1. Резюме
Объектом инвестиций является создание на базе существующей складской базы «Марьинский парк» современного Сормово-складского комплекса для материально-технического обеспечения гостиничка-туристского комплекса г. Москвы и обеспечения населения Юго-Восточного округа широким ассортиментом промышленных товаров и рядом услуг.
Проект предусматривает проведение следующих работ:
— модернизацию существующего в настоящее время по адресу Поречная ул., дом 24, склада, осуществляющего оптовые поставки товаров и материалов предприятиям гостиничка-туристского комплекса;
— строительство торгово-офисного здания для продажи непродовольственных товаров населению и сдачи части площадей в аренду.
Внимание вопросам улучшения обслуживания гостиниц города и расширения обеспечения населения Юго-Восточного округа товарами народного потребления, а также высокая окупаемость и быстрая возвратность средств в сфере торговой деятельности создаст реальные предпосылки для успешного осуществления предлагаемого инвестиционного проекта.
Проект предусматривает следующие сроки проведения работ:
Модернизация склада:
1. Разработка проектной документации — 30 дней.
2. Приобретение оборудования — 30 дней.
3. Строительно-монтажные работы (СМР) — 180 дней.
Приобретение оборудования и начало СМР совпадают. Таким образом, длительность работ по модернизации склада составляет 210 дней (7 месяцев).
Строительство торгово-офисного здания:
1. Разработка проектной документации на строительство здания — 45 дней.
2. Разработка проектной документации на перенос ЛЭП — 30 дней.
3. Перенос опор ЛЭП — 90 дней.
4. Проведение строительно-монтажных работ — 540 дней.
Поскольку часть этапов перекрывается, длительность работ составит 585 дней (19,5 месяца).
В случае предоставления кредита в конце февраля 1999 г. завершение работ по модернизации склада планируется 15.09.99 г., а завершение работ по строительству торгово-офисного здания планируется 30.09.00 г. При этом предполагается, что в процессе проведения работ по модернизации склада его работа по снабжению гостиниц не приостанавливается.
Для реализации проекта необходимы инвестиции в сумме 6601 тыс. долл. США, из которых:
-1028 тыс. долл. США составят собственные средства, в том числе 448тыс. долл. США за счет реинвестиции собственной прибыли;
— 410 тыс. долл. США — предоставленные льготные кредиты.
Дефицит средств составляет 5163 тыс. долл. США. Его покрытие предполагается путем получения кредита.
Для реализации предлагаемого проекта помимо выделенных средств необходима кредитная линия общей суммой 5.500.000 долл. США, предоставляемая следующими траншами:
|
№ п/п |
Месяц представления транша |
Величина транша, тыс. долл. США |
|
1 |
01.03.98 |
800 |
|
2 |
01.04.98 |
2600 |
|
3 |
01.09.98 |
900 |
|
4 |
01.03.99 |
600 |
|
5 |
01.09.99 |
600 |
|
Итого |
5500 |
Кредит представляется исходя из 17% годовых с ежемесячной выплатой процентов.
Начало погашения кредита после ввода Сормово-складского комплекса, т.е. с 20-го месяца после получения кредита.
Порядок погашения — равными долями, помесячно.
Финансово-экономические показатели проекта рассчитаны по общепринятой методике. Срок окупаемости проекта 34 месяца с момента получения кредита или 15 месяцев с момента полного ввода Сормово-складского комплекса в эксплуатацию.
В проекте заложены определенные резервы, такие как включение в расчет непредвиденных расходов в размере 10% от инвестиционных издержек, размер займа принят несколько выше рассчитанного минимума, преднамеренно не учтено в расчетах предусмотренное законодательством сокращение налогооблагаемой базы по налогу на прибыль при реинвестировании прибыли.
По уровню риска проекта относится к проектам с невысокой степенью риска. Проводился также анализ чувствительности проекта к изменению сроков строительства, к задержке платежей, к изменению объемов реализации.
Анализ возможных рисков и чувствительности проекта к изменениям внешних факторов, а также заложенные в проекте резервы позволяют считать проект достаточно устойчивым к возможным изменениям как экономической ситуации в целом, так и показателей, заложенных в проекте.
Объектом инвестиций является создание современного снабженческо-торгово-го комплекса для обслуживания предприятий гостиничка-туристского комплекса г. Москвы и представления населению округа широкого ассортимента промышленных товаров и ряда услуг.
Комплекс включает в состав:
— склад по оптовой продаже товаров хозяйственного назначения для гостиниц г. Москвы;
— торгово-офисное здание.
В настоящее время на территории предполагаемого комплекса размещен склад, находящийся в хозяйственном ведении ГАО «Марьино» и осуществляющий снабжение гостиниц г. Москвы. Склад представляет собой кирпичное одноэтажное здание с подвалом. Общая площадь территории составляет 0,6 га.
Для строительства торгово-офисного здания предусматривается увеличение площади, занимаемой комплексом до 0,8 га.
Основные задачи и цели проекта
Основными задачами проекта являются:
— реконструкция, переоснащение и ведение в эксплуатацию автоматизированного комплекса на базе существующего склада;
— проектирование и строительство торгово-офисного комплекса.
Целью проекта является:
— повышение качества и оперативности обслуживания, а также более полное удовлетворение возрастающих потребностей предприятий гостиничка-туристского комплекса г. Москвы путем расширения пропускной способности существующих складских помещений за счет внедрения передовых технологий, механизации и автоматизации складских операций, более эффективного использования объемов помещений;
-улучшение обеспечения населения прилегающих микрорайонов Юго-Восточного административного округа промышленными товарами широкого ассортимента;
— создание комплекса розничной торговли непродовольственными товарами.
Это позволит обеспечить:
— снабжение гостиниц товарами как единичного, так и массового спроса, а также расширить количество оказываемых услуг и повысить их качество;
— оказание услуг по поиску, приобретению и доставке в гостиницы необходимых товаров различного назначения;
— предоставление населению округа ряда услуг и широкого ассортимента промышленных товаров.
Основанием для создания комплекса является Программа развития гостинич-но-туристского комплекса г. Москвы, утвержденная Постановлением Правительства г. Москвы и Распоряжением Мэра г. Москвы.
2. Маркетинговый анализ
2.1. Анализ оптового рынка товаров, приобретаемых гостиницами
В своей работе гостиницы ежедневно нуждаются в большом количестве различного рода товаров хозяйственно-бытового назначения. Это — различные моющие и чистящие средства, салфетки, туалетная бумага, полотенца, посуда и тому подобные расходные материалы. Кроме того, гостиницами приобретаются товары сложной бытовой техники, используемые как в обычном быту, так и предназначенные специально для гостиниц и учреждений (холодильники, мини-бары, пылесосы, телевизоры и т.п.). Этот рынок в г. Москве является достаточно емким.
В г. Москве по данным Мосгоркомстата в 1998 г. насчитывалось 157 гостиниц (без учета ведомственных гостиниц и общежитий) с общим количеством номеров 38225.
Как показывает практика, гостиницами приобретается в расчете на один номер в год товаров хозяйственно-бытового назначения на сумму около 1 тыс. руб. Таким образом, общий объем приобретаемых гостиницами товаров в настоящее время составляет около 40 млн руб.
В дальнейшем следует ожидать увеличения объема покупаемых товаров гостиницами г. Москвы. Это связано с возрастающими требованиями к уровню обслуживания клиентов гостиниц, приближающегося к мировому уровню (ежедневная смена постельного белья, уборка помещений и т.п.).
Так, например, стоимость расходных материалов для четырехзвездочных гостиниц в расчете на один номер составляет около 4000 долл. США в год.
Таким образом, потенциально, при приближении качества обслуживания в московских гостиницах к мировому уровню, их потребность в различных товарах можно оценить в объеме около 160 млн. долл. США. Это свидетельствует о возможности эффективного функционирования склада оптовой торговли.
На складе планируется развитие системы торговли по образцам и заказам, что позволит расширить круг оптовых покупателей.
2.2. Анализ розничного рынка
В соответствии с ежегодным демографическим отчетом ООН за 1996 год г. Москва с населением 8,7 млн. человек является наиболее крупным городом Европы.
В пределах г. Москвы самой большой категорией покупателей, обладающих высокой покупательной способностью, является население в возрасте от 25 до 44 лет, составляющее 31% от общей численности населения. Более зрелая в финансовом отношении часть населения в возрасте от 45 до 69 лет составляет 30% населения, а более молодое население в возрасте от 15 до 24 лет составляет 13%.
Среднемесячный доход жителя г. Москвы составлял 1943,800 руб. в декабре 1998 г. текущий средний доход оценивается в 250 долл. США ежемесячно, или 3000 долл. США ежегодно.
Оценка структуры розничной торговли г. Москвы показывает, что при закупке продовольственных товаров 49% занимают магазины и киоски, расположенные в микрорайонах, специализированные продовольственные магазины занимают 17%, оптовые рынки — 16%, местные рынки/киоски/ — 3% и центр г. Москвы — 16%.
По непродовольственным товарам магазины в микрорайонах используют 13% покупателей, специализированные магазины — 39%, а оптовые рынки — 16%. На центр города приходится 33% всех затрат на непродовольственные товары.
Таким образом, основная часть товарооборота (67%) осуществляется за пределами центральной части города.
Анализ показывает, что в настоящее время г. Москва за пределами центра слабо обеспечена современными торговыми площадями и магазинами рассчитанными на среднего покупателя (приблизительно на 60% от требуемого уровня). Многие покупатели предпочитают пользоваться вещевыми рынками, хотя предпочли бы пользоваться современными магазинами при условии достаточно умеренных цен.
Исходя из вышесказанного, создание современных крупных магазинов за пределами центральной части города и торгующих по доступным для среднего покупателя ценам, является актуальной задачей, а коммерческая эффективность работы таких магазинов может быть высокой.
2.3. Анализ рынка офисных помещений г. Москвы
Обзор различных источников показывает, что в г. Москве в настоящее время имеется около 280 тыс. кв. метров площадей, отвечающих требованиям западных стандартов. В 1998 г. ожидается ввод около 135 тыс. кв. метров офисных помещений.
Спрос на офисные помещения формируется в основном международными организациями, иностранными компаниями, отечественными банками, промышленными торговыми компаниями.
Оценка потребностей в офисных помещениях на 1998 г. составляет 440 тыс. кв. метров, в то время как предложение составляет только 278 тыс. кв. метров. Следовательно, дефицит на конец 1998 г. можно оценивать равным 162 тыс. кв. метров.
Состояние рынка аренды офисных помещений характеризуется высоким уровнем неудовлетворенного спроса. Стоимость аренды помещений в зависимости от его месторасположения представлена в таблице 1.
|
Таблица 1. Стоимость аренды офисных помещений в Москве (кв. м в год в долл. США) |
||||||||||||||||||||||||||||
|
Сектор офисов среднего класса с отделкой соответствующей среднему западному уровню в основном арендуется крупными и средними российскими коммерческими структурами (банками, страховыми компаниями, аудиторскими и торговыми фирмами). Типичные условия аренды офисов такого рода представлены в таблице 2.
|
Таблица 2. Условия аренды офисов |
||||||||||||||||||||||||||||
|
Прогноз изменения стоимости арендной платы на 2000 год показывает, что ее величина будет иметь стойкую тенденцию медленного снижения и ее средняя величина составит 850 долл. США за кв. метр в год.
2.4. Оценка объемов продаж Сормово-складского комплекса
Складской комплекс «Марьинский парк» уже сейчас осуществляет снабжение гостиниц г. Москвы товарами хозяйственного назначения (моющие и чистящие средства, салфетки, полотенца, посуда и т.п. расходными материалами), а в последнее время товарами сложной бытовой техники (холодильники, пылесосы, мини-бары и т.п.).
Существующий комплекс является единственным в г. Москве, осуществляющим специализированное обслуживание гостиниц. В настоящее время комплекс осуществляет обслуживание 30 гостиниц г. Москвы. Некоторые из них обслуживаются полностью через складской комплекс, а другие частично.
Помимо гостиниц, комплекс осуществляет мелкооптовые поставки для других покупателей.
В настоящее время нет информации по товарообороту оптовых складов, занимающихся торговлей товарами хозяйственного назначения. Поэтому для оценки товарооборота склада воспользуемся характеристиками товарооборота магазинов, торгующих хозяйственно-бытовыми товарами. По данным английской компании «Management Horizons Europe», среднегодовой оборот торговли товарами хозяйственного назначения на 1 кв. метр общей торговой площади составляет 12000долл. США. Исходя из приведенной цифры товарооборот складского комплекса можно оценить ориентировочно в 48 млн долл. США в год. Физический товарооборот оптового магазина превосходит физический товарооборот розничного магазина, однако, торговая надбавка оптовой торговли значительно меньше, чем при розничной торговле, что частично компенсирует ошибку оценки.
Исходя из вышеизложенного, предусматривается постепенное увеличение товарооборота начиная с июля с доведением его в октябре 1998 г. (после окончания модернизации склада) до проектного уровня 1,2 млн долл. США в месяц или 14-15 млн за год. Это планируется достигнуть как за счет увеличения количества обслуживаемых предприятий, так и значительного расширения номенклатуры товаров с тем, чтобы торгово-складской комплекс после модернизации мог обеспечить гостинич-но-туристский комплекс всем необходимым ассортиментом товаров хозяйственно-бытового назначения, а другими промышленными товарами, в том числе техничес-ко-сложной продукцией.
Помимо снабженческого комплекса, осуществляющего оптовую продажу товаров гостиницам и другим покупателям, непосредственно рядом с ним предполагается построить торгово-офисный комплекс, обеспечивающий представление населению округа услуг и продажу широкого ассортимента промышленных товаров.
§tot торговый комплекс должен решить задачу снабжения жителей округа и других близлежащих районов непродовольственными товарами по доступным ценам.
Предполагается, что в результате удастся создать торговый центр, представляющий покупателям удобства современного магазина, одновременно обеспечивающий продажу товаров по вполне доступным ценам для широкого крута покупателей. Этот комплекс рассчитан на наиболее массового покупателя со средним уровнем доходов.
Для оценки возможного товарооборота будем использовать вышеприведенные данные, полученные компанией «Management Horizons Europe», в ходе исследования в области торговли г. Москвы. Опираясь на эти данные, ожидаемый товарооборот торгового центра составит величину 50-55 млн долл. США в год (при расчете предполагалось, что из 3000 кв. метров 300 кв. метров будут представляться в аренду под офис, а торговая площадь составит 2700 кв. метров).
Организация розничной торговли планируется после сдачи торгово-офисного здания. Объем розничного товарооборота будет нарастать с 0,6 млн долл. США в октябре 1999 г. до проектного уровня 4,5 млн долл. США в месяц, который можно достичь в апреле 2000 г.
Предполагается, что из 3000 кв. метров торгово-офисного здания 300 кв. метров будут сдаваться в аренду банку. Стоимость сдачи указанных площадей в аренду можно оценить в 600 долл. США за кв. метр в год. Таким образом, выручка от сдачи помещений в аренду составит 180 000 долл. США в год. Сдача площадей в аренду планируется с октября 1999 г.
Таким образом, в расчетах приняты 3 вида продукта (услуги):
|
Наименование продукта (услуги) |
изм. |
Цена, $ US |
|
Оптовая торговля |
100 000 |
|
|
Розничная торговля |
100 000 |
|
|
Сдача в аренду |
кв. м |
600 |
3. Оценка численности персонала
Определен ожидаемый рост численности персонала, исходя из увеличения объема услуг. При этом не предусматривается рост численности персонала, связанного с оптовой торговлей. Это обусловлено проводимыми работами по механизации и автоматизации складских работ. Увеличение численности персонала, связанного с розничной торговлей распределено на несколько этапов: общие подготовительные работы; подготовка к началу торговли; первоначальный этап торговли; этап торговли при достижении проектного уровня товарооборота.
|
Таблица 3. Численность персонала фирмы |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4. Оценка производственных издержек
Прямые издержки рассчитывались раздельно по видам услуг. В них включены затраты на закупку товара и его транспортировку. Включены также таможенные сборы из расчета 50% поставки товаров по импорту. Кроме того включена стоимость упаковочных и других расходных материалов.
Постоянные издержки включают фонд оплаты труда всего персонала (это обусловлено отсутствием сдельной оплаты труда и прямой зависимости численности от объемов реализации), налоги и сборы на зарплату, расходы на электроэнергию, тепло, связь, рекламу, а также ряд затрат на управление (командировочные и транспортные расходы, юридические услуги, канцелярские и расходные материалы и т.д.).
Постоянные издержки рассчитаны раздельно по 3-м группам:
— оперативные затраты, связанные непосредственно с производством;
— административные издержки, связанные с управлением;
— торговые издержки — включают затраты на рекламу и маркетинг.
Оценка стоимости создания Сормово-складского комплекса
Расчет стоимости проектирования и строительства проводился в соответствии с «Порядком определения стоимости проектных работ для строительства в г. Москве и ЛПЗП (2-я редакция)» МРР — 3.2.06-96, «Рекомендациями по определению укрупненных показателей стоимости строительства, изыскательских и проектных работ (базовые цены) для составления титульных списков ПИР по объектам, расположенным в Москве и Лесопарковом защитном поясе и финансируемым за счет средств городского (муниципального) бюджета» МРР — 3.1.03-93, справочником «Marshall & Swift», широко используемого в Канаде, США и ряде стран Западной Европы фирмами, занимающимися инвестированием капитального строительства и реконструкции объектов гражданского строительства, с поправочными коэффициентами, обеспечивающими приведение величины базовых ставок дохода к экономическим условиям Российской Федерации и назначению площадей, а также в соответствии с действующими строительными нормами и правилами.
5. Инвестиции
5.1. Прединвестиционные исследования
В состав прединвестиционных исследований включены работы по подготовке и получению исходно-разрешительной документации, а также разработка бизнес-плана и архитектурно-планировочного решения.
Исходно-разрешительная документация
1. Основной распорядительный документ Решение, распоряжение Правительства г. Москвы о предоставлении права проектирования и строительства.
2. Акт резервирования земельного участка для проведения проектно-изыскатель-ских работ.
3. Разрешение об изменении трассы ЛЭП.
4. Градостроительное задание — ГЗ, в том числе эскиз № 1 и эскиз № 2, включая архитектурно-планировочное заключение по обследованию территории.
5. Заключение Московского городского центра государственного санитарно-эпи-демиологического надзора.
6. Финансовые показатели экологии.
7. Заключение Мослесопарка по обеспечению зеленых насаждений на участке.
8. Заключение Москомприроды.
9. Технические условия на присоединение данного объекта строительства к городским сетям.
10. Технические условия на переделку существующих сетей.
11. Геоподоснова участка с учетом существующих коммуникаций.
12. Инженерно-геологические изыскания.
13. Данные о состоянии улично-дорожной и транспортной сети, организация дорожного движения.
14. Разрешение на строительство (паспорт).
Общая стоимость получения исходно-разрешительной документации составит 100 ООО долл. США.
Разработка бизнес-плана — 37 ООО долл. США, в т.ч. архитектурно-планировочного решения — 16 360 долл. США.
Таким образом, стоимость прединвестиционных исследований составляет 137 000 долл. США.
5.2. Разработка проектной документации
Стоимость проектной документации на реконструкцию и переоснащение складского комплекса площадью 4000 кв. м с учетом технического обследования фундаментов составит 60000 долл. США.
Стоимость проектных работ на строительство торгово-офисного здания общей площадью 3000 кв. м составит 363000 долл. США. В стоимости проектных работ учтены также:
— разработка проекта перекладываемых внеплощадных инженерных сетей за пределами отведенного участка;
— разработка проекта устройств охранной сигнализации спецпожаротушения, противопожарной вентиляции, систем связи;
— согласование с городскими организациями.
Стоимость проектной документации на изменение трассы ЛЭП составит 18200 долл. США.
Стоимость основных проектных работ определена д ля создания проектной продукции на качественном уровне, отвечающем современным требованиям.
5.3. Реконструкция и переоснащение существующего складского комплекса
Оценка стоимости складского комплекса произведена с учетом функциональной организации помещений.
Площадь переоснащения склада — 4000 кв. м (ориентировочно).
Внутренняя отделка — из высококачественных материалов.
Оборудование-импортное, стеллажи с европоддонами, два лифтовых подъемника.
В стоимости учтены следующие виды работ:
— усиление фундамента по данным технического обследования;
— капитальный ремонт с заменой перекрытия с сохранением основных высотных параметров здания;
— восстановление ограждения, дорожного покрытия;
— установка импортного оборудования;
— установка пожарно-охранной сигнализации.
Стоимость освещения территории, телефонизация, замена инженерных коммуникаций учтены в стоимости строительства торгово-офисного здания.
Стоимость оборудования и инвентаря принята, исходя из свободных оптовых цен, сформировавшихся в порядке, установленном Роскомцен для продукции производственно-технического назначения. При этом в стоимости оборудования учтены затраты на его приобретение, транспортные, заготовительно-складские и другие расходы.
Стоимость импортного оборудования принята с учетом всех расходов по закупке и доставке с добавлением таможенных пошлин и налога на импорт.
Стоимость реконструкции и переоснащения складского комплекса составит 1091000 долл. США, в том числе стоимость оборудования — 791000 долл. США.
5.4. Строительство торгово-офисного здания
расчет производится из следующих условий:
— площадь застройки — 1500 кв. метров;
— общая площадь здания (ориентировочно) — 3000 кв. метров;
— строительный объем здания — 10640 куб. м;
— этажность — 2 этажа.
Строительство предполагается вести из быстровозводимых современных конструкций. Наружная и внутренняя отделка — из высококачественных материалов. Фундамент предусмотрен из монолитного железобетона с учетом инженерно-геоло-гического заключения. Перекладка и подключение к городским сетям выполняется в соответствии с техническими условиями.
В стоимости строительства здания учтены:
-затраты по освоению строительной площадки, включая внутриплощадочные сети;
— присоединение к магистральным сетям;
— внутренние сети — для телефонной связи городской и местной, проводного вещания, пожарной сигнализации, охранной сигнализации, вещательного телевидения;
— прямые строительные затраты;
— накладные расходы;
— плановые накопления.
Стоимость строительства торгово-офисного здания составит 3234000 долл. США. Стоимость перекладки трассы ЛЭП составит 110 ООО долл. США.
|
Таблица 4. Основные этапы создания Сормово-складского комплекса |
||||||||||||||||||
|
* Стоимость этапов указана без учета непредвиденных издержек
6. Риски проекта
Под риском понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов.
Для прогнозирования чистого дохода риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами, как риск реализации проекта.
Оценка рисков проводится по стадиям проекта: подготовительный, строительства и функционирования (таблицы 5, 6, 7).
|
Таблица 5- Подготовительная стадия |
||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||
|
Таблица 7. Стадия функционирования: финансово-экономические и социальные риски |
||||||||||||||||||||||||
|
В 3-й графе каждой таблицы приведены усредненные цифры оценки вероятности наступления каждого из событий усредненные по оценке 3-х экспертов. При этом эксперты руководствовались следующей системой оценок: О — риск рассматривается как несущественный; 0,25 — риск скорее всего не реализуется; 0,5 — о наступлении события ничего определенного сказать нельзя; 0,75 — риск скорее всего проявится; 1 — риск наверняка реализуется.
Расчет, проведенный по указанной методике, показал, что общий риск проекта составляет 0,229, что относит его к проектам невысокой степенью риска.
Выводы
Проведенный анализ экономических, финансовых показателей и исследования рынка дают основание полагать, что проект может быть реализован с высокой эффективностью .
Анализ возможных рисков и чувствительности проекта к изменениям внешних факторов, а также заложенные в проекте резервы позволяют считать проект достаточно устойчивым к возможным изменениям как экономической ситуации в целом, так и показателей, заложенных в проекте.
Маркетинговый анализ показывает, что по услугам, заложенным в проекте имеется устойчивый рынок и тенденции к его расширению.
Свежие комментарии