Все об аренде недвижимости для бизнеса

Долгосрочная аренда: минимальные затраты времени и денег

Недвижимость всегда будет выгодным бизнесом, потому что людям необходимо где-то жить. Даже в самые плохие времена есть люди, которые ищут недвижимость для покупки или аренды, как и есть люди, которые хотят продать или сдать ее.

Одним из самых надежных и стабильных во все времена является бизнес по сдаче квартиры или комнаты в аренду. В этой статье мы не будет разбирать подробно то, как заполучить квартиру (ипотека, покупка, наследство), но подробно поговорим о рисках этого бизнеса, какая недвижимость больше подходит, правильном оформлении договоров, подскажем наиболее эффективные бизнес-планы и расскажем главные секреты.

Сдача квартиры: посуточно или долгосрочно?

Разница между посуточной (почасовой) и долгосрочной арендой существенна. В первом случае необходимо постоянно уделять внимание полноценному бизнесу: реклама, поиск клиентов, их встреча, последующая уборка. И так каждый день, ведь если взять выходной, то в этот день вы ничего не заработаете.

Краткосрочная аренда приносит в разы больше денег, но увеличиваются затраты времени и денег (стирка и уборка не могут быть бесплатными), есть риски простоя и недобросовестных клиентов, которые так и норовят утащить что-либо ценное с собой.

Как выбрать подходящую недвижимость

Вот некоторые из характеристик недвижимости, которые влияют на успешность бизнеса:

Характеристика	Описание
Расположение	Удаленность от центра города, наличие рабочих мест поблизости, наличие учебных заведений, большие транспортные узлы (аэропорт, метро, железнодорожные станции, автобусные остановки)
Вторичка или новостройка	Новостройки более продуманные в плане планировки, имеют просторные подъезды с новыми лифтами и большие парковки. Минусом может стать слабо развитая инфраструктура
Этаж	Для большинства арендаторов важно, чтобы недвижимость находилась не на первом этаже
Ремонт	Дорогой и качественный ремонт для недвижимости под аренду делать нельзя! Идеальный вариант — это недорогой, но красивый ремонт

Как застраховаться от рисков

Конечно, никто не застрахован от разного рода недоразумений: сломанная мебель, протекающие трубы, жалобы соседей. Но от всего этого можно застраховаться, просто составив правильный договор.

О том, как составить такой договор аренды мы поговорим чуть ниже.

Выводы

Вернемся к долгосрочной сдаче квартиры в аренду. Она выгодна прежде всего минимальными затратами времени и денег. Раз в месяц необходимо забрать арендную плату, оплатить услуги ЖКХ и, возможно, решить некоторые бытовые проблемы жильцов.

Обратите внимание, что мы рассмотрим и другой вариант ведения бизнеса — посуточная аренда — в ближайших статьях.

Бытовая техника и мебель:

При долгосрочной аренде (на год и более) арендаторы часто предпочитают брать недвижимость «голыми стенами», чтобы постепенно обустраивать свое пространство с помощью собственной мебели. Однако наличие бытовой техники является обязательным условием. Минимальный набор включает кухонную плиту, стиральную машину, холодильник и микроволновую печь. Без этих предметов аренда недвижимости может быть сложной, так как клиенты будут торгуться по цене.

Цена аренды формируется рынком. Если у вас есть время, вы можете установить более высокую цену и ждать выгодных предложений. В случае необходимости срочной аренды снижайте стоимость в соответствии с рыночными тенденциями.

Бизнес по сдаче квартиры или комнаты в аренду очень прибыльен. При наличии нескольких объектов вы можете постоянно увеличивать их количество, используя клиентов.

Вариант 1: Идеально, когда недвижимость принадлежит вам, и вы можете распоряжаться ею на свой вкус. В этом случае вы несете расходы на мелкий ремонт, квартплату, коммунальные услуги, страховку и налоги.

Вариант 2: Бизнес по сдаче в аренду достаточно гибок. При хороших вариантах вы можете приобрести недвижимость в ипотеку, а ежемесячный платеж покроет арендную плату. Перед началом бизнеса изучите рынок, посоветуйтесь с риелторами и теми, кто уже успешно занимается сдачей недвижимости в аренду в вашем районе. Первоначальный взнос в банках составляет не менее 20%, поэтому убедитесь, что у вас есть необходимые средства. При расчете прибыльности учитывайте сумму первоначального взноса, дополнительные расходы и наличие клиентов.

Вариант 3: Субаренда может быть выгодным решением, если вы не хотите заниматься поиском клиентов или ремонтом. Наиболее подходящим вариантом для субаренды являются дома и большие квартиры (с тремя и более комнатами), которые можно сдавать разным арендаторам отдельно.

Сколько можно заработать, сдавая квартиру в аренду?

Заработок от аренды напрямую зависит от типа недвижимости:

Варианты недвижимости	Комната	1-комнатная квартира	2-х комнатная квартира	3-х комнатная квартира
Доход от аренды в год (в рублях)	84 000	168 000	216 000	276 000
Стоимость недвижимости (в рублях)	800 000	1 800 000	2 600 000	3 500 000
Доход от аренды в месяц (в рублях)	7 000	14 000	18 000	23 000

Чем больше площадь, тем выше арендная плата. Однако не забывайте о расходах на содержание недвижимости:

Варианты недвижимости	Комната	1-комнатная квартира	2-х комнатная квартира	3-х комнатная квартира
Итоговые расходы в год (в рублях)	45 980	73 480	104 080	145 880
Квартплата и коммунальные услуги в год (в рублях)	24 000	32 000	43 000	60 000
Налог с арендной платы (13%) в год	12 480	21 840	28 080	35 880
Косметический ремонт	6 000	12 000	22 000	35 000
Страховка	3 500	8 000	11 000	15 000

Расходы также увеличиваются вместе с площадью недвижимости. Рассчитайте срок окупаемости вашей инвестиции:

Варианты недвижимости	Комната	1-комнатная квартира	2-х комнатная квартира	3-х комнатная квартира
Стоимость недвижимости (в рублях)	800 000	1 800 000	2 600 000	3 500 000
Чистый доход в год (в рублях)	38 020	94 520	111 920	130 120
Доход в %	4,7%	5,25%	4,3%	3,7%
Срок окупаемости (в годах)	21,3	19	23,3	27

Помните, что эти расчеты являются приблизительными и могут варьироваться в зависимости от конкретной ситуации.

Как видно из таблицы, выгоднее всего сдавать однокомнатные квартиры, хотя эти расчеты довольно примерны и в отдельных случаях могут сильно отличаться от реальности. Однако факт остается фактом: недвижимость небольшой площади быстрее окупается благодаря своей низкой стоимости и меньшим расходам.

Важно также учитывать, что сдача комнаты или однокомнатной квартиры гораздо проще, чем двух- или трехкомнатная квартира. Вероятность простоя в первых двух случаях намного ниже.

Сроки окупаемости инвестиций довольно большие, но это актуально для настоящего момента. Города развиваются, спрос на недвижимость может значительно возрасти в конкретном районе, будет проведен капитальный ремонт дома, появятся новые рабочие места и многое другое — все это увеличит стоимость недвижимости. Исключение составляют только старые дома, которые, наоборот, могут потерять в стоимости, но даже здесь есть варианты: программы реновации, снос аварийного жилья и т. д. Потерять деньги на стоимости недвижимости гораздо сложнее, чем на других видах инвестиций.

Не стоит забывать о постоянно растущей арендной плате. При повышении арендной платы в будущем вы уменьшаете срок окупаемости.

Сдавать квартиру как индивидуальный предприниматель или физическое лицо? Что выбрать?

Аренда жилой недвижимости долгое время находилась в тени российской экономики. Часто квартиры сдаются без оформления документов, уплаты налогов и гарантий для обеих сторон. Если возникают вопросы, всегда можно утверждать, что это родственники из Азии, которые временно пожили у вас.

Ситуация постепенно меняется. Люди пытаются защитить себя от неожиданностей, заключая официальные договоры, гарантирующие соблюдение обязанностей.

Граждане России могут без опасений сдавать недвижимость как ИП или физическое лицо. В законах есть возможность заниматься этим без юридического оформления, и такая деятельность не подпадает под закон о незаконном предпринимательстве. Однако здесь есть различия в налоговом вопросе:

Физическое лицо должно уплатить налоги на доходы в размере 13% (НДФЛ). Для этого необходимо иметь договор аренды с указанием сроков и платежей, документ, подтверждающий право собственности на квартиру, а также заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и предоставить все документы в налоговую службу до 30 апреля. Начисленный налог должен быть оплачен до 15 июля.

Для ИП варианты немного сложнее, но больше:

1. Общий режим налогообложения (НДФЛ): 13% от дохода плюс различные фиксированные взносы, которые сейчас составляют около 21 000 рублей в год. Этот вариант не очень выгоден при сдаче недорогой недвижимости.
2. Упрощенная система налогообложения: налоговая ставка снижается до 6% + фиксированные взносы.
3. Патентная система налогообложения: на квартиру приобретается патент, позволяющий сдавать ее в аренду без уплаты подоходного налога. Стоимость патента зависит от площади недвижимости и региона. Например, патент на двухкомнатную квартиру на Арбате в Москве будет стоить почти 30 000 рублей, а где-нибудь за Уралом — менее 8000 рублей, при этом квартира также находится в центре города и имеет сопоставимую площадь.

Налогообложение становится особенно важным при продаже недвижимости. Если сдавать квартиру как ИП, она не подпадает под льготное налогообложение. Это означает, что при продаже вам придется заплатить 13% налог на прибыль, независимо от того, сколько времени недвижимость находилась в вашей собственности.

Эти правила действуют как для жилой, так и для коммерческой недвижимости (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, письмо Минфина РФ № 03-04-05/3-124 от 07.02.2012 и № 03-04-05/3-273 от 07.03.2012).

Поиск клиентов: чаще всего через знакомых, но важно помнить, что самые проблемные клиенты — это родственники и знакомые. Они часто задерживают оплату, требуют снижения арендной платы, могут повредить имущество (именно они «родственники»), поэтому даже при сдаче квартиры своим родственникам необходимо заключать договоры аренды.

Сдача квартиры в аренду без посредников может быть сложным процессом, но при правильном подходе это вполне осуществимо. Если вы хотите сдать квартиру самостоятельно, есть несколько методов, которые могут помочь найти арендаторов:

• Интернет: использование общетематических и специализированных сайтов объявлений, создание собственного сайта для сдачи квартиры, контекстная реклама и активная деятельность в социальных сетях.
• Традиционные газеты и журналы: размещение печатных объявлений может привлечь внимание тех, кто не часто использует интернет.
• Листовки: их можно самостоятельно разложить по окрестностям или нанять агентство для распространения рекламы.
• Коммерческие доски объявлений: это онлайн-платформы, где люди ищут различные услуги и объекты недвижимости.
• Риэлтор: если вы не хотите тратить время на поиск арендаторов, можно обратиться к риелтору. Он взимает комиссию с первой арендной платы, но будет заниматься поиском клиентов, показом квартиры и оформлением документов.

Однако, даже используя эти методы, может оказаться сложно найти подходящих арендаторов. В этом случае стоит рассмотреть вариант привлечения профессионального риелтора. Это повлечет за собой расходы на комиссию, но позволит сэкономить время и избежать возможных проблем.

Чтобы официально сдать квартиру в аренду, необходимо застраховать недвижимость. Это можно сделать через страховые компании, предлагающие полный пакет услуг по защите от различных рисков: ущерба от воды, огня, вины жильцов и т. д. Страхование также поможет защитить ваше имущество и внутреннюю отделку квартиры.

Перед сдачей квартиры в аренду необходимо собрать следующие документы:

• Согласие всех собственников и прописанных лиц на сдачу помещения в аренду.
• Доверенность для представителей сторон при подписании документов.
• Разрешение органов опеки, если арендодателем является несовершеннолетний человек.
• Договор найма жилого помещения должен быть заключен на срок не более 5 лет.

В договоре аренды необходимо указать следующие пункты:

• Залоговая сумма и условия ее возврата или использования.
• Ответственность за повреждение техники и внутреннюю отделку.
• Срок платежа и возможные последствия при просрочке.
• Срок действия договора, который не должен превышать один год.

Существует несколько рисков, связанных с сдачей недвижимости в аренду:

• Чистоплотность: этот фактор зависит от самих арендаторов и их отношения к жилью. Некоторые люди могут превратить элитную квартиру в помойку за короткий срок, в то время как другие сохраняют порядок. Опыт показывает, что русские и европейцы чаще всего поддерживают чистоту, тогда как азиаты и кавказцы менее внимательны к порядку.
• Поломки: от ответственности за поломки мебели, техники и других предметов не можно уклониться. Хозяин квартиры должен своевременно устранять неполадки, в то время как арендаторы часто игнорируют проблемы до последнего момента.
• Соседи: нельзя контролировать действия соседей, поэтому важно устанавливать правила поведения и предупредить о возможных проблемах с ними.
• Задолженность по коммунальным платежам: некоторые арендаторы могут не оплачивать счета вовремя или вовсе не платить, надеясь, что хозяин не заметит просрочку.

Чтобы минимизировать риски, важно тщательно проверять потенциальных арендаторов, требовать залог и четко указывать все условия договора аренды. Также рекомендуется застраховать недвижимость от различных рисков и всегда сохранять документы по аренде на случай возникновения споров или проблем.

Советы по управлению арендой и предотвращению проблем ##

• Самостоятельная оплата коммунальных услуг: контролируйте свои платежи или оплачивайте их самостоятельно. Проверяйте информацию о задолженностях на сайтах компаний-обслуживающих, а также достоверность данных со счетов, предоставляемых жильцами. Некоторые могут пытаться обмануть систему.

• Несвоевременная оплата: часто это делают близкие люди, думая, что родственник или друг подождет. Однако арендодатели предпочитают работать с незнакомыми клиентами, так как это проще в юридическом плане. В договоре укажите дату платежа и возможные последствия несвоевременной оплаты. Прессуйте к квартиросъемщикам сразу, чтобы избежать дальнейших проблем. Максимальный размер неуплаты обычно составляет половину от залоговой суммы.

• Налоговые вопросы: не платишь налоги с дохода от аренды? Будь готов к проблемам. Соседи могут сообщить в налоговую, а жильцы могут шантажировать вас. Чтобы избежать этого, подстраховывайтесь заранее и платите налоги как физическое лицо (13% от дохода по итогам месяца) или зарегистрируйте ИП.

• Инвестиции в недвижимость: задавайте вопросы об инвестициях в аренду жилья, мы с радостью поможем!