконтированным потоком денежных средств или финансовой нормой прибыли) — это ставка дисконтирования, при которой дисконтированная стоимость чистых денежных потоков равна нулю. В этом проявляется экономический смысл IRR как дисконтированной «точки безубыточности».

Дисконтирование подразумевает приведение разновременных экономических показателей к настоящему (текущему) моменту времени, поскольку ценность денежной единицы в настоящее время выше, чем в будущем.

— Прямые производственные издержки строительного этапа распределяются равномерно на протяжении всего нормативного срока строительства;

— Для расчета основных финансовых показателей проекта срок его реализации условно устанавливается на 10 лет, из которых 9 месяцев приходится на период строительства, согласования и оформления документов, а остальные 9 лет и 3 месяца — на период получения дохода.

— Налог на добавленную стоимость (НДС) и налоги на имущество, уплачиваемые в период строительства, включаются в сметную стоимость строительства. Кроме того, предполагается возврат НДС после ввода объектов в эксплуатацию и начала получения дохода;

— Налоги на имущество и арендная плата за землю рассчитываются в соответствии с законодательством РФ и Краснодарского края (ставка налога на имущество — 2,2%, ставка арендной платы по текущему моменту времени — 32,97 руб/м².);

— Предполагается применение упрощенной системы налогообложения по ставке 15% от доходов, уменьшенных на сумму расходов. Таким образом, в расчете не учитываются налоги, которые могут быть заменены упрощенной системой;

— Стоимость одного кой-комната принимается равной 280 руб. (как и у аналогичных уже функционирующих отелей). В стоимость проживания включен завтрак;

— Предполагаемая ставка дисконтирования равна нулю, так как реализация проекта будет осуществляться за счет собственных средств;

— В период действия бизнес-проекта предполагаются следующие виды доходов (при этом коэффициент заполняемости и стоимость услуг рассчитываются с учетом рыночной стратегии и корпоративных программ, планируемых заказчиком):

— доход от продажи основных кой-комн;

— доход от продажи дополнительных кой-комн;

— доход от дополнительных услуг: кафе и сауна.

В таблице 2 представлены прогнозные финансовые результаты реализации бизнес-проекта за весь период его действия.

Согласованно со таблицей 2 общий финансовый результат по бизнес-проекту после учета затрат на подготовку и строительство, а также текущих расходов на эксплуатацию и налоги составляет положительную сумму в размере 155 567 тыс. рублей.

Таблица 2:

Прогноз финансовых результатов по бизнес-проекту, срок 10 лет:

	Тысячи рублей
Итого доходы от эксплуатации гостиниц, включая дополнительные услуги (кафе и сауна)	204 236
Владение, контроль или создание совместных предприятий	71 851
Итообщие доходы	276 087
Расходы на инвестиции	96 473
Приобретение и подготовка участка, проектные работы	14 875
Участие в развитии инфраструктуры города	800
Строительство мини-бассейна	626
Прямые материальные затраты	27 938
Расходы на оплату труда рабочих-строителей, включая налоги по ФОТ	4 153
Эксплуатация и техническое обслуживание строительных машин и оборудования, а также поставка специального оборудования и инвентаря	5 663
Прочие накладные расходы по смете	6 663
Расходы на оснашение гостиницы	11 104
Текущие расходы на эксплуатацию гостиницы	9 441
Налоги и сборы	15 209
Налог на имущество	14 616
Налог на землю	593
Прибыль	179 614
Налог по УСН	24 046
Чистая прибыль	155 567

Анализ дисконтированных денежных потоков (см. Приложение № 1) после учета всех инвестиционных и текущих расходов показывает следующие показатели:

— Индекс прибыльности проекта превышает единицу и составляет 1,71;

— Чистый приведенный доход является положительным и равен 85 706,89 тыс. рублей;

— Внутренняя ставка доходности (IRR) составляет 67,72%, что значительно выше среднерыночных показателей по долгосрочным кредитам;

— Срок окупаемости проекта при указанных в бизнес-плане сроках строительства и стратегии продаж, а также при соблюдении нормативных требований к загрузке номеров составляет 57 месяцев или 4 года и 9 месяцев.

1. Анализ рисков

Основные факторы, представляющие риск для реализации проекта и способные создать реальную угрозу его существованию:

— Изменчивость цен на строительные материалы и оборудование;

— Fluctuations in demand for services;

— Быстрый темп инфляции, что может привести к увеличению затрат на оборотный капитал;

— Конкуренция на рынке услуг.

Меры по снижению риска:

— Закупка строительных материалов заблаговременно;

— Разработка маркетинговой стратегии и системной рекламной кампании;

— Проведение углубленной диагностики проекта и формирование имиджа гостиницы;

1. Заключение

При выполнении условий, изложенных в данном бизнес-плане, проект можно признать эффективным как в целом, так и для отдельных его программ. Индекс прибыльности выше единицы, IRR превышает норму процентной ставки по долгосрочным кредитам, сроки окупаемости приемлемы, а чистый приведенный доход положительный.