Торговый центр «Сестрорецкий»: бизнес-проект для города

Цель проекта

Обеспечение долгосрочного и прибыльного роста бизнеса путем сдачи в аренду торговой площади по конкурентным ценам. Предоставление качественного сервиса, за счет использования внутреннего потенциала компании.

Организационно-правовая форма предприятия

Общество с ограниченной ответственностью (ООО)

Месторасположение

Курортный р-н СПб, Сестрорецк, ул. Володарского, д. 5А.

Площадь участка и Торгового Комплекса

Площадь	Метраж
Участок	2000 кв. метра
ТК	1524,78 кв. м. + подземная парковка 1 уровень так же 1524,78 кв. м. + 2 этажа по метражу равных первому

Предпосылки для начала проекта

Появление в 1993 г. и развитие в дальнейшем оптовых продовольственных рынков России позволило создать новую структуру торговли, упорядочивающую взаимодействие производителей, оптовиков и розничных торговцев.

Торговый комплекс

Торговый комплекс «» имеет весь перечень услуг, необходимых для современной торговли и состоит из следующих объектов:

• рынок мелкооптовой торговли;
• кинотеатр
• здание администрации;
• кафе-бистро;
• стоянки легкового и грузового автотранспорта и др.
• места отдыха и развлечений для детей
• торговля промышленными товарами

Инженерное обеспечение

Торговый комплекс имеет инженерное обеспечение: электроснабжение, водопровод, канализация, теплоснабжение, ливневый водосток и очистные сооружения.

Ситуация в отрасли

Сегодня Россия по объемам строительства торговых центров занимает одно из ведущих мест в Европе. Это достаточно выгодный и быстро окупаемый вид бизнеса.

Анализ конкурентов:

На рынке сестрорецка конкуренция низкая из-за отсутствия ближайших торговых центров в Сестрореке, ближайшие расположены в СПБ или Выборге. Основные конкуренты — это продуктовые магазины и рестораны. Наш магазин будет отличаться от остальных, предлагая новый формат и ассортимент.

Диаграмма показывает, что основными конкурентами являются продуктовые магазины и рестораны. Мы предлагаем выход из ситуации: наш продуктовый магазин станет новым и уникальным в Сестрореке. Из исследований в интернете мы узнали, что люди предпочитают Ашан вместо Окея благодаря более широкому ассортименту, выгодным ценам и удобству покупок.

Объем рынка:

Рынок строительства торговых площадок в данном районе ограничен. Мы планируем расширить его, построив Торговый Комплекс в курортном районе.

Приоритет клиентов:

Наш Торговый Комплекс ориентирован на аудиторию разных возрастов — от детей до пожилых людей. В ТК будут детские комнаты и площадки, кинотеатр, магазины одежды и продуктовые супермаркеты, что привлечет людей всех возрастов.

Комплекс предназначен для среднего класса населения, людей с автомобилем, которые совершают мелкооптовые или розничные покупки продуктов питания и промышленных товаров.

1. Маркетинговая стратегия:

Маркетинговая стратегия включает в себя выбор каналов продвижения и разработку идей для рекламы. Наиболее эффективными методами, на наш взгляд, являются акции в торговых центрах и так называемый news making. Торговый центр становится не только местом покупок, но и развлечений.

Реклама будет размещаться на баннерах в СПБ, метрополитене Санкт-Петербурга, а также будут созданы каталоги:

Каталоги предназначены для ценовой рекламы и продвижения определенных товаров. Наш Торговый Комплекс выделяется не только имиджем арендаторов, но и ценами, которые сложно найти в других торговых центрах города. Каталоги будут описывать ассортимент и цены, предоставляя информацию о товарах, которые невозможно найти где-либо еще.

Этот подход позволяет эффективно влиять на потребителей.

В нашем Торговом Комплексе проводятся различные акции, приуроченные не только к важным датам (день рождения торгового центра, Новый год, 8 марта, 23 февраля), но и к началу сезона. Мы создаем семейные развлечения, привлекая родителей, детей и предлагая им провести время в детской комнате или на площадке FortCorte, а также пообщаться с друзьями в магазинах.

Важно, чтобы акции были тщательно спланированы, наполнены эмоциями, хорошо выполнены и соответствовали интересам целевой аудитории.

Лучшим вариантом проведения акций является их связь с значимыми событиями в городе. Такой подход позволяет привлечь внимание журналистов и повысить вероятность освещения в газетах и на телевидении без дополнительных затрат. Это news making: проведение необычных детских акций, презентация новых коллекций, приглашение известных артистов и т. д.

Дисконт также является частью акций, и здесь важна единая политика торгового центра и арендаторов. Если мы проводим акцию по снижению цен или выдаем дисконтные карты, они должны быть полезны для потребителей во всех магазинах торгового центра.

Еще одним эффективным способом продвижения являются каталоги.

1. Описание услуг:

Якорными арендаторами в нашем Торговом Комплексе станут такие известные компании, как продуктовый супермаркет «Ашан», супермаркет электроники и техники «М. Видео», «Спортмастер», мультиплекс кинотеатра «Формула кино» и боулинг-центр «СапсаН».

Кроме того, в Торговом Комплексе будет 30 кафе и ресторанов, а также 4 зоны развлечений, что обеспечит посетителям полный спектр услуг и возможностей для отдыха.

Арендаторы: Topshop/Topman, Dorothy Perkins, French Connection, Manoukian, River Island, Warehouse, Miss Selfridge, Mango, Tatuum, Motivi, Terranova, Calliope, New Look, Nice Connection, Karen Millen, Oasis, CK Jeans, Manoukian, O’Stin, Springfield, LTB, Incity, Quiksilver, L’Etoile, Иль де Ботэ, Adidas, Reebok, Adidas Originals, Nike, Alba, Domani, Swarovski, Henderson, Accessorize, Monsoon, Be free, Gloria Jeans, Colin’s, Levis, Fiorella Rubino, Intimissimi, Calzedonia, Tezenis, Tatuum, Monsoon, Alessandro Frenza, Oxette, Giovanni Gentile, Women Secret, Буду мамой, Белый Ветер, БЧ7, Nokia.

Новый: NEO Label, Ann Christine, Bebe, Calliope, Coast, Fiorella Rubino, French Connection, Dorothy Perkins, GAP, IKKS, Kurt Geiger, MAC, Oxette, Playlife, Reiss, River Island, Uterque, Warehouse, Williams & Oliver.

Развлечения: семейный центр развлечений, 4-зальный кинотеатр «Формула Кино», боулинг «Сапсан» на 10 дорожек, рестораны, кафе.

Кафе и рестораны: Burger King, Ростик’с — KFC, Le Pain Quotidien, Costa Coffee, Шоколадница, IL Патио, Nordsee и др.

Обоснование цены

На стадии концептуализации идеи необходимо четко осознавать, что стоимость проекта будет варьироваться от 40 до 50 млн рублей в зависимости от площади и предлагаемой инфраструктуры. Необходимо учитывать возможные дополнительные расходы. Проект начнет приносить прибыль после заполнения всех торговых площадей.

Наша организация выступает продавцом и предоставляет в аренду имущество стоимостью 127 834 рубля. Мы устанавливаем арендную плату исходя из стоимости имущества. Рыночный уровень рентабельности такого имущественного комплекса, выраженный как доля прибыли от продаж в стоимости, составляет 25—30% годовых. Амортизация назначается в размере 127 834 рубля в год. Все остальные расходы составляют 69 104 rub. в год.

Таблица 1. Факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта коммерческой недвижимости в зависимости от его назначения

Факторы, влияющие на рыночную цену здания/проекта
Коэффициент потерь
Класс/формат
Этажность
Тип и емкость автомобильной парковки
Архитектурные особенности
Тип планировки здания
Состояние и качество отделки
Вертикальные коммуникации
Объекты инфраструктуры в здании
Якорные арендаторы
Арендаторы
Наличие вакантных помещений

Наиболее важные факторы местоположения для объектов торгового назначения, влияющие на их доходность и рыночную стоимость

Торговый сегмент
Положительная динамика численности населения города и его доходов

Название
«APRIORI GALLERY»
«Риомаг»
«VANITY OPERA»
«Аэродром»
«Бада-Бум»
«Богатырский»
«Галерея 1814»
«Звездный»
«Звенигородский»

1. План по персоналу:

Методы поиска, привлечения и мотивации ключевых сотрудников:

• Материальное вознаграждение;
• Хорошая корпоративная культура и внутренний микроклимат;
• Вдохновение общей идеей;
• Премии;
• Возможность дополнительного послевузовского специализированного обучения, наличие хорошего наставника;
• Карьерные перспективы как в должностном, так и в материальном плане.

Для сотрудников среднего звена:

• Социальный пакет: страховка, фитнес, выплаты на детей;
• Дополнительные «подъемные» к отпускам;
• Поручительства по ипотечным кредитам;
• Пенсионные планы и т. п.

А вот с наймом, мотивацией и удержанием топ-менеджеров общих подходов быть не может. Если человек уже состоялся, успешен и имеет перспективы профессионального роста и самореализации, ему нет смысла менять место работы. Если такой специалист все-таки нужен организации, то применим только индивидуальный подход.

Организация:

Подчиненность отражена на схеме стрелочками.

1. Штатное расписание:

Техника безопасности:

При организации рабочих мест на строительстве должны соблюдаться следующие правила: рабочие места должны быть оборудованы необходимыми защитными и предохранительными устройствами и приспособлениями, включая ограждения; запрещается доступ посторонних лиц.

При выполнении работ на высоте более 1,5 м или невозможности устройства ограждений рабочих мест рабочие должны иметь предохранительные пояса. Без них к работе в таких условиях допускаться не разрешается. Места безопасного закрепления поясной цепи (каната) должны быть рабочим заранее указаны. Предохранительные пояса, выдаваемые рабочим, должны иметь паспорт и бирки. В отсутствие этих документов пояс перед использованием должен пройти испытание на двойную нагрузку: подвесить к нему груз весом 150 кг и выдержать в таком состоянии около 10 минут.

На всех участках строительства, а также на подъездных путях, автомобильных дорогах и в других местах, где это требуется по условиям работы, должны висеть плакаты с правилами техники безопасности и предупреждающими надписями.

Новоиспеченные рабочие допускаются к работе только после прохождения вводного (общего) инструктажа по технике безопасности и инструктажа по конкретной технике безопасности на рабочем месте.

На стройках должны быть организованы кабинеты или уголки техники безопасности с соответствующими наглядными пособиями, плакатами, описанием безопасных рабочих приспособлений и т. п.

Для оказания первой помощи работающим на строительной площадке должен быть оборудован медпункт, а на отдельных участках — аптечки с необходимым набором медикаментов, перевязочных материалов и т. д.

Рабочие должны быть обеспечены питьевой водой. Качество воды проверяется санитарно-эпидемиологической станцией Министерства здравоохранения.

Во избежание простудных заболеваний рабочие, работающие внутри помещений, должны быть защищены от сквозняков.

На территории строительства необходимо установить знаки прохода и проезда, а также обеспечить видимые в дневное и ночное время ограждения и надписи в зонах, опасных для движения рабочих. Проезды и пути не должны быть заблокированы грунтом, материалами или оборудованием, они должны регулярно очищаться от мусора и строительных отходов.

В ночное и вечернее время необходимо обеспечить освещение железнодорожных путей, проходов, лестниц, складов и всех рабочих мест на строительной площадке. Работа в неосвещенных местах запрещается, и доступ к ним должен быть закрыт для людей.

Строительные машины должны быть установлены или закреплены так, чтобы исключить их опрокидывание или непреднамеренное смещение, которое может привести к несчастным случаям или авариям. Эстакады, лестницы и площадки у строительных механизмов необходимо огородить и поддерживать в чистоте.

При обнаружении вредных газов в опасных местах работы должны быть немедленно прекращены, и рабочих следует эвакуировать до удаления газа.

Машины и оборудование с потенциально опасным поведением при включении или движении должны быть оснащены звуковой или световой сигнализацией.

Все движущиеся части машин и механизмов, включая валы, ремни, зубчатые колеса, цепи, диски, муфты и ролики, должны быть должным образом защищены для предотвращения травм рабочих.

Правила безопасности системы ТРК:

1. Взаимодействие:
2. Назначение уполномоченных представителей арендатора: Для обеспечения эффективной связи с администрацией торгового центра арендатор должен назначить двух ответственных сотрудников в качестве представителя. Предоставьте администрации имя, должность и контактную информацию этих лиц, включая круглосуточные номера телефонов.
3. Доверенность и полномочия: Ответственное лицо должно иметь доверенность от арендатора с четко определенными полномочиями для получения корреспонденции и представления интересов арендатора в отношениях с администрацией.
4. Круглосуточная связь: Ответственное лицо должно быть доступно администрации торгового центра круглосуточно на случай чрезвычайных ситуаций.

5. Доступ сотрудников торгового центра: Арендатор должен предоставить сотрудникам администрации торгового центра беспрепятственный доступ к помещению арендатора в любое время для проверки, проведения проверок технического состояния или осуществления ремонтных работ.

6. Ответственность за ущерб:

7. Обязанности арендатора: Если арендатор, его сотрудники, посетители или кто-либо еще причиняет ущерб торговому центру (оборудованию, инженерным системам и т. д.), арендатор несет ответственность за возмещение ущерба и покрытие всех расходов на устранение последствий.

8. Чрезвычайные ситуации:

9. Беспрепятственный доступ: В случае чрезвычайных обстоятельств, включая пожар, затопление, сбои в работе инженерных систем или незаконные действия, сотрудники торгового центра, коммунальные службы и аварийно-технические бригады имеют право на незамедлительный и беспрепятственный доступ к помещению без предварительного уведомления арендатора для предотвращения или устранения последствий чрезвычайной ситуации.

10. Процедура вскрытия: В случае чрезвычайных ситуаций необходимо составить акт вскрытия помещения, который будет осуществляться под руководством старшего смены службы безопасности.

11. Безопасность рабочих:

12. Информирование о рисках: Рабочие арендатора должны немедленно сообщать администрации торгового центра о любых потенциально опасных ситуациях или рисках, которые они могут наблюдать на строительной площадке.

Правила поведения арендатора в торговом центре

Раздел 1: Общие положения

1. Защита жизни и имущества: Арендатор должен соблюдать правила, обеспечивающие защиту жизни и целостности имущества Торгового центра. Это включает в себя соблюдение правил безопасности, сигнализации и пожаротушения.

1.1. Арендатор несет ответственность за свою безопасность и безопасность своих клиентов, сотрудников и имущества во время нахождения в торговом центре.

Чрезвычайные ситуации:

• инциденты, связанные с угрозой жизни людей или целостности имущества Торгового центра;
• технические неполадки коммуникаций и систем безопасности;
• повреждения или разрушения помещений;
• неэтичное поведение сотрудников службы безопасности, не связанное с пресечением противоправных действий.

1.2. Администрация торгового центра заблаговременно уведомляет арендатора о приостановке предоставления коммунальных услуг, однако не несет ответственности за ущерб оборудованию из-за таких перерывов.

Раздел 2: Коммерческая деятельность

1. Использование помещения: Арендатор должен использовать помещение исключительно для целей, указанных в договоре аренды, и соответствовать профилю своей коммерческой деятельности, ассортименту товаров и услуг, а также торговым маркам.

2.1. Запрещается проживание, приготовление пищи, хранение вещей и товаров, кроме тех, что необходимы для разрешенной деятельности.

Недопустимые действия:

• проживание на арендуемой территории;
• незаконная деятельность или нарушение действующего законодательства;
• несоблюдение норм техники безопасности, пожарной безопасности, санитарных норм и правил общественного порядка.

2.3. Арендатор несет ответственность за получение и поддержание лицензий и разрешений, необходимых для своей деятельности.

Обязанности арендатора:

• Использовать помещение только для разрешенного использования в течение всего срока аренды.
• Соблюдать нормы делового оборота и этики в своей деятельности.
• Строго соблюдать правила хранения и размещения товаров и оборудования с учетом санитарных норм и требований пожарной безопасности.
• Следовать нормам и правилам, установленным соответствующими государственными органами, и руководствоваться настоящими правилами при ведении хозяйственной деятельности на территории торгового центра.

2.5. Запрещается вести любую деятельность, включая коммерческую и некоммерческую, за пределами арендуемого помещения или на прилегающей территории без согласия администрации торгового центра.

Продажа товаров и услуг:

• Запрещается предлагать к продаже товары или услуги, запрещенные законом или не подлежащие продаже.
• Арендатор несет ответственность за соблюдение правил продажи товаров и услуг в торговом центре.

2.7. В случае наложения штрафных санкций на администрацию торгового центра из-за нарушений арендатором коммерческой деятельности, арендатор должен возместить полный размер убытков.

Раздел 3: Бухгалтерия и инвентаризация

2.9. Арендатор проводит инвентаризацию товарно-материальных ценностей до открытия торгового центра для посетителей или после его закрытия, если иначе не определено администрацией.

Правила аренды помещений в торговом центре

Порядок обслуживания посетителей и ответственность арендаторов

2.10. Арендаторы обязаны обеспечивать качественное обслуживание посетителей Торгово-развлекательного комплекса.

Ответственность администрации торгового центра: 2.11. Администрация Торгового центра не несет ответственности за качество продаваемых товаров и оказываемых услуг арендаторами.

2.12. Арендаторы должны поддерживать надлежащий вид своих сотрудников, обеспечивая их профессиональное и достойное поведение при обслуживании посетителей.

Требования к документам

2.13. При осуществлении торговли или предоставлении услуг арендатор должен иметь на рабочем месте следующие документы, составленные в соответствии с юридическим статусом и видами деятельности:

• договор аренды помещения;
• подтверждение оплаты за текущий период;
• свидетельство о регистрации бизнеса;
• необходимые лицензии (если требуются по законодательству);
• сертификаты соответствия и безопасности товаров/услуг;
• документы, подтверждающие происхождение продающихся товаров;
• согласованный ассортимент товаров;
• личные медицинские книжки продавцов с отметками о состоянии здоровья (в соответствии с санитарными нормами);
• разрешение на торговлю для уполномоченных представителей арендатора.

Дополнительные требования: 3.1. Зоны общего пользования, общественные выходы и входы на территорию торгового центра, а также прилегающая территория предназначены исключительно для прохода посетителей, входа и выхода из помещений.

3.2. Арендаторы могут использовать зоны общего пользования в коммерческих целях (например, для презентаций) по дополнительному соглашению с администрацией торгового центра.

3.3. Запрещается использовать зоны общего пользования, служебные коридоры и эвакуационные пути для хранения имущества арендатора.

3.4. Арендаторы не должны блокировать трубы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха в зонах общего пользования.

Внешний вид помещения и оформление витрин

4.1. Арендатор должен поддерживать согласованный с администрацией внешний вид внутренних и внешних фасадов своего помещения.

4.2. Обязанности арендатора включают:

• обеспечение надлежащего освещения внутри помещения в соответствии со санитарными нормами;
• поддержание чистоты и порядка, безопасность состояния фасадов, витрин, вывесок и всего имущества, расположенного в помещении;
• аккуратный внешний вид розничных товаров и обстановки.

Режим коммерческой деятельности

5.1. Торговый центр открыт для посетителей ежедневно с 9:00 до 21:00.

5.2. Арендаторы должны соблюдать режим работы, установленный администрацией торгового центра, и обеспечивать доступ посетителей в свои помещения в эти часы.

5.3. Принятый в торговом центре выходной день — 1 января.

5.4. Режим работы торгового центра:

• для посетителей: с 9:00 до 21:00 ежедневно;
• для арендаторов по пропускам: круглосуточно.

Арендаторы должны обеспечивать бесперебойную работу своих предприятий без перерывов, если иное не согласовано с администрацией.

5.5. Арендаторы обязаны открывать свои павильоны не позднее 9:00 утра и закрывать их не ранее 21:00 вечера.

5.6. При необходимости закрытия изолированного торгового объекта во время работы, арендаторы обязаны разместить объявление с информацией для посетителей о причинах и периоде закрытия, а при закрытии на более чем один час рабочего времени также уведомить Администрацию центра письменно.

1. Организация доступа в помещение арендатора

6.1. Арендатор обязуется обеспечивать строгое соблюдение пользователями арендуемого помещения правил доступа в торговый центр и в само помещение в соответствии с режимом работы торгового центра.

6.2. Администрация торгового центра оставляет за собой полное право отказа во въезде на территорию или недопуска в торговый центр лиц, которые, по мнению администрации, могут причинить ущерб безопасности, деловой репутации или интересам администрации, а также запрета доступа любому лицу, не соблюдающему требования этих правил.

6.3. Запрещается нахождение сотрудников арендатора и посторонних лиц в помещениях торгового центра в нерабочее время, в выходные и праздничные дни. Исключение составляют лица, предусмотренные настоящими правилами.

6.4. Использование пожарных выхода, зон общего пользования или пожарных лестниц для входа или выхода из торгового центра категорически запрещено. Доступ сотрудников арендатора осуществляется за два часа до начала работы торгового центра.

1. Доставка грузов и использование разгрузочной зоны

7.1. Прибытие любых грузов на территорию торгового центра разрешается только через специально отведенную разгрузочную зону, определенную администрацией торгового центра.

7.2. Разгрузочная зона предназначена исключительно для завоза или выезда грузов, загрузки и разгрузки, а также для накопления и вывоза отходов.

7.3. Запрещается парковка автомобилей в разгрузочной зоне, а также ремонт, техническое обслуживание, мытье или заправка автотранспорта на территории торгового центра.

7.4. Администрация не несет ответственности за потерю или кражу вещей из транспортных средств, находящихся в разгрузочной зоне или на прилегающей территории.

7.5. Прием грузов осуществляется согласно графику, составленному администрацией торгового центра в разгрузочной зоне. Данное мероприятие направлено на предотвращение пересечения по времени поставок различных организаций и оптимизацию функционирования разгрузочной зоны. Арендатор должен заранее, не менее чем за 24 часа до поставки груза, подать заявку на работу в разгрузочной зоне и предоставить график поставок.

7.6. Если арендатор сообщает о незапланированной поставке грузов, прием груза разрешается только при условии, что это не нарушит запланированные графики других организаций.

7.7. Разгрузка транспортных средств осуществляется с постоянным присутствием ответственного лица арендатора.

7.8. Весь доставленный груз должен быть вывезен с территории разгрузочной зоны до начала работы торговых площадок, то есть к 7:30 утра.

1. Организация утилизации отходов

9.1. Арендатор занимается сбором, хранением и складированием отходов и мусора только тем образом и в тех зонах здания, которые будут определены администрацией торгового центра.

9.2. Арендатор обязуется утилизировать отходы только на площадку с контейнерами для мусора 3 видов (бумажные отходы, пищевые отходы и прочие бытовые отходы), соответствующими по объему и количеству потребностям коммерческой деятельности арендатора.

9.3. Запрещается оставлять отходы или мусорные контейнеры в служебных коридорах или зонах общего пользования.

9.4. Утилизация крупногабаритных отходов, люминесцентных ламп и других специальных отходов, а также отходов, подверженных разложению или неприятным запахам, должна осуществляться в соответствии с условиями, согласованными с администрацией торгового центра.

1. Уборка помещений арендаторов

10.1. Арендатор обязан поддерживать свое помещение в чистом и опрятном состоянии, соблюдая санитарно-гигиенические нормы.

10.2. Арендатор должен обеспечить уборку своего помещения клининговой компанией, включая торговое оборудование, продаваемые товары и т. д.

10.3. Основная уборка помещений арендаторов производится в нерабочее время.

10.4. В течение рабочего времени арендатор должен проводить «текущую» уборку по мере необходимости.

Правила поведения для арендаторов Торгового центра

1. Обязанности арендатора:

2. Арендатор обязан инструктировать сотрудников о поддержании чистоты и порядка в туалетах в зонах общего пользования.

3. Сливание пищевых отходов, других отходов и жидкостей, способных вызвать засорение канализационных труб или повредить оборудование, строго запрещен.

4. Эксплуатация инженерного оборудования:

5. Эксплуатация и обслуживание инженерного оборудования в арендуемых помещениях регулируется соглашением с Администрацией Торгового центра.

6. Арендатор несет ответственность за текущее обслуживание, переоборудование и ремонт инженерных систем за свой счет.

7. При возникновении неисправностей или аварий необходимо немедленно сообщать в Администрацию.

8. Курение и употребление алкоголя:

9. Курение и употребление алкогольных напитков на территории торгового центра, включая зоны общего пользования и арендуемые помещения, категорически запрещено.

10. Арендатор должен обеспечить соблюдение этого правила всеми пользователями арендуемых помещений.
11. Администрация определит места для курения персонала.

12. Арендаторы точек общественного питания могут организовывать дополнительные места для курения и употребления алкоголя посетителями при предварительном согласовании с администрацией. Ответственность за противопожарную безопасность в таких случаях возлагается на арендатора.

13. Прием пищи сотрудников:

14. Арендатор может организовать прием пищи сотрудников в арендуемых помещениях общественного питания.

15. Использование электронагревательных приборов для приготовления пищи без согласия администрации запрещен.

16. Прием пищи, приносимой сотрудниками, не разрешается в зонах общего пользования.

17. Точки общественного питания:

18. Арендаторы точек общественного питания обязаны установить диспенсеры-измельчители отходов для утилизации пищевых отходов по канализации в соответствии с санитарными нормами.

19. Учитывание интересов других арендаторов:

20. Арендатор должен соблюдать интересы других арендаторов Торгового центра.

21. Применение звуковых, световых или других эффектов, которые могут помешать деятельности других арендаторов или посетителей, не допускается без согласия администрации.

22. Установка систем звуковой трансляции должна быть согласована с администрацией.

23. Техника безопасности и противопожарная безопасность:

24. Арендатор должен строго соблюдать требования пожарной безопасности.

25. В случае угрозы пожара или задымления помещения сотрудники арендатора должны немедленно оповестить Администрацию Торгового центра.
26. Ответственные за пожарную безопасность в арендуемых помещениях назначаются арендатором в соответствии с законодательством.
27. Арендатор несет ответственность за соответствие помещений нормам противопожарной безопасности и наличие плана эвакуации людей и материальных ценностей, согласованного с администрацией.

Правила техники безопасности и противопожарной защиты:

16.4. Все пользователи арендаторов обязаны соблюдать правила техники безопасности и пожарной безопасности.

16.5. Арендатор должен установить правила отключения электричества в случае пожара, а также по окончании рабочего дня.

16.6. Неназвано разрешено или запрещено приносить в здание любых животных, легковоспламеняющиеся, горючие и токсичные вещества, оружие, боеприпасы, радиоактивные материалы или любые другие предметы, которые могут представлять опасность для здоровья людей и окружающей среды.

1. Обеспечение безопасности на территории торгового центра:

17.1. Обеспечение безопасности на территории торгового центра осуществляется специализированной охранной организацией, которая руководствуется соответствующими законодательными актами Российской Федерации.

17.2. Любые вопросы, связанные с обеспечением безопасности охранного формирования на территории торгового центра, должны решаться только через администрацию торгового центра.

17.3. На администрацию лежит ответственность за организацию и координацию действий охранной организации по поддержанию общественного порядка в зонах общего пользования, парковке и разгрузочной зоне, а также за предотвращение и пресечение противоправных действий, направленных на угрозу жизни и здоровью посетителей торгового центра, сотрудников арендаторов и администрации, обслуживающего персонала, а также за обеспечение сохранности материальных ценностей в зонах общего пользования.

17.4. Администрация устанавливает пропускной и внутриобъектовый режимы.

17.5. Арендатор обязан немедленно сообщать администрацию обо всех случаях правонарушений, происходящих на арендованной ему площади или в зонах общего пользования, для принятия соответствующих мер по задержанию правонарушителя.

17.6. В случае чрезвычайной ситуации, связанной с массовыми акциями, природными явлениями, незаконными действиями или техническими неполадками на территории торгового центра и т. д., все арендаторы должны строго следовать указаниям администрации.

Штрафные санкции:

За грубое или неоднократное нарушение правил внутреннего распорядка арендатором (сотрудниками арендатора) арендатор подлежит штрафу в размере до 3000 рублей. Штраф выписывается уполномоченным представителем администрации.

В данном документе термины «администрация» и «администрация торгового центра» означают службу управления, эксплуатации и обслуживания торгового центра «Сестрорецкий».

1. Производственный план

Экспликация первого этажа

№	Наименование	Площадь, м²
1	Тамбуры	5,28 * 4 = 21,1
2	Торговый зал	1057
3	Офисы	98,24
4	Подсобные комнаты	61,06
5	Узел ввода	11,18
6	Электрощитовая	4,08
7	Техническое помещение	6,67
8	Коридоры	36,72
9	Санузлы	6,12
10	Лестничные клетки	31,2
11	Кладовые	68,42
12	Пандусы	122,99

Общая площадь первого этажа: 1524,78 м²

Экспликация второго этажа

№	Наименование	Площадь, м²
1	Торговые залы	1057
2	Холл правое	107,36
3	Холл левое	107,36
4	Подсобные комнаты	170,94
5	Техническое помещение	25,84
6	Коридоры	25,84
7	Санузлы	12,24
8	Лестничные площадки	18,2

Общая площадь второго этажа: 1524,78 м²

Экспликация третьего этажа

№	Наименование	Площадь, м²
1	Торговые залы	1057
2	Холл правое	107,36
3	Холл левое	107,36
4	Подсобные комнаты	170,94
5	Техническое помещение	25,84
6	Коридоры	25,84
7	Санузлы	12,24
8	Лестничные площадки	18,2

Общая площадь третьего этажа: 1524,78 м²

Общая площадь здания: 6099,12 м²

Аренда

Создаваемый торговый центр с комплексом услуг ориентирован на индивидуальных предпринимателей, реализующих товары широкого потребления. И от вида реализуемого товара зависит необходимая площадь зала, предназначенная для реализации и хранения товара.

Анализ рынка аналогичных торговых центров позволяет выделить следующие основные группы арендаторов:

• Аренда помещений для продажи бытовой электроники
• Аренда для детских товаров
• Помещения для товаров для дома и мебели
• Одежда для мужчин и женщин
• Торговые залы для товаров для спорта и здоровья
• Обувь и аксессуары

Ключевым фактором успеха является понимание предпочтений покупателей из разных сегментов.

Целью маркетинговой стратегии предприятия является привлечение новых клиентов за счет расширения ассортимента, развития и открытия новых торговых центров. Это позволит увеличить долю рынка на 0,5-1%, что приведет к росту доходов и прибыли.

Основой ассортиментной политики являются разнообразие торгово-услуговой зоны. В настоящее время оптимальное соотношение между различными товарными позициями обеспечивает удовлетворение потребностей покупателей.

При сдаче в аренду торговых залов в первые недели работы можно достичь оптимального баланса между ассортиментом и разнообразием товаров, учитывая спрос покупателей.

Расширение дополнительных услуг и улучшение качества обслуживания могут привести к увеличению доли рынка на 0,5-1%, что положительно скажется на финансовом положении предприятия.

На начальном этапе для привлечения арендаторов будет использоваться ценовая конкуренция, при этом будут ускорены сроки сдачи помещений, что не повлияет на средний уровень валового дохода.

Реализация проекта предусматривает строительство трехэтажного торгового центра с подземной парковкой в Сестрорецке по адресу ул. Володарского, 5А. Общая площадь составит 6099,12 м², из которых 3269,24 м² будет занято арендованные торговые залы. Предоставление помещений в аренду имеет ряд преимуществ:

1. Режим работы: современный торговый центр открыт с 9:00 до 22:00, что удобно для работающих граждан России

2. Наружная реклама: яркие витрины, световая реклама, гирлянды и другие элементы создают привлекательный внешний вид

3. Ассортимент товаров: торговые залы будут удовлетворять потребности клиентов с разным уровнем дохода

4. Дополнительные услуги: автостоянка, аптека, обмен валют, проката видеокассет и многое другое

Затраты на содержание и эксплуатацию торгового центра спланированы на 10 лет. В таблице представлены постоянные расходы:

Год	Затраты на коммунальные услуги (тыщ. руб.)
2015	606,01
2016	671,52
2017	742,24
2018	818,95
2019	899,85
2020	985,98
2021	1075,24
2022	1169,45
2023	1267,39
2024	1373,83

В таблице представлены также постоянные эксплуатационные расходы:

Год	Затраты на эксплуатацию (тыщ. руб.)
2015	310
2016	342,55
2017	377,83
2018	415,62
2019	455,52
2020	497,42
2021	541,2
2022	587,35
2023	635,35
2024	686,8

Страховые платежи также представлены в таблице:

Год	Страховые выплаты (тыщ. руб.)
2015	235,49
2016	260,22
2017	287,02
2018	315,73
2019	346,04
2020	377,87
2021	411,12
2022	446,48
2023	482,64
2024	521,74

Затраты на содержание и ремонт здания также представлены в таблице:

Год	Затраты на обслуживание здания (тыщ. руб.)
2015	1031,66
2016	1139,98
2017	1257,39
2018	1383,12
2019	1515,92
2020	1655,38
2021	1801,06
2022	1955,95
2023	2114,44
2024	1953,32

Налоги также составляют значительный расход:

Год	Налоги (тыщ. руб.)
2015	3578,78
2016	3954,55
2017	4361,87
2018	4798,06
2019	5258,67
2020	5742,47
2021	6247,8
2022	6785,12
2023	7334,71
2024	7928,83

Сумма всех расходов на 2024 год составит около 52 млн. рублей.

Кредит

На финансирование капитальных вложений планируется привлечение долгосрочного кредита в размере 156 995 720 рублей на срок 10 лет.

Сумма кредита определена с учетом первоначальных инвестиционных затрат на постоянные активы, стоимость которых, согласно предварительному предложению ОАО «Инвест-строй», составляет 156 995 720 рублей.

График привлечения кредита совпадает со графиком осуществления платежей по проекту в пользу нашей компании. Таким образом, привлечение кредита в размере 156 995 720 рублей планируется в первом интервале планирования (в первый год реализации проекта). Погашение кредита и выплата процентов предполагаются в течение последующих девяти лет.

Получение указанного кредита планируется осуществить через «Банк Москвы», от которого на сегодняшний день получено предварительное согласие.

Процентная ставка — 8%.

Ежегодный платеж:

IAO = k * i / (1 — 1 / (1 + i))^n = 156 995 720 * 0,08 / (1 — 1 / (1 + 0,08)^10) ≈ 18 717 594 рубля

где:

k — сумма кредита;

i — годовая процентная ставка;

n — срок кредита.

График выплаты кредита представлен в таблице:

Год	Остаток кредита	IAO	Процентный платеж	Плата по основной сумме долга
0	156 995 720	18 717 594 рубля	156 995 720 рублей	3 018 021,50 рубля
1	153 977 698,5	18 717 594 рубля	153 977 698,5 рублей	3 319 823,65 рубля
2	149 900 000,8	18 717 594 рубля	149 900 000,8 рублей	3 651 806,02 рубля
…