Комплекс «Green Park»: инновационный подход к развитию недвижимости в Нижний Новгороде

Описание проекта

Проектом предполагается освоение крупного земельного участка рядом с автодорогой Нижний Новгород – Кстово. На данном участке планируется возведение многофункционального комплекса, включающего в себя:
* офисы
* торговые площади
* гостиницу
* развлекательный центр
* кафе и рестораны
* 660 квартир и пентхаусов

Плюсы проекта

• Комплексность и полная независимость от инфраструктуры города
• Близость к историческому центру Нижнего Новгорода и удобная транспортная развязка

Цель проекта

Создание удобного и современного многофункционального комплекса

ООО «Стромсоюз»

История компании

ООО «Стромсоюз» создано в 1997 году. Единственным учредителем и директором является Шестых А.В.

Деятельность компании

• Промышленное и гражданское строительство
• Общестроительные и отделочные работы выполняются своими силами
• Спец работы выполняются привлекаемыми субподрядными организациями

Руководящий и инженерно-технический состав

• Опыт работы в промышленном и гражданском строительстве от 15 до 25 лет
• Рабочий коллектив имеет опыт работы в строительстве от 10 до 20 лет
• Количество работников в фирме составляет около 200 чел.

Производственная база

• Гараж имеет 15 единиц автомобильной и спец техники
• Офис располагается по адресу: г. Н. Новгород, ул. Родионова, 188 «в»

Достижения компании

• Реконструкция магазина по ул. Бекетова, д. 6 «а»
• Евро ремонты в спецшколе по ул. Бекетова
• Кафе «Ареал» по пр. Кирова, д. 8
• Реконструкция и ремонт зданий в/ч 31508
• Капитальный ремонт здания ОМЦ «Пласир» по ул. Верх не-Волжская набережная, д. 12

Настоящее время

• Ведется строительство 18-ти этажного здания по ул. Пролетарская, д. 4 общей площадью 10000 кв.м.
• Элитный 7-и этажный жилой дом на пересечении ул. Соревнования и пер. Казбекский общей площадью 6000 м2
• 10-ти этажный жилой дом по ул. Бетанкура, д. 5 общей площадью 3000 м2 в роли Генерального подрядчика.
• Ведется проектирование двух административно-бытовых пристроек по ул. Рождественской, жилого 18-ти этажного дома в м/р В. Печеры.

Ведется проектирование офисно-делового центра по улице Родионова с тремя уровнями парковки общей площадью 83 610 квадратных метров.

Потребность в инвестициях:
Для финансирования текущих операций и предотвращения кассовых разрывов проект предполагает получение банковского кредита на сумму один миллиард рублей под 20% годовых сроком на пять лет.

Местоположение проекта:
Участок расположен рядом с автомобильной дорогой Нижний Новгород – Кстово, в 1,5 километрах от границы города, в районе, активно растущем именно в этом направлении. В десяти минутах езды находится торговый центр «Мега», а в пятнадцати минутах – центр Нижнего Новгорода. Рядом с участком протекает река Волга.

Экологическая обстановка:
Экологическая ситуация в районе считается благоприятной. Во дворе расположены все необходимые объекты инфраструктуры: школы, больницы, магазины и т. д.

Земельный участок:
Участок находится в собственности застройщика и подведены все необходимые коммуникации. Площадка огорожена забором, что исключает несанкционированный доступ во время проведения строительных работ.

Общая характеристика проекта:
Анализ финансовых показателей указывает на экономическую целесообразность и эффективность проекта. Подробная информация представлена в соответствующем разделе.

Преимущества и достоинства проекта:
Комплекс «Green Park» имеет ряд преимуществ, которые влияют на его конкурентоспособность:

1. Удобная транспортная развязка;
2. Доступные цены на жилье и коммерческие площади;
3. Большая многоуровневая парковка;
4. Комплексность и самостоятельность комплекса, наличие всей необходимой инфраструктуры;
5. Благоприятная экологическая обстановка;
6. Высокое качество реализации проекта;
7. Новизна формата для Нижнего Новгорода.

Эти факторы свидетельствуют об инвестиционной привлекательности и большом потенциале проекта.

Технические характеристики:
| № | Название элемента | Площадь (м2) |
|—-|——————————|——————-|
| 1 | Подземная трехуровневая парковка | 103 633 |
| 2 | Торговые площади, включая продуктовый супермаркет | 36 450,46 |
| 3 | Развлекательный комплекс | 11 357,54 |
| 4 | Помещения для общественного питания | 5 654,48 |
| 5 | Офисные площади | 65 899,48 |
| 6 | Жилая площадь, включая квартиры (660 шт.), пентхаусы (36 шт.) и пентхаусы в офисных зданиях (26 шт.) | 69 519,62 |
| 7 | Инфраструктура жилья | 10 588 |
| 8 | Гостиница | 7 206 |
| 9 | Общая площадь (без подземной парковки) | 206 675,58 |
| 10 | Общая площадь (с подземной парковкой) | 310 308,58 |

Потребительские характеристики проекта:
Проект предполагает строительство многофункционального комплекса «Green Park» на единой площадке в поселке Афонино, вдоль дороги Нижний Новгород – Кстово. В двух километрах находится граница Нижегородского района и центра Нижнего Новгорода, а также исторический центр города.

Проект представляет собой «город в городе», где жители могут перемещаться внутри квартала с помощью подземных внутриквартальных переходов. Безопасность жильцов обеспечивается охраняемым внешним контуров комплексом и дополнительным защитным слоем под землей, предотвращающим несанкционированное проникновение. Комплекс включает в себя трехуровневую парковку, что позволяет полностью исключить наличие транспортных средств на поверхности жилой зоны.

В целом застройка участка осуществляется единым многофункциональным комплексом, представляющим собой автономное градостроительное образование. Функционально участок делится на две зоны: зоны общественной застройки и зоны жилой застройки.

· Общественная зона включает в себя торгово-развлекательный центр и бизнес-центры вдоль дороги.

· Жилая зона состоит из трех двадцати пятиэтажных домов бизнес-класса с развитой инфраструктурой.

Общественная часть комплекса представляет собой крупное здание переменной этажности, состоящее из стилобата, на котором расположены девятиэтажный торгово-развлекательный центр, три двадцать два этажа офисных зданий и большое офисно-торговое здание, замыкающее композицию всего комплекса.

Торгово-развлекательная часть включает в себя:

· Цокольный этаж — продуктовый супермаркет и блок социально-бытовых услуг (аптека, отделение банка, парикмахерская, химчистка и т.д.);

· С первого по пятый этаж — торговые галереи промышленных товаров;

· С шестого этажа — фудкорт и точки общественного питания различного типа;

· С седьмого этажа — спортклуб (фитнес-центр), спа-салон, залы для занятий спортом, бассейн, баня, сауна, солярий, фитобары и т.д.;

· С восьмого по девятый этаж — двухуровневый ресторан с эксплуатируемой крышей.

На четырех верхних этажах офисных зданий запланировано размещение жилых пентхаусов, к которым будет подходить отдельный лифт прямо из зоны парковки.

Жилая часть комплекса включает в себя три жилых дома, оснащенных лифтами повышенной комфортности, спускающимися на подземные уровни парковки. Первые этажи жилых зданий предназначены для нежилых помещений, технических и вспомогательных служб.

Все три жилых здания будут соединены двухэтажным блоком социально-бытовых услуг жильцов, который также будет отделять жилую территорию от общественной части комплекса.

Обеспеченность жилой части парковочными местами составит не менее трех машиномест на квартиру.

4. Маркетинговый план

Согласно проекту, в многофункциональном комплексе «Green Park» будут располагаться помещения различного назначения: жилые, офисные, развлекательные, гостиничные и т.д. План продаж предполагает реализацию всех типов площадей. Реализация будет проходить в три этапа:

1. Парковочные места, торговые площади, квартиры и пентхаусы;

2. Офисные площади и помещения под рестораны и кафе;

3. Развлекательный комплекс и гостиница.

Продолжительность первого и второго этапов составит три года, третьего — два года. Общий срок строительства, включающий все три этапа, составит пять лет, что достигается за счет параллельной реализации смежных этапов.

Планируемые цены продаж указаны в таблице:

Тип помещений	Стартовая цена, тыс. руб.	Средняя цена[1], тыс. руб.
Парковки, шт.	700	827,9
Торговые площади, кв.м.	70	82,8
Развлекательный комплекс, кв.м.	40	44,5
Офисные площади, кв.м.	60	71,0
Жилые площади, кв.м.	55	65,0

Финансовый план

Общая характеристика

Финансовые расчеты для данного проекта проведены с использованием стандартных методов анализа инвестиций. Срок реализации проекта составляет 5 лет, который разбивается на кварталы для детального анализа денежных потоков.

Прогнозирование финансового состояния проекта осуществляется путем составления основных бухгалтерских отчетов: баланса и отчета о прибылях и убытках. Также оцениваются ключевые показатели экономического состояния, такие как рентабельность и финансовая устойчивость.

Базовые параметры для расчетов

• Ставка дисконтирования: 20%

• Курс доллара США: 36 рублей

• Годовая инфляция: 15%

Дата начала проекта: 2009 год

Все расчеты производятся в постоянных ценах с использованием рублевого исчисления.

Финансирование проекта

Сумма кредитного финансирования: 1 000 000 рублей

Цель финансирования: обеспечение бесперебойной реализации проекта и отсутствие финансовых разрывов во время его деятельности.

Инвестиционные показатели проекта

[Вставьте таблицу с ключевыми инвестиционными показателями, такими как ожидаемые доходы, расходы, чистая текущая стоимость (НПВ), внутренняя норма доходности (IRR) и срок окупаемости]

Наименование показателя	Значение
Простой срок окупаемости проекта, мес.	32,1
Дисконтированный срок окупаемости проекта, мес.	55,0
Чистый денежный поток[3], тыс. руб.	3551548,05
Чистый дисконтированный доход[4], тыс. руб.	740819,18
Индекс доходности[5]	1,74

Дополнительные источники финансирования проекта

Анализируемый многофункциональный комплекс включает в себя ряд площадей, которые на данный момент не учитываются при расчете финансовых показателей. К ним относятся помещения общественного питания, парковка и гостиница. Несмотря на это, затраты на возведение и обустройство этих зон являются частью бюджета проекта.

Предварительные оценки показывают, что освоение данных площадей может привести к значительному увеличению финансовой нагрузки на проект (см. таблицу).

Тип/Показатель	Гостиница	Помещения общепита	Общая парковка
Площадь, кв. м	7206,00	5654,48	67555,00
Тип освоения	Создание отеля на ~100 номеров	Сдача в аренду	Почасовая аренда
Единица измерения	Номер	1 кв. м	1 парк. место
Предполагаемая выручка	1000 руб./сутки	400 руб./мес.	50 руб./сутки
Предполагаемый доход	~ 1,5 млн. руб./месяц	2,261 млн. руб./месяц	~ 1 млн. руб./месяц

Итого, дополнительные финансовые поступления могут составить около 4-4,5 млн. руб. в месяц.

Приложения:
Приложение 1: Электронная версия бизнес-плана с финансовыми расчетами
Приложение 2: График погашения кредита

Анализ чувствительности проекта

В этом разделе мы рассмотрим влияние изменений ключевых факторов на чистый дисконтированный доход (ЧДД) нашего проекта. Для удобства анализа мы представили результаты в виде таблицы с различными уровнями зависимости от каждого фактора.

Зависимость ЧДД от:	-40%	-35%	-30%	-25%	-20%	-15%	-10%	-5%	0%
Изменения выручки от реализации	-1 982 624,4	-1 641 697,6	-1 301 213,0	-960 728,3	-620 243,7	-279 759,0	60 725,6	401 119,2	740 819,2

Каждый столбец таблицы представляет определенный уровень зависимости от каждого фактора. Например, при уровне -40% выручки от реализации ЧДД снижается на 1 982 624,4 единицы валюты по сравнению с исходным уровнем. Это позволяет нам оценить потенциальное влияние изменений в ключевых показателях на конечный результат проекта.

Анализ чувствительности помогает понять устойчивость проекта к изменениям и определить наиболее важные факторы, которые могут оказать наибольшее влияние на ЧДД. На основе этих данных мы можем принимать информированные решения о управлении рисками и оптимизации проекта.

[1] За все время продаж.

[2] Максимальная ставка, при которой чистый дисконтированный доход будет равен «0». Вычисляется годовая норма доходности

[3] Чистый денежный поток, за весь установленный срок действия проекта

[4] Чистый дисконтированный денежный поток за весь срок действия проекта

[5] Соотношение инвестиций и дисконтированных поступлений