Цель проекта
Инвестирование средств в строительство гостиничного комплекса. Вхождение в проект осуществлено путем покупки земельного участка.
Маркетинговая концепция и эскизный проект
Разработана маркетинговая концепция, доработан эскизный проект, получены все технические условия, проводиться тендер по выбору проектной организации. Объект позиционируется как современный жилой комплекс класса де люкс.
Комплекс
Комплекс включает в себя:
* Номера трех типов
* Сервисные площади
* Подземный паркинг
* SPA-центр
Источники финансирования
Источниками финансирования проекта являются:
+ Собственные средства
+ Кредиты коммерческих банков
Формирование прибыли
Прибыль собственников формируется за счет продажи площадей жилого комплекса и машиномест в паркинге.
Правовой аспект
Правовой аспект обеспечивается соответствующими договорами и документами.
Маркетинговая стратегия
Маркетинговая стратегия направлена на привлечение клиентов из региона и других городов. Ценообразование будет основано на рыночных условиях и конкурентоспособности комплекса.
SWOT-анализ
SWOT-анализ проекта показывает преимущества в виде:
+ Уникального месторасположения
+ Современного дизайна
+ Высокого уровня сервиса
А также риски связанные с:
+ Конкуренцией на рынке
+ Изменением экономических условий
Введение
Настоящий бизнес-план подготовлен Роговой Наталией Николаевной. Документ предназначен для участия в «Конкурсе бизнес-планов 2010», который проводится компанией «Крокус-Инвест» и сайтом «Корпоративный менеджмент».
Бизнес-план подготовлен на основании реального проекта, содержит информацию, характеризующую финансово-экономическую и организационную стороны проекта. Вводные данные изменены для обеспечения условий конфиденциальности.
Цель данного документа демонстрация методики бизнес-планирования и стиля изложения, поэтому информация, приведенная в бизнес-плане, может быть использована для принятия решения об инвестициях или других коммерческих целях.
Данный документ предназначен только для участия в конкурсе.
1. Бизнес-концепция проекта
.1 Информация об инициаторах проекта
Инициаторы проекта:
Инициатором проекта является ООО «Крокус-Инвест», зарегистрированное 29.05.2003 года Центральным Исполнительным комитетом г. Ставрополя.
Юридический адрес: Российская Федерация, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Пирогова, д. 44, оф. 6
Фактический адрес: Российская Федерация, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Пирогова, д. 44, оф. 6
Телефон: (865) 255-27-75, тел./факс (865) 273-78-66
Свидетельство плательщика НДС № 04856553, ИНН № 339765605624
Основными видами деятельности предприятия является строительство и реконструкция зданий и сооружений для коммерческого использования, а также строительство жилых зданий. ООО «Крокус Инвест» выступает генеральным подрядчиком, подрядчиком, заказчиком, инвестором и соинвестором различных проектов в сфере недвижимости.
Инициаторы проекта строительства гостиничного комплекса (которые также являются учредителями ООО «Крокус Инвест») имеют опыт успешной реализации крупномасштабных проектов в сфере строительства жилой недвижимости, отелей, гостиничных комплексов, санаторно-курортных комплексов на Кавказе и горнолыжных курортов Северного Кавказа (Приэльбрусье, Домбай, Терскол, Красная Поляна).
Организационно-правовая структура компании:
Организационно-правовой формой предприятия является общество с ограниченной ответственностью.
Согласно Уставу высшим органом управления общества является общее собрание участников.
Участники ООО «Крокус Инвест» включают 2 физических лица и 1 юридическое лицо:
| № п/п | Наименование участника | ЕГРПОУ | Адрес | Доля (%) | Форма взноса в уставный капитал |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Морозов Игорь Анатольевич | 2475401316 | г. Ставрополь, ул. Пушкина, 30 | 30 | денежная |
| 2 | Громова Инна Anatoleевна | 2526911790 | г. Ставрополь, ул. Космонавтов, 45 | 30 | денежная |
| 3 | ООО «Крокус Инвест Групп» | 25096372 | г. Ставрополь, ул. Пирогова, 44 | 40 | денежная |
Компания укомплектована квалифицированными специалистами, а руководство ООО «Крокус Инвест» имеет многолетний опыт работы в сфере недвижимости.
Вхождение в проект:
Вхождение в проект ООО «Крокус Инвест» осуществляется путем покупки земельного участка площадью 1,21 га с целевым использованием «под строительство гостиничного комплекса с торгово-сервисными площадями и паркингом».
Стоимость вхождения составляет $1 815 000 ($15 000 за 1 сотку земли).
1.2 Концепция проекта
Планируется строительство гостиничного комплекса на участке площадью 1,21 га в центре горнолыжного курорта Домбай по ул. Пихтовый мыс, 18.
Объект будет возведен в центре горнолыжного курорта.
Этажность объекта: 4 этажа, включая 1 подземный этаж под паркинг и сервисные площади и 3 наземных этажа для номерного фонда.
На каждом этаже планируется номерной фонд со свободной планировкой площадью от 200 до 300 квадратных метров.
Техническое оснащение гостиничного комплекса:
- централизованное кондиционирование и вентиляция;
- система фильтрации воды;
- современный бесшумный лифт, спускающийся в подземный паркинг;
- автономная система энергосбережения;
- спутниковое телевидение;
- цифровая телефонная линия;
- охранная система;
- оптоволоконное подключение к интернету.
Преимущества гостиничного комплекса:
- тихое местоположение;
- наличие парковой зоны;
- удобный пешеходный и транспортный доступ;
- развитая социальная и культурная инфраструктура в окрестностях;
- единая социальная среда;
- отделка из натуральных материалов;
- подземный паркинг;
- современное техническое оснащение;
- свободная планировка номеров;
- сервисные площади, включая фитнес-центр и сауну.
Позиционирование:
Проект позиционируется как современный гостиничный комплекс класса люкс, предлагающий комфортабельные номера разных типов с возможностью свободной планировки, подземный паркинг и сервисные площади.
Текущее состояние проекта:
На данный момент проведены следующие шаги:
- приобретение земельного участка в районе Пихтовый мыс у ООО «Ласточка» и оформление прав собственности на него;
- проведение маркетинговых исследований рынка элитной недвижимости Домбая;
- разработка маркетинговой концепции проекта международной компанией Real Estate Consulting;
- доработка эскизного проекта собственными архитекторами;
- получение всех необходимых технических условий;
- продление лицензии на строительство ООО «Крокус Инвест»;
- проведение предварительных переговоров с субподрядчиками;
- объявление тендера на проектирование и строительство, анализ поданных заявок и планируемое заключение контракта до конца сентября 2010 года.
Маркетинг и продажи:
Анализ рынка недвижимости:
Элитная недвижимость представляет собой уникальный сегмент новостроек, ориентированный на самых требовательных покупателей. Этот сегмент включает в себя проекты с самыми современными строительными технологиями и дизайном.
В Домбае сегмент элитной недвижимости находится на стадии развития, и лишь несколько объектов могут претендовать на это звание. Раньше было сложно определить элитные дома, так как ориентировочные стандарты были европейскими и американскими, что не всегда применимо к российской реальности.
Согласно международным стандартам, элитный дом должен иметь следующие характеристики:
- солидную площадь (от 120 кв. м);
- панораму с видом на достопримечательности;
- закрытую социальную среду с однородностью и высоким статусом проживающих;
- определенную организацию пространства;
- благоустроенную территорию, включая огороженный периметр, зеленые насаждения, дорожки, детскую площадку и КПП на двор;
- подземный гараж;
- современное инженерное оснащение, включая автономную систему энергосбережения, климат-контроль и очистку воды, бесшумные лифты, современную телекоммуникационную инфраструктуру и круглосуточную систему охраны.
Общественная зона элитного дома должна включать:
- парадную входную зону с рецепцией;
- развитую социальную инфраструктуру, такую как фитнес-центр, бассейн, сауна, кафе-бар, холл для приема гостей и т. д.
Элитные дома обычно строятся по современным технологиям с использованием высококачественных материалов, таких как кирпич и натуральный камень в Домбае.
Элитная недвижимость в Киеве имеет определенную типологию планировки и зонирования помещений. Стандартный формат для элитных номеров:
- Высота потолков выше 3 метров;
- Площадь квартиры от 50 до 60 квадратных метров и более;
- Площадь каждой комнаты в номере — от 20 до 30 квадратных метров;
- Присутствие большого холла, зимнего сада или террасы.
Потенциальные покупатели элитной недвижимости в Киеве обычно уделяют основное внимание следующим аспектам (в порядке значимости):
- Местоположение дома в центре горнолыжного курорта и близость к подъемникам (на новеньких комплексах гондольно-кресельных дорогах расстояние не более 250 метров).
- Панорамный вид из окон, который должен быть на две стороны.
- Удовлетворительная общая площадь номера и удобная планировка.
- Наличие гостевой комнаты и просторного холла. Высота потолков после установки фальш-потолка должна быть не менее 3,5 метров.
- Охраняемый подъезд.
- Желательно наличие террасы.
В 2006 году Российская Строительная Ассоциация представила классификацию категорий жилья: de luxe, premium, business, economy и social. Элитная недвижимость включает в себя категории premium и de lusx. Существует также переходный класс между «premium» и «business», называемый «business +».
В Домбае в настоящее время строится более 15 гостиничных комплексов, и 90% из них относятся к экономическому или бизнес-классу. Однако на сегодня, согласно классификации новостроек, есть два объекта на стадии строительства и три на стадии проектной подготовки, которые по своим характеристикам можно отнести к элитной недвижимости. Среди уже введенных в эксплуатацию объектов, таких как Домбай Палас, Националь, Снежный Барс и Минги Тау, можно найти примеры жилья высокого уровня.
Некоторые объекты, несмотря на несоответствие важным критериям элитной недвижимости (местоположение, внутренняя инфраструктура, инженерные системы и т.д.), позиционируют себя как элитный вариант.
Предложение на рынке элитной недвижимости:
- Стадия готовности: 40% исследованных объектов элитной недвижимости находятся на стадии строительства (2 объекта) или заявлены как проект (3 объекта).
- Категория жилья: большинство объектов относятся к классу «premium», два — к классу «de lusx» («Снежный Барс», «Минги Тау»), а два — к промежуточному классу «premium business» или «business +» («Домбай Плаза», «Крокус»).
- Отделка: один объект предлагает сдачу в готовой отделке, остальные предлагают общестроительную отделку, включая стеклопакеты, входные двери, черновую стяжку, штукатурку стен, разводку инженерных сетей и так далее. Застройщик обычно не предоставляет элитную недвижимость с готовой отделкой, так как клиенты часто приносят своих дизайнеров для реализации индивидуальных идей.
- Парковка: обязательным требованием для элитной недвижимости является наличие двух машиномест на номер. Однако не все объекты соответствуют этому критерию в полной мере.
- Ценовая политика: стоимость квадратного метра элитной недвижимости варьируется от $1500 до $5000. Стоимость зависит от субъективных факторов, таких как местоположение, наличие отделки и внутренней инфраструктуры. Отели с небольшой инфраструктурой имеют среднюю стоимость квадратного метра $5225, в то время как отели с более широкой инфраструктурой стоят в среднем $6161 за квадратный метр.
- История: первые элитные отели в Домбае появились во второй половине 1990-х годов. Однако на сегодняшний день невозможно с полной уверенностью утверждать, что все объекты, позиционируемые как элитные, соответствуют мировым стандартам.
На рынке элитной недвижимости наблюдается устойчивый рост спроса. Основными причинами такого интереса покупателей к престижным объектам являются нехватка предложений на рынке, увеличение числа отдыхающих и активный развитие бизнеса. По прогнозам экспертов, спрос на элитную недвижимость сохранит стабильность, но будут наблюдаться качественные изменения. Потребности потенциальных покупателей постоянно растут, а застройщики пока не успевают соответствовать их ожиданиям.
Инвестиции в строительство элитной недвижимости в Домбае являются перспективным и прибыльным направлением. Интерес к вложениям проявляют инвесторы как из Европы, США, так и из России. Доходность проектов может достигать 37-52%, что значительно выше показателей западных стран. Срок окупаемости обычно составляет от двух до четырех лет.
Согласно прогнозам, объемы строительства жилья премиум-класса в ближайшие три года могут увеличиться на 12% и составить более 220 тыс. кв. м в год. Для удовлетворения растущего спроса на элитную недвижимость инвесторам и застройщикам необходимо тщательно изучать предпочтения покупателей, чтобы проекты соответствовали их требованиям.
Российский рынок премиальной недвижимости будет пополняться новыми проектами, но предложение будет ограничено из-за нескольких условий. Во-первых, необходим большой участок земли площадью более 4 га для реализации такого проекта. Во-вторых, важна эксклюзивность местоположения. Анализ ситуации в Домбае показывает, что на рынке может быть не более четырех таких проектов. Кроме того, срок получения всех необходимых разрешений составляет более пяти лет.
Элитный гостиничный комплекс «Каприз» расположен в центре поселка Домбай, по улице Пихтовый Мыс. Уникальное местоположение обеспечивает легкий доступ к подъемнику гондольно-кресельной дороги, расположенной в 250 метрах от комплекса.
Транспортная и пешеходная доступность:
Комплекс расположен недалеко от центральной улицы села — ул. Пихтовый Мыс, с поворотом на переулок Алпинистский. Расстояние от подъемника до объекта составляет около 200-250 метров.
Недвижимость в районе:
Структура недвижимости в районе строительства нового комплекса однотипна. В основном это малоэтажные дома (3-5 этажей) и жилые дома «сталинки». Многие дома в районе хорошо построены, с большими квадратами и высокими потолками, что повышает их ценность на вторичном рынке. Однако есть и объекты аварийного фонда. Большинство зданий в локальном районе — одно- и двухэтажные.
На июнь 2010 года в локальном районе ведется реконструкция трехэтажного жилого дома и строительство одного гостиничного комплекса премиум-класса. Стоимость недвижимости в этом районе варьируется от $4800 до $5900 за квадратный метр.
Коммерческая недвижимость:
В локальном районе развиты торговля и общественное питание. Близость к центру делает этот район привлекательным для бизнеса. Здесь много торговых предприятий, ресторанов, развлекательных заведений.
Основная торговая улица — ул. Пихтовый мыс. Здесь на первых этажах зданий расположены многочисленные магазины, кафе, пиццерии и рестораны. Большое количество коммерческих заведений сконцентрировано также на Центральной площади.
В районе работают два супермаркета («Перекресток» и «Тройка»), небольшой торговый центр «Самсон». Недавно отремонтированные помещения бывшего универмага теперь занимают крупнейший в Домбае фуд-корт «Пица Хат» на 100 мест.
Среди других популярных сетевых фуд-кортов и кафе/пиццерий можно выделить такие заведения, как: «У Зули», Минги Тау, «Форельное», «Кофе Хаус», «ПанПицца» и «Реприза».
Аренда помещений под магазин в этом районе стоит от 60 до 120 долларов США за квадратный метр в месяц. Стоимость продажи недвижимости варьируется от 6500 до 8000 долларов США за квадратный метр.
Рынок бытовых услуг хорошо развит и предлагает более 20 заведений разного профиля: салоны красоты, химчистки, ателье, туристические агентства, фотоателье, бани и сауны и так далее.
В локальном районе расположены пять офисов государственных и коммерческих структур, в основном они размещены в отремонтированных жилых домах, где сдаются помещения под офис.
Хорошо развита система образования, в районе работают средние школы и детские сады.
Среди особенных исторических достопримечательностей, расположенных рядом с будущим гостиничным комплексом, — рыбная ферма, которая является визитной карточкой курорта.
2.3 Маркетинговая стратегия
План продвижения объекта:
Оптимальным будет использование имиджа «дорогой недвижимости для высшего общества» в аристократическом стиле старинных особняков с современным исполнением и сверхсовременными технологическими функциями.
Потенциальные покупатели:
• Крупные предприниматели;
• Политики, депутаты;
• Иностранцы.
В процессе продвижения необходимо ориентироваться именно на эту целевую аудиторию и использовать разнообразные средства продвижения, которые позволят охватить ее максимально эффективно.
Политика продаж:
При выводе помещений на рынок основными ориентирами являются:
-
Превышение спроса над предложением на рынке коммерческой недвижимости в центральных районах;
-
Уникальный и узкий сегмент потенциальных покупателей элитной недвижимости;
-
Создание образа эксклюзивности предложения особняков.
Рекламная политика:
Рекламируемый продукт:
— Элитные гостиничные комплексы, стилизованные под архитектуру XIX века и расположенные в центре горнолыжного курорта;
— Коммерческие площади для инфраструктура наполнения нового комплекса.
Цель рекламной кампании:
Налаживание контактов с целевой аудиторией для обеспечения запланированного объема продаж в установленные сроки.
Описание целевой аудитории:
• Представители отечественной политической элиты;
• Бизнесмены шоу-бизнеса, известные спортсмены;
• Розничные операторы брендовых магазинов (будущие владельцы торговых точек);
• Крупные солидные компании (будущие владельцы представительских офисов).
Основные маркетинговые коммуникации:
Печатные издания: информационные печатные материалы, такие как брошюры, постеры, календари, листовки.
Интернет: создание веб-сайта проекта и использование онлайн-рекламы.
Наружная реклама: размещение рекламных щитов и баннеров в стратегически важных местах.
Сроки: рекламная кампания будет проходить с момента вывода помещений на рынок до полной их реализации, что, ориентировочно, займет период с первого квартала третьего проектного года до завершения продаж.
Средства продвижения:
При выборе каналов маркетинговых коммуникаций были учитаны их охват и эффективность для целевой аудитории.
Печатная реклама: выбор специализированных и тематических изданий, а также ведущих общественно-политических и деловых журналов и газет, которые читает потенциальная аудитория. К ним относятся такие издания, как «Столичная недвижимость» и «Из рук в руки Северный Кавказ».
Кроме того, планируется размещать пиар-статьи в этих изданиях для привлечения внимания целевой аудитории.
В лидеры среди общественно-политических изданий входят «Бизнес» и «Деловая столица», которые также могут стать эффективным каналом для продвижения проекта. В этих изданиях будут размещаться статьи, написанные от имени представителей компании-разработчика, с целью привлечь внимание потенциальных покупателей элитной недвижимости.
Содержание рекламных блоков будет варьироваться в зависимости от конкретного объекта и его особенностей: от общей информации о проекте до подробностей о каждом продаваемом помещении.
Рекламные блоки, тематические страницы и разделы будут посвящены не только презентации проекта, но и информированию читателей о ходе строительства и эксплуатации здания. В большинстве случаев эти рекламные блоки будут включать компьютерную версию проекта, фотографию, технические характеристики будущего объекта, а также контактную информацию продавца или застройщика.
Презентация и прямой маркетинг
При продвижении такого проекта важно уделить внимание созданию качественных презентационных материалов, таких как буклеты и проспекты, которые будут использоваться для привлечения потенциальных покупателей. Эти материалы должны быть хорошо оформлены, содержать всю необходимую информацию и распределяться среди целевой аудитории эффективным способом.
Презентационный пакет будет включать высококачественные цветные буклеты, напечатанные ограниченным тиражом, которые будут доставляться выбранным VIP-лицам курьером или предоставляться лично. Все рекламные материалы будут согласованы по стилю и теме, с использованием единого логотипа, что позволит создать целостное и профессиональное впечатление от проекта.
Интернет-маркетинг
Internet играет важную роль в продвижении такого объекта недвижимости. Необходимо создать качественный веб-сайт, который будет содержать всю необходимую информацию о проекте: планировку, расположение на карте, сроки сдачи, ценовую политику и так далее. Веб-сайт должен быть удобным для пользователей и оптимизированным под поисковые системы, чтобы потенциальные покупатели могли легко найти его в Интернете.
Брокерские компании
Для повышения эффективности продаж важно наладить сотрудничество с ведущими брокерскими агентствами в столице. Для этого им необходимо предоставить всю необходимую информацию о проекте и рекламные материалы. Предлагается следующая схема сотрудничества: брокерское агентство предлагает площади своим клиентам, при этом более крупные агентства будут иметь большую базу потенциальных покупателей. Комиссионные за услуги брокера будут нести покупатели непосредственно при заключении сделки.
Ценообразование и план продаж
Согласно прогнозам экспертов, в период с 2009 по 2013 год ожидается умеренный рост цен на элитную недвижимость, хотя и более медленный, чем в предыдущие годы. Ориентируясь на эти прогнозы, устанавливаются базовые цены на площади жилого комплекса и машиноместа в подземном гараже:
- Номера типа А — $4 800 за квадратный метр;
- Номера типа В — $5 200 за квадратный метр;
- Номера типа С — $5 100 за квадратный метр;
- Сервисные площади — $7 000 за квадратный метр;
- Машиноместа — $45 000 за машино-место.
Ожидается, что цены на номера будут расти в среднем на 7-10% в течение всего периода продаж, который планируется начать в первом квартале третьего проектного года и продлить в течение 24 месяцев.
2.5 Анализ силовых и слабых сторон проекта
| Сильные стороны | С точки зрения рыночной ситуации: |
|---|---|
| 1. Избыточный спрос на жилье, высокий уровень цен на элитные комплексы и востребованность среди рынка | — |
| 2. Местоположение в центре, рядом с памятниками культуры и архитектуры; | — |
| 3. Отдаленность от основных транспортных магистралей и производственных объектов, что создает атмосферу уединенности | — |
| 4. Высокий уровень цен в районе, отсутствие загрязнения воздуха и экологическая привлекательность окружения | — |
| 5. Ландшафт участка подчеркивает изолированность комплекса от менее развитых районов | — |
| 6. Развитая инфраструктура в близлежащих районах | — |
| С точки зрения концепции: | — |
| 8. Позиционирование как гостиничный комплекс класса люкс, что обеспечивает высокий потенциал прибыли | — |
| 9. Уникальное архитектурное решение в стиле XIX века | — |
| 10. Оптимально использована застройка участка | — |
| Слабые стороны | Возможности: | Угрозы: |
|---|---|---|
| 1. Необходимость реконструкции коммуникаций (водоснабжения и водоотвода) для подключения к городским сетям | 1. Строительство гостиничного комплекса класса люкс с развитой инфраструктурой и парковкой в центре города | 1. Возможные протесты населения против строительства |
| 2. Сложности со получением разрешительной документации | 2. Создание культурной зоны вокруг объекта | — |
Документация по проекту:
— Договор аренды земли № 14086/06 от 28.01.09
— Разрешение на строительство № 4330-р от 30.09.2010 (распоряжение главы администрации ПтЧ)
— Лицензия на строительно-монтажные работы № ГС 4-52-02-27-0-5260086048-008043-3
— Заключение по проекту, выдано департаментом архитектуры и градостроительства КЧР
Правовые характеристики проекта:
ООО «Крокус Инвест» имеет все необходимые документы для легитимной деятельности:
— Свидетельство о государственной регистрации ЮЛ
— Свидетельства о внесении в ЕГРЮЛ
— Свидетельства о постановке на учет в налоговой инспекции
— Устав компании (действующая редакция)
— Приказы об назначении директора и главного бухгалтера
Расширение рынка и привлечение инвестиций:
Расширение рынка услуг по строительству, новизна в планировании и снижение накладных расходов позволяют привлекать инвестиции для строительства жилья. Договоры на долевое участие и субподряды обеспечивают своевременное финансирование и реализацию проекта.
Безопасность труда и соблюдение нормативных требований:
На предприятии работают специалисты по охране труда и технике безопасности, условия труда соответствуют требованиям ТБ и гигиены труда. Режим труда и отдыха соответствует законодательству, проводится постоянный контроль за соблюдением норм охраны труда, аттестация рабочих мест и обучение работников.
Финансовая ответственность:
ООО «Крокус Инвест» является самостоятельным юридическим лицом с обособленным имуществом, банковскими счетами и финансовым контролем. Чистая прибыль общества остается в распоряжении компании, часть которой может быть распределена среди работников. Ответственность общества ограничена его капиталом, а сам комплекс несет ответственность за свои обязательства всем своим имуществом.
Партнеры по реализации проекта
Для реализации инвестиционного проекта по строительству гостиничного комплекса в Домбае компания ООО «Крокус Инвест» привлекает следующих партнеров:
- Проектная организация — ООО «Архитектурная мастерская Мишина».
- Подрядные и субподрядные организации.
- Консультанты по маркетингу и финансам от ООО «Консалтинговая компания Финсмарт».
Поддержка со стороны органов власти
Проект строительства одобрен на уровне правительства Карачаево-Черкесской республики и согласован с администрациями и муниципальными образованиями. Он был рассмотрен такими организациями, как Карачаево-Черкесский городской центр санитарно-эпидемиологического надзора, УГПС КЧР, Градостроительный совет и Министерство культуры КЧР.
Социальная значимость проекта
Социальная значимость проекта заключается в благоустройстве прилегающей к строительной площадке территории и создании современного архитектурного облика улицы Пихтовый мыс. Реализация проекта ООО «Крокус Инвест» позволяет компании объединить функции заказчика и генподрядчика, обеспечивая эффективное выполнение всех видов работ по реализации проекта.
Функции ООО «Крокус Инвест»
- Организация и сопровождение предпроектных и проектных работ: проведение технической экспертизы по использованию существующих инженерных коммуникаций (электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации и т. д.), получение технических условий на их присоединение, контроль за сроками действия и пролонгирование ранее выданных технических условий при необходимости.
- Организация и сопровождение строительного производства: управление строительством, оформление документации, контроль качества строительных работ, соблюдение проектных решений и нормативных требований, контроль за применением соответствующих конструкций, материалов и оборудования в соответствии с проектными решениями и требованиями СНИП, координация работы подрядчиков и органов государственного строительства, принятие мер по устранению ошибок в проектно-сметной документации, приостановка работ при необходимости и исправление обнаруженных дефектов.
- Организация продажи квартир, парковочных мест и офисных помещений: проведение рекламной деятельности, подбор покупателей и оформление сделок купли-продажи.
Инвестиционный план проекта
График развития проекта
Срок реализации проекта составляет 48 месяцев, инвестиционной фазы — 36 месяцев, включая 24 месяца строительно-монтажных работ.
Инвестиционный бюджет проекта
Инвестиционный бюджет проекта включает следующие виды работ:
- Проектирование и подготовительные работы, а также снос существующих зданий и перенос трансформаторной подстанции — $1,5 млн без НДС или $1 876 000 с НДС.
- Благоустройство территории и строительство наземного паркинга — $2,72 млн без НДС или $3 343 200 с НДС.
Общая сумма инвестиционного бюджета проекта составляет $15,51 млн без НДС или $18,532 млн с НДС, что равно примерно $1 544 за 1 кв. м общей площади комплекса.
Финансирование проекта
Источники и стоимость финансирования
Финансирование проекта осуществляется за счет собственных средств и кредитов коммерческих банков.
Собственное финансирование
Потребность проекта в собственном капитале составила $3,296 млн. До получения разрешения на строительство проект финансируется за счет собственных средств в размере $1,457 млн (первый проектный год).
Кредитное финансирование
Сумма кредита — $8,91 млн при процентной ставке 11% годовых. Валюта кредита — доллары США. Сумма процентов по кредиту составит $1,037 млн. Кредитная линия открывается в первом квартале второго проектного года.
График погашения кредита
Погашение процентов по кредиту планируется за счет собственных средств и продажи объектов недвижимости. Погашение тела кредита начинается во втором квартале третьего проектного года и будет осуществляться до полного погашения кредита в четвертом квартале третьего проектного года за счет поступлений от реализации площадей гостиничного комплекса.
График финансирования строительства гостиничного комплекса с использованием собственных и кредитных средств
Финансовая модель проекта: «Пихтовый мыс»
6.1 Основные финансовые допущения
При планировании денежных потоков по проекту предполагается, что поступления от продажи будут соответствовать доходам.
Операционные расходы комплекса включают в себя:
— Расходы, связанные с организацией продажи площадей и машиномест в жилом комплексе (3% от суммы поступлений от реализации).
— Налог на прибыль (25%).
— Налог на добавленную стоимость (20%).
— Ставка дисконтирования (14%).
6.2 Финансовая отчетность
Прогноз денежных средств:
Чистый денежный поток от реализации проекта составит $15,24 млн.
Прогноз прибыли и убытков:
Прогнозный баланс.
6.3 Расчет показателей эффективности
На начало проекта учтена стоимость вхождения в проект (выкуп земельного участка).
Ставка дисконтирования определена в размере 14%, рассчитана методом кумулятивного построения.
Проект является инвестиционно привлекательным, внутренняя ставка доходности выше средне рыночной по аналогичным проектам на 3-5% согласно проведенным маркетинговым исследованиям.
- Окупаемость проекта — 3 года.
- Точка безубыточности: стоимость продажи 1 кв. м — $3 100 (в два раза ниже средней стоимости продажи 1 кв. м объекта), площадь — 3 270 кв. м (необходимо продать меньше половины площадей объекта).
- Проект имеет достаточный запас финансовой прочности.
- Рентабельность инвестиционного капитала — 21%.
- Рентабельность собственного капитала — 75%.
6.4 Основные риски проекта
7. Направленность и эффективность проекта
7.1 Направленность проекта:
- Реконструкция части улицы Пихтовый мыс, освобождение ее от ветхого фонда, обновление архитектуры улицы на выбранном участке.
- Удовлетворение потребности гостей Домбая в качественном жилье высокого класса.
- Создание на улице Пихтовый мыс SPA-центра и сауны.
- Создание новых рабочих мест как в составе инфраструктуры гостиничного комплекса, так и в составе предприятий, которые будут эксплуатировать коммерческие помещения в нем.
7.2 Значимость и масштабность проекта:
Проект имеет большое значение для горнолыжного курорта в целом и Карачаево-Черкесской республики в частности.
Значимость проекта обуславливается:
— Значительным размером гостиничного комплекса и большим объемом строительных работ.
— Расположением гостиничного комплекса в самом центре курорта, в его исторической части, что важно с точки зрения поддержания комплексного архитектурного облика курорта в этой части.
— Ожидается, что после реализации проекта ул. Пихтовый мыс станет еще более престижным и респектабельным местом курорта как с точки зрения отдыха, так и с точки зрения ведения бизнеса.
— Высоким классом реализации проекта.
— Предполагается, что гостиничный комплекс задаст в Домбае новый, более высокий уровень требований к гостиничным комплексам такого класса, поскольку выбранный набор характеристик дома пока не имеет аналогов на курорте и изменит представления обеспеченных россиян о качественном отдыхе.
7.3 Гарантии инвесторам:
Тщательное исполнение взятых на себя обязательств по отношению к инвесторам и покупателям ООО «Крокус Инвест» гарантирует за счет:
— Значительного объема собственных финансовых средств.
— 19-летнего опыта работы на рынке, в т.ч. 7 лет работы в строительстве.
— Большого опыта по возведению жилых и офисных объектов различной сложности.
— Отличной репутации как самой компании, так и ее владельцев.
— Значительного опыта кредитования и безупречной кредитной истории.
Свежие комментарии